臨近年關，突如其來的寒潮著實讓大家痛苦不少。
但冰凍的天氣沒有讓上海的新房市場降溫，松江最近就發力不少，幾個新房項目紛紛破了100%的認籌率。
尤其是松江大學城的華發象嶼光星華府，二期認籌率已經高達310%。
不遠處的地王合景天悅，二期認籌率也達到了115%的「及格線」。
雖然認籌已經結束，但相信在今年的市場折磨下一定會有人同時認籌幾個新房，但求一中。
如果你有幸同時搖中，到底該怎麼取捨呢？
01
其實，同時段在認籌的還有泗涇的招商九號公館，而且認籌率已經高達370%，遠遠甩開了合景天悅。
但松江新城，從來沒把泗涇當作過直接對手，更喜歡關起門來和自己較量。
我們常說，城市的發展邏輯一定是遵照「攤大餅」的原則—越靠近市區的地方越容易得到發展。
一是資源互動起來方便，二是可直接接住市區外溢的客群，三是更容易與市區連成一片方便市區擴大版圖。
但大餅不能無止境的攤下去，對松江來說，攤到九亭尚可，再攤到泗涇也就到了極限。
而松江新城到人民廣場的直線距離比泗涇還要遠上7公裡。
即使乘坐9號線地鐵可直達徐家匯，也需要足足一個小時以上的時間。
所以，比起費力吸引來自市區的購買力，松江新城更依賴自身的購買力—即這裡是一個典型的內生性板塊。
泗涇只是一個用來承接市區外溢客群的睡城，而松江新城是一個成熟的、本質為新城市的獨立城區。
作為一個新城的定位，松江新城可以到市區較遠，卻需要保證自身資源的足夠充足。
但作為一個依附於市區的「小鎮」，泗涇可以缺乏資源，只要能夠保證到市區夠方便就行。
更何況，松江新城的房價已經明顯略高於泗涇。
就拿最近的新房項目對比，總價430W起步的新城和總價340W起步的九號公館並不在一個「重量級」上。
所以距離又近、價格又低的泗涇，顯然更容易截獲到市區客戶。
而松江新城，更適合生活、工作都在此處的本地居民。
又不去市區上班，除非你有住在人民廣場的親戚，不然每天去市區幹嘛？
其實松江新城並不「新」，一處廣富林遺址的發掘，證明了上海在歷史上並不是一片灘涂，而也有著深厚的文化底蘊。
因此這裡得了「上海之根」的美譽。
近年來的發展也是可圈可點，五大新城之首名副其實。
2001年發展至今，松江新城早已形成了成熟、便利、濃厚的生活氛圍，環境也非常宜居。
配套沒有明顯短板—這裡有9號線、有軌電車、密集的商業、三甲醫院第一人民醫院松江分院；
教育短板在引入上海外國語大學松江外國語學校和華東政法大學附屬松江實驗學校後也得到了一定程度的改善。
當然成立時間尚短的新學校和老牌的名校自然無法對比。
最近還將引入十二年制的上外附中松江雲間學校，預計會在2022年9月開學。
雖然和市區相比資源低上一檔，卻不需要居民為了生活而來回奔波。
集中的高品質小區—環繞著地鐵站和大學城之間的是房齡普遍在10年內的次新商品房社區。
並且大部分小區是別墅和高層的混合體，整體居住密度較低；
不可複製的自然景觀—除了松江中央公園、五龍湖公園等區域級的綠化外，還擁有泰晤士小鎮、廣富林郊野公園等景點，不遠處還有佘山風景區。
街道整潔、環境宜人。
尤其是由7大高校組成、佔地8000畝的大學城，不僅提高了松江新城的學術氛圍，更為新城的房產市場提供大量的購買力。
難怪合景天悅的銷售很是驕傲的說：「我們一期項目裡面一大半業主都是大學城的老師，人群層次不要太高。」
02
今天的兩位主角，就位於松江大學城的成熟居住區內。
但因為相差了2公裡的距離而存在地段上的差異。
以嘉松南路為界，一個位於開發較早的成熟居住片區內，一個則位於新開發的研發產業片區內。
2016年7月1日，合景泰富在火爆的競拍現場上力壓綠城、保利、招商、建發、首創等品牌開發商，以39073元/平、56.72%的認籌率拿下了合景天悅這塊地。
成為轟動一時的「地王」。
可惜地王名頭雖然響亮，運氣卻不太好，趕上了政府限價。
捂了兩年後在18年年底以5.2W/平的均價入市，卻因價格太高而去化緩慢。
又捂了兩年後於近期開始釋放最後的房源，雖以53560元/平的均價領跑松江新城，但對開發商而言並沒有上漲太多。
