來源：樓面   2021年01月07日 15:09
不知不覺2020年已經徹底過去了，每年的這個時候，總是最容易弄錯日期的時間，籤字、 籤合同，總是不由自主的還在寫2020年！
而一看手機，才發覺已經2021年了。
元旦前後，樓市並沒有發生什麼驚天動地的大事，但元旦這個節點，卻是房貸悄悄發生變化的節點。
而且這一變，就是三大變化。
月供減少
不知道有多少人元旦之後登錄了手機銀行，查了自己的住房貸款。
只要你之前不是固定利率，或者在去年主動去轉換成固定利率，那意味著99%的人這個月開始房貸利息真正的降了。
自然，月供的數字也隨之降低。
樓面幾位小夥伴的房貸也都降了，貸款最少的也有幾十塊的降低。
算下來，每貸款一百萬每月降低了90塊錢。
很多人到現在都沒有弄明白LPR這個新的利率算法是怎麼回事，自己到底有沒有轉換成新的LPR利率算法，這裡我們再簡單的複述一下:
首先，從個人的角度LPR本質上跟過去的浮動利息沒有區別！
然後，LPR跟過去的基準利率浮動的最大區別是算法由「基數X *.*」變成了「基數+*.*」而無論是加還是乘以，最後得出來的數字都是固定的，也就是你籤署房貸那一刻時，約定的那個五點幾或者六點幾的貸款利率。
這個把乘法變成了加減，也是最容易讓人迷惑的的問題。
但其實是非常簡單的，我給你舉個例子：
比如，過去的8折是4.9%*0.8得來的3.92%，轉完之後變成了4.80%-0.88%得出來的3.92%！
同理，過去的9折是4.9%*0.9得來的4.41%，轉完之後變成了4.80%-0.39%的出來的4.41%！
從此之後，原來利息怎麼浮動，改成LPR之後還是一樣的頻率浮動，即每年1月1日或者放款日（看貸款合同約定）根據上年的LPR的變化，調整你的月供。
比如上邊例子中的3.92，如果當年LPR降低了20個點，那麼3.92就變成了3.72.
同理上邊例子中的4.41，如果當年LPR上漲了20個點，那麼4.41就變成了4.61.
也就是說過去是根據上一年的基準利率變化調整房貸，現在基準利率沒有了，則以LPR的變化來調整房貸，你只需要記住，LPR就是換了名字的基準利率就OK了。
去年銀行通知要求轉換LPR時，弄清道理的人基本都在第一時間進行了轉換，而好多不懂貸款的人，覺得轉換有貓膩在其中，抗拒轉換也沒有去在窗口期變更成固定利率，一直拖著沒有操作。
而實際上在8月25日前後，各大銀行則強行把「符合轉換條件但尚未辦理轉換的存量個人住房貸款定價基準批量轉換為貸款市場報價利率(LPR)」。
也就是說，如果你沒有在買房籤約時主動選擇固定利率，也沒有在去年中旬主動去把基準利率浮動變更為固定利率，那麼無論你是否主動轉換成LRP算法，你的房貸都已經開始按照LPR算法來進行計算了。
所以，快查一查自己的房貸利息有沒有降低吧！
《民法典》正式生效
2021年1月1日，我國的《民法典》正式生效。
一方面《民法典》半年前就已經公布，一方面不少房產從業人員的閱讀理解能力和核實驗證能力有限，所以最近幾個月一直都在盛傳一個「謠言」。
即1月1日後，房貸不需要還清就可以賣房子了。
而這樣的假消息其實來源於民法典的第四百零六條：
第四百零六條 抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。
抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
通俗的說，就是你抵押給我一個東西，我可以拿去賣，但是提前有約定的要遵守約定，我想買的時候要先通知你，如果你覺得我賣了會影響咱倆的債務，可以要求我提前還錢。如果我賣的比欠你的多，多了歸我，如果賣完還不夠還你，不夠的部分我還要補上。
所以，當你真正看懂民法典406條之後，就知道「房貸不需要還清就可以賣房子」是條假消息了。
一來，業主賣房必須要通知銀行，銀行肯定會覺得你賣了會影響債務，所以肯定會要求提前還錢。
二來，條例寫的也很清楚，「當事人另有約定的，按照其約定。」，而你隨便翻開一個房貸合同，就可以看到，都會有相關的約定：
三來，正常的房貸都有正規的抵押手續，不解壓你還是沒有辦法進行交易。
所以1月1日後，房貸並不是說還不還清都可以隨便過戶的。
房貸集中管理通知
12月31日也就是元旦前的一天，央行、銀保監會劃定銀行房地產貸款集中度「紅線」，發布了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。
根據銀行業金融機構資產規模、機構類型，《通知》明確對7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行，共5檔機構分類分檔設置房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限。
而這份通知則是1月1日正式實施。
剛好和民法典以及貸款利率更新出現在同一天。
不少摸不清楚事情原委的人，特別是準備貸款買房的朋友跑來微信群和後臺紛紛留言。
甚至有些朋友看了某些亂解讀的公號，不僅僅沒有弄明白，還錯以為以後的個人房貸只能貸款7.5-32.5%，一時間慌了神。
這個我們當時沒有發文詳細解讀，主要是因為這次的政策跟個人住房貸款關係並不是很大。
很多人問，老師這標題不是赤裸裸的寫著個人住房貸款比例麼？
其實這個比例只是對於銀行的要求，即銀行放出的貸款中，有多少比例可用於房地產可用於個人住房貸款。
比如說銀行有100個億房貸額度，那麼發出去的住房貸款不能超過32.5億而已。
這樣做的目的是防止過多資金違規流入房地產，官方一點就是為了防範金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險，提高銀行業金融機構穩健性。
而你不過度造假，正規的進行住房貸款申請一定是可以正常貸款的。
這個非常非常非常好理解。
結
LRP強制轉換時，很多人痛斥銀行耍流氓，但其實並沒有。如果有朋友不太明白為什麼，可以留言區留言，我們給大家再詳細解釋一下。
關於後邊這個不過度造假，正規房貸可以申請的問題，如果有需要深入了解的，也歡迎留言，我們在留言區跟大家討論。
樓面——如果不能有趣，那我儘量讓文章有用！