央行選擇2021剛開局的時候發出「限貸令」，更是一種態度上的「宣示」：房地產「去金融化」，我們是認真的。2020年是房地產過去5年來最難的1年，也可能是未來10年最好的1年。
來 源丨21世紀經濟報導 21金融圈
記者 葉靜 周炎炎 編輯：馬春園 曾芳
2020年最後一天，監管放大招，個人房貸業務再臨變局。
央行與銀保監會聯合發布重磅文件《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），將銀行劃分為五檔，分別對各檔銀行房地產貸款和個人住房貸款在本行總貸款的佔比做出上限要求。
上限劃定之後，部分銀行存在涉房業務調整的要求，對個人住房貸款準入及房貸利率是否會造成影響？
目前業內人士普遍認為，由於超限銀行、超限額度有限，因此房貸款申請及房貸利率的影響不會很大。
招行按揭貸款每年需壓降500億
據中信建投的研報，目前上市銀行中，有8家銀行個人住房貸款佔比未來可能需要調整。
從中報數據來看，大行，建行、郵儲銀行住房按揭貸款超過32.5%，有調整的壓力，但是有兩年的調整期。股份制銀行中，招行、興業有調整壓力，有四年的調整期。而中小銀行中，成都銀行、鄭州銀行、西安銀行、青農商行調整壓力相對比較大，也有四年調整期。
從上市銀行數據看，未來四年，總計需要壓降7500億的按揭貸款，需要合計壓降的房地產行業貸規模是6400億。
比較來看，按揭需要壓降的規模更大。大行和股份制壓降規模更大，按揭需要壓降的規模分別是3000億、4200億。
目前建行按揭佔比為34%，需要壓降1.5%，靜態看需要減少2400億的按揭貸款，整改期限為2年，每年需要壓減1200億；但是全部房貸佔比37%，滿足監管要求，總體無需壓降。
招行按揭佔比為24.52%，需要壓降4.5%，靜態看需要減少2100億的按揭貸款規模，整改期限為4年，每年需要壓減500多億；
全部房貸佔比為33%，需要壓降5.5%，靜態看需要減少2550億的貸款，結合按揭數據看，房地產開發貸也需要壓減，整改期限為4年，每年需要壓降638億。
招聯金融首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼認為，劃定上限對住房貸款申請及房貸利率的影響可控。首先是超限銀行有限，其次規模有限，且個人住房貸款業務主要集中在國有大行，新規的過渡期較長，因此無論對個人還是銀行，影響都有限。
董希淼還認為，調控不是絕對縮量，如果未來其他貸款增多，房貸所佔比例自然就會減少。未來，銀行涉房貸款業務可能會出現兩個變化：
一是房地產貸款在銀行之間結構將有一定變化，部分超標的銀行進行壓降，而佔比較低的銀行還有增長空間；
二是房地產貸款面臨增長「天花板」，部分銀行經營將更加審慎，貸款利率和條件或有小幅調整。
「量緊價平」二線城市審核周期短
新的一年，銀行的信貸大門「開閘」，部分存量個人房貸利率迎來重新定價日。2020年底由於額度緊張，不少銀行暫停放款，隨著新年到來，銀行房貸再次開閘。
「相比去年，現在整體貸款還是比較緊張的，少數銀行情況還好，目前排隊等放貸的市民，至少要等2到3個月，這已經是比較好的結果了。貸款利率上，目前變化不大，基本還是和去年一樣，不過個別小銀行的房貸出現上升，但是幅度也不大。整體感覺就是價平量緊。」
廣州大源按揭代理服務有限公司總經理鄭大源接受21金融圈記者採訪時表示。
中行廣州分行一位負責人表示，目前房貸利率方面並沒有明顯的變化，首套房依然是LPR+40BP，二套房為LPR+60BP。
