文/邦妮（公眾號 好房上上千）
本期內容提要
又到了展望未來、預測來年的時候。
房地產調控政策史上最密集的一年、樓市冰火兩重天對比最強烈的一年，馬上就要過去。 2019年的樓市會繼續被調控嗎？膠著的樓市是否有回暖向上的可能？市場能忍受房價下跌的底線是多少？利率會下調嗎？房產稅走到哪裡了……
儘管2019年不確定因素太多，我們還是按慣例一年一卦說一下。
正文約2500字，預計閱讀時間7分鐘。
經歷了一年內400多次政策調控的樓市，在年底的時候終於平靜了。
這平靜讓人有些不習慣，以致12.13召開的中央政治局會議在研究2019經濟工作時，繼10.31會議之後再次沒有提到房地產，迅速引發了諸多揣測。
沒有政策信號讓人左右捉摸，有點風吹草動更讓人浮想聯翩——12月18日山東菏澤發文取消限售，瞬間被解讀為｢調控鬆綁第一槍｣……
1.調控政策會鬆動嗎？整體姿態上不會，局部操作上已經開始。
沒有新政策出來就是調控鬆綁嗎？No，只能說樓市的｢政策底｣已經出現，但市場還沒有冷到難以承受、需要政策轉向的時候。不出新政、維持現狀就是最好的調控。
2019年是新中國成立70周年，｢穩｣是第一要務。在整個經濟處於疲弱的狀態下，12月的中央政治局會議釋放出了對明年更強的憂患意識和穩經濟的信號，繼續強調進一步做到六個｢穩｣——穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期，要「保持經濟運行在合理區間，提振市場信心」。
會議沒有提到房地產，但集中了國民財富63%的房地產不包含在整個經濟運行中嗎？只是當前全國房價整體水平已經退燒，引起房價非理性上漲的諸多因素已經逐步離場，樓市調控已經沒有繼續加碼的必要性；同時，只要樓市整體上沒有跌入｢寒冬｣，就不會改變調控的基調，維持現狀就好。
國家統計局15日發布70個大中城市11月商品住宅銷售價格顯示，樓市離｢寒冬｣還遠：新建商品住宅環比上漲城市63個，比上個月減少2個，整體降溫明顯，但依然保持了一定的穩定性。
一個三四線城市的政策鬆動會引發其他城市跟進嗎？會的，畢竟市場冷下來了，去庫存壓力重新反彈的不止菏澤，更多扛不住的城市會在因城施策的框架下給樓市鬆綁。但房價這種局部的鬆綁，並不意味著整體調控放鬆，因為調控的目的是保持穩定，就是在市場發熱時及時降溫、在市場遇冷的時候託底保溫。
重慶呢？至少明年上半年大概率會保持膠著狀態。這種膠著的平穩，也是調控最希望達到的效果。
2.房地產市場會回暖嗎？很難。
部分城市發出的政策鬆動信號，會帶來房地產市場回暖嗎？很難吧。比如菏澤，取消了限售，成交就活躍了嗎？市場就刺激起來了嗎？不會的。
當前，全球經濟同步收縮，中國經濟增長放緩，房地產銷售壓力增大，市場下行的信號是明顯的。2018年我國住房市場進入到一個轉型期，從過去20年的住房高速增長期轉變到波動式增長和區域性增長並存的階段。
當調控的姿態不變，人們對房價上漲的預期發生改變，投機客退潮，改善客觀望，加上這一波上漲消耗掉的購買力，調控政策放鬆並不會立即刺激起大的需求和購買力，市場自身會進入一個喘息期。也正因如此，邦妮認為現在既不強調約束也不明顯放鬆是明智的——當政策放鬆了市場還止不住地下行，那才會真讓人感覺冷。還是先穩一穩的好。
我們更願意看到房地產隨著經濟的整體健康而不斷發展，我們也相信隨著重慶城市建設的不斷提升、人才的不斷流入，對房屋的需求會理性增長。那時，行政手段會真正退出，市場化調控會發揮作用。
3.下行趨勢中房價會跌多少？3%是極限。
經濟下行，房產銷售壓力加大，房價回調，會出現恐慌性拋盤碾壓嗎？這樣的結果無疑是我們極力避免的。
回到｢穩｣字上看，在2018發生了P2P、股市、債市、匯市的爆雷後，房地產已經成了最後的底線，它既不能漲得太快，也不能跌得太快。房價大跌等於泡沫破滅。
放眼全球的金融危機，無論是美國1926~1929的經濟大蕭條，還是日本1991年的房地產崩盤，還是2008年的次貸危機，每一次幾乎都與房地產泡沫的破滅有關；而每一次的金融危機都會誘發更嚴重的經濟問題。所以，調控地產從來不是讓房價大跌，而是保持房地產穩定。
這個大跌的底線是多少？業內人士普遍認為，30%是政府、開發商、購房者三者所能容忍的極限。
從現實看，房價確實在跌。廈門、杭州、南京、蘇州、武漢、成都、重慶、鄭州、西安的二手房和郊區新房，都在跌，但這些跌都是之前上漲後的回調——比如廈門，在這輪上漲周期翻了三倍多，現在也就跌了個15%。重慶，儘管有的新房價格是在｢不準降價｣的限制中保持了穩定，但市場整體上也是健康平穩的。
目前，一線城市基本已經回調完畢，二線城市還有空間回調。至於重慶，邦妮認為重慶房價本來限價嚴格，漲了一輪放在全國也不算高，加上今年土地成交量下降，未來熱點區域回調的可能性不大，部分非熱點區域的樓盤調整個20%，不得了了。
主城區土地供銷價走勢。數據來源銘騰。
4.利率會下調嗎？首套已經鬆動。
最近一周，深圳的房貸利率全面鬆動：繼個別小銀行之後，中國銀行、工商銀行等大銀行也將首套房貸利率從上浮15%調整到10%。這被視為房貸利率拐點真正到來。
業內普遍的看法是：如果明年經濟下行壓力繼續加大，單靠基建無法有效對衝下行壓力，市場利率便有下行的空間，地產政策轉向邊際寬鬆，一線和部分二線城市的首套剛需住房的首付比、認購條件及利率等等，都可能會放鬆。關於利率下調的預判，可以參看我們此前的推文（點擊閱讀《三無可以貸款了？房貸利率真的降了？房價要……》）。
在定調｢穩｣增長的背景下，除了利率的下調，降準也成為可能。12月13日，央行行長易綱表示接下來央行要實行相對寬鬆的貨幣政策。
5.房產稅會出臺嗎？繼續在路上。
2018年圍繞房地產稅立法的工作在加快，蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任黃志龍預計，明年房地產稅有可能會納入立法，2020年前後有可能實施。我們認為更大的可能是至少2020年後。因為在經濟下行、樓市下行的背景下，出於穩定市場的考慮，也會暫緩推進房地產稅的實施。
儘管如此，未來我國稅制改革的大方向是間接稅比重下降、直接稅比重上升，企業和個人的資本利得稅將是新增稅種的方向，而針對家庭部門的房產地稅、遺產稅等，將是新增直接稅的主要稅種。房地產稅明年不來，遲早會來。
6.適合買房嗎？……
邦妮一直的態度是：不管經濟好壞，好房子都是優質資產。每一次的購房首付比例降低、稅費支出降低，都是買房的時機。而不管房價短期如何調整，最穩妥的房產投資都是以時間換空間、賺長周期的錢。
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2018快過去了，你遺憾嗎？
END
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