新區的開發都需要時間，從現狀來看，地王的位置更勝一籌。
商業配套各有優勢。
在合景天悅西側清澈的河水對岸就是在建的萬科印象城，15萬方的體量相當於四分之三的七寶萬科。
將比中低端的萬達商業能級更高，預計在今年投入使用。
而光星華府北側600米處則是以萬達為首的約60萬方的集中性商業，勝在體量，略遜於質量。
雖然二者到地鐵的距離都在1.1公裡，但合景天悅小區對面就是有軌電車可直達地鐵。
新房不承諾學區暫且不議，光星華府到醫院的距離倒是比合景更近。
雖然配套資源沒有本質上的差別，但合景天悅贏在了社區環境。
合景天悅周邊的住宅區從10年前就開始發展，如今已經形成了有規模的居住區氛圍。
項目兩邊環水、另兩邊環繞著綠地薔薇九裡、譽品谷水灣、龍湖好望山等小區，到大學城的距離也不遠。
而光星華府的周邊不僅缺乏住宅，東南側反而集中了大量的廠區和產業區，目前以食品加工、汽車銷售等行業為主，再遠一點則是大型的巨人網絡辦公區。
雖然只有兩公裡的距離，但辦公區的住宅和大學城旁邊的純住宅有明顯差異，也會是兩種不同的居住體驗。
就像提起宜居的南翔，大家腦海中的第一想法會是留雲湖、銀翔湖周邊的居住聚集區。
而不會首選印象城西側尚在開發中的融信海納。
03
再細看產品，可能是受限於成本價太高、利潤較低的影響，地王的產品力並沒有像宣傳中「新城第一改善盤」那麼出眾。
首先兩個小區都承襲了板塊內商品房的特點—典型的高低配。
疊加別墅+小高層的設計雖然保證了超低的容積率，卻將高層業主本該享受到的中央景觀剝離殆盡。
綠化率也緊擦35%的下限。
對合景天悅來說，別墅業主看水景，高層業主看房子。
其次兩個小區的產品出現嚴重的同質化，相似的高層面積下光星華府的戶型更優。
同樣三房兩衛的設計，光星華府的99平戶型更加主流，南北通透+合理，標準的飛機戶型。
而合景天悅的100平戶型卻少了玄關的設計，進門即餐廳和次臥大門，難以保證私密性。
兩者共同的缺點就是小房間的空間太小，只能當成書房使用。
裝修層面上，二者都不是豪裝標準，而且象嶼和華發聯手的品質未必輸給地王。
號稱全板塊品質第一的合景天悅，和其他項目最大的區分度可能就是人車分流+自帶2000平的會所了。
可惜會所位於地下，後續是否對外開放及運營狀況都無法保證。
至少在一期已經交付的前提下至今遊泳池還是幹的，據說要等到二期業主也入住進來才能慢慢開放。
總之，兩個項目的品質相差並不大，可價格卻相差太多。
此次合景天悅賦的高層均價比光星華府高出近6000/平，疊加別墅高出9000/平。
也就意味著同樣的面積段，合景天悅的總價要足足高出至少60W。
雪莉一直建議：不要冒險選擇一個板塊的地王產品，高入手價會增加「被割」的風險。
何況合景天悅的品質遠沒有達到大寧地王金茂府的水平。
地王當然會說：「看看我們的拿地價，就這個價格還是虧本的呢。」
但對購房者來說，「比起資本家，我們打工人的錢掙得更不容易，當然要考慮性價比了。」
更何況周邊還有大量均價在4.5W左右的次新二手房可供選擇。
新房二手房都存在直接競品，地王顯然沒有選對入場時機。
所以雖然合景天悅的認籌率也超過了100%，但遠遠低於光星華府的認籌率。
想要日清的話還要看認籌的人中是否有足夠多的別墅意向客戶。
04
沒錯，全文看下來雪莉確實是更傾向於光星華府。
光新華府地段雖差，但從規劃圖中可見，未來這裡也會形成大型的居住區，只是需要時間。
而且光星華府作為首發的住宅項目到商業和地鐵的距離比後續產品更有優勢。
合景天悅雖勝在地段，但北側也是待開發的空地，且品質上也有瑕疵。
地段差異不足以支撐如此大的價格差異。
所以購買合景的人要思考一點：
未來一旦想要置換，同樣的板塊發展下，我這個買入價就高很多的房子該怎麼和周邊競品去打價格戰？
開發商可以動用金錢和資源去做營銷，但進入二手房市場後，可就要靠我們自己孤軍奮戰了。
難怪光星華府有信心在合景天悅的後一天開盤。
「沒有足夠的原因去支撐高出的價格，地王又如何？」
以上為正文
編輯/環線諮詢