中行廣州分行表示：「貸款利率方面，在符合監管政策要求的前提下，我行根據借款人的信用記錄、還款能力、綜合貢獻以及同業市場定價等因素合理確定每筆貸款的具體加點數值，保持個人住房貸款利率水平基本穩定，保障促進房地產市場持續健康發展。貸款額度方面，我行結合貸款客戶申請資料遞交及審批情況進行有序放款。」
「額度多少有點緊張，不過還在可控範圍內，利率方面基本上沒什麼變化。放貸的速度，看借款人的資質，如果符合要求，現在一般在一個月左右，比去年推遲了一周到半個月左右。」某大行個貸部負責人表示。
滙豐銀行廣州分行屬於少數情況較好的銀行。有關負責人告訴21金融圈記者，目前首套房的貸款是LPR基準，為4.65%；二套則上浮60個基點，為5.25%；目前還有額度，在資料齊全的情況下，一周就可以出審批結果。
南粵銀行目前在湛江地區，首套房為LPR+45BP，二套LPR+60BP，目前額度充足，不算緊張。審批周期相對廣州地區要快速不少，資料齊全一般是2-3天即可。
房貸利率變動將「一城一策」
2020年全年，二線城市房貸利率的波動幅度差異性較大。以融360大數據研究院選取的蘇州、成都、合肥三個波動情況較有代表性的城市為例。
進入2020年以來，蘇州地區房貸水平下降速度極快，首套房貸款平均利率從2019年12月的6.12%，降至12月的5.18%，同比降幅高達94BP。
成都地區的房貸水平則逆勢上漲，首套房貸利率從2019年末的5.77%，漲至2020年底的5.97%，同比上漲20BP。
雖然波動幅度遠小於絕大多數二線城市，但在全國各地房貸水平普降的形勢下，成都地區的房貸利率表現可謂獨特。
合肥地區則一直穩居高位，自去2020年末以來，首套房貸款利率一直維持5.88%的水平。
另外，東北地區整體上在2020年的房貸利率水平下降較大，重點城市哈爾濱、大連和長春地區的首套房貸款利率同比降幅均超過50BP，二套房貸款利率同比降幅均超過45BP。
融360大數據研究院研究員李萬賦認為，未來房貸利率的變動預計將更加「一城一策」化：
樓市穩定地區的房貸利率在加點數固定的前提下基本緊跟5年期LPR的波動幅度，其他地區則根據熱門程度和5年期LPR波動情況綜合對房貸利率的加點數進行指導定價。
2021年信貸調查：想做房貸，沒額度！有客戶被迫全款買房，消費貸卻火了
一位大行浙江某地支行長對21金融圈記者表示，在涉房貸款額度受限的情況下，今年更加重視企業經營貸款和個人消費貸，希望能以此破局完成開門紅的任務。
想做房貸沒額度，有客戶全款買房
東邊日出西邊雨，每年一月一般都是銀行房貸額度最為寬鬆的時候，但今年有些不尋常。
「去年年末額度不夠的時候，還堆積了很多客戶沒有放款，結果到了1月額度也是不寬裕，放款速度較慢，有些等不了的客戶直接從親友那邊湊錢全款買房了。」一位大行江蘇某支行人士表示。
上文所述的一家大行浙江某地的支行長對記者表示，作為華東的支行，承擔的「開門紅」任務原本就比西部地區要重一些，在房貸額度指標受限的情況下，今年更多地把業務重點放在消費貸和企業經營貸上。
其中，由於浙江沿海地區民營企業發達，很多民企從疫情之後接了很多原先給到其他國家的訂單，因此生意爆棚，非常需要經營融資，因此完成指標的難度不大。
根據《通知》要求的5檔劃分，6大行+國開行為第一檔，12家股份行+農發行+進出口銀行+北京、上海、江蘇銀行為第二檔，民營銀行+除去北京、上海、江蘇外的城商行+大中城市和城區農合機構為第三檔，縣域農合機構為第四檔，村鎮銀行為第五檔。農合機構包括：農村商業銀行、農村合作銀行、農村信用合作社。
其中，國有大行的壓力來源更多來自個人住房貸款，而不是對公房地產貸款。
上述大行人士表示，該行目前還沒有觸碰到房貸的監管紅線，但是今年信貸指標明顯會比去年緊張很多。
記者比較了2020年半年報中各家大行的個人住房貸款佔比，按照目前規定的32.5%的佔比上限來看，建行和郵儲銀行超標，其中建行達到34.4%，郵儲銀行達到33.6%。
消費貸又火了！各種營銷手段齊齊上陣
一到年頭，都是各家銀行為「開門紅」拼殺的時候，短則一個月，長則一個季度。然而在房地產貸款市場迎來重磅新規「兩道紅線」之際，今年的「開門紅」有些不同尋常。
一位大行浙江某地支行長對記者表示，在涉房貸款額度受限的情況下，今年更加重視企業經營貸款和個人消費貸，希望能以此破局完成開門紅的任務。
21金融圈記者觀察到，新年伊始多家銀行推出價優量大的信用貸款，各種營銷手段齊上陣。
比如招商銀行在閃電貸周年慶期間，新老客戶可以在2021年1月18日到22日之間獲得一張7折優惠券，推廣語寫著「折後年利率3.？？%起」，也就意味著最高年化利率可能不超過4%。另外當月新用戶可以在每周一搶9折券，每次限量4000張。招行閃電貸的最高額度為30萬元。
南京銀行上海分行推出一款一年期的新客專享消費貸，在2021年1月1日到7日這第一周，可以享受最低4.8%起的優惠年利率。只要正常繳納公積金，可以全線上無紙化申請。
交通銀行信用貸產品「惠民貸」也號稱「新年撒紅包」，最低年利率4.32%，最高可借20萬元。
網際網路銀行新網銀行的好人貸也做了「年末大降息」的活動，宣傳中日利率最低0.015%，相當於年化利率5.475%，最高50萬元。
記者又在融360的消費信用貸中搜索發現，包括平安銀行、上海農商行、光大銀行、寧波銀行、渤海銀行在內的多家銀行都在力推這一類上班族貸款，標明的年化利率從2.85%到26.4%不等，不同銀行的不同產品之間差距較大。
不過千萬不能小看寫在最低年利率數字後面的「起」字。
記者嘗試後發現，招行閃電貸給記者本人的年利率為7.2%，可借額度為8.2萬元；交行惠民貸給記者的最低年利率為8.64%，可借額度為5.6萬元。
由此可見，銀行還是根據客戶不同的徵信情況、銀行流水來確定貸款額度和年利率的，一般而言，可借額度還是遠低於宣稱的最高額度，年利率遠高於宣稱的最低利率的。
除此之外普惠型貸款延續去年的火熱持續推出，記者朋友圈內也有不少銀行行長努力推銷。
比如，交行「普惠e貸」從1月1日開始推薦朋友申請獲得貼金券獎勵，最高能得5萬元，這是一個針對小微企業的線上隨借隨還的貸款，既可以信用貸，也可以做成抵押貸。
對於銀行來說，多做消費貸款和小微貸款是政策導向的結果。
最近，央行和銀保監會又對於這兩種貸款釋放利好消息。
央行等五部委日前印發通知，提出將普惠小微企業貸款延期還本付息政策延期至2021年3月31日，對於2021年1月1日至3月31日期間到期的普惠小微企業貸款，按市場化原則「應延盡延」，由銀行和企業自主協商確定，繼續實施階段性延期還本付息；
將普惠小微企業信用貸款支持政策延期至2021年3月31日，對於符合條件的地方法人銀行業金融機構新發放的普惠小微企業信用貸款，人民銀行通過貨幣政策工具繼續給予優惠資金支持，支持範圍為2021年1月1日至3月31日期間新發放且期限不小於6個月的貸款，支持比例為貸款本金的40%，資金總量控制在國務院批准的再貸款額度內。
近日，12部門又印發了《提振大宗消費重點消費 促進釋放農村消費潛力若干措施》，鼓勵金融機構加大對流通行業市場主體特別是小微企業和個體工商戶的金融支持力度，增加免抵押、免擔保信用貸款投放。
鼓勵金融機構在依法合規、風險可控的前提下，規範創新消費信貸產品和服務，加大對居民購買新能源汽車、綠色智能家電、智能家居、節水器具等綠色智能產品的信貸支持。鼓勵相關保險機構為企業開展信用銷售提供風險保障。