「十四五」時期，是我國由全面建設小康社會向基本實現社會主義現代化邁進的關鍵時期，「兩個一百年」奮鬥目標的歷史交匯期，也是全面開啟社會主義現代化強國建設新徵程的重要機遇期，在百年未有之大變局下，各個領域的戰略方向和工作重點都將發生著深刻變化。就房地產行業而言，長達兩萬餘字的文件，直接涉及房地產的內容雖不過數百字，但蘊含的內容卻十分豐富，在堅持房住不炒基本原則下，出現了更多細微的變化，亦將引領出新的發展方向。
01國家「十四五規劃」建議文件整體回顧
2020年10月29日，中國共產黨第十九屆中央委員會第五次全體會議通過了《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》，建議稿共分為三大板塊，由15個部分組成。從回顧全面建成小康社會取得的決定性成就，提出「十四五」時期經濟社會發展指導思想與必須遵循的原則和目標；到分領域闡述「十四五」時期經濟社會發展和改革開放的重點任務，明確了從科技創新、產業發展、國內市場、深化改革、鄉村振興、區域發展，到文化建設、綠色發展、對外開放、社會建設、安全發展、國防建設等12個重點領域的工作部署，最後以闡述加強黨中央集中統一領導、推進社會主義政治建設、健全規劃制定和落實機制等內容收尾。
「十四五」規劃建議稿以創新、協調、綠色、開放、共享五大發展理念為主邏輯線，推動新發展理念在更深更廣層面落細落實；並在規劃建議的12方面重大任務部分，把「堅持創新驅動發展」放在了最前面，進一步表明黨中央對創新發展的極端重視，尤其是大變局下的大國博弈，更堅定我們走科技自立自強的創新發展道路決心。
「十四五」規劃建議，包含六方面的內容，可以用123456來概括。一是提出全面建設社會主義現代化國家；二是統籌發展和安全；三是三個「新」貫徹始終，即進入新發展階段、堅持新發展理念、構建新發展格局；四是堅持四個「全面」，即全面建設社會主義現代化國家、全面依法治國、全面深化改革、全面從嚴治黨；五是新發展理念，即創新、協調、綠色、開放、共享；六是「十四五」經濟社會發展的「六新」目標，包括經濟發展取得新成效、改革開放邁出新步伐、社會文明程度得到新提高、生態文明建設實現新進步、民生福祉達到新水平、國家治理效能得到新提升。
02國家「十四五規劃」建議中的房地產政策方向
長達兩萬字的文件雖然未對房地產做過多敘述，但依然能夠清晰透露出未來五年乃至更長時間對房地產行業發展的定調，並發現其中蘊含的機遇與挑戰，有如下幾個方向值得關注：
1、堅持「房住不炒」總體政策延續
原文：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購併舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。
2016年底中央經濟工作會議首次提出「房住不炒」的概念，其成為十三五房地產發展的最核心指導思想。各類房地產政策的制定，有嚴格遵循這個思路。 本次將「房住不炒」寫入「十四五」規劃建議，是中央地產調控政策方針的一種延續。作為一項長期必須堅持的政策，後續將出臺更加細化的政策作為補充，例如細化到每個城市「因城施策」，甚至每個市場主體「因企施策」的具體舉措。
2、促進住房消費健康發展
原文：增強消費對經濟發展的基礎性作用，順應消費升級趨勢，提升傳統消費，培育新型消費，適當增加公共消費。以質量品牌為重點，促進消費向綠色、健康、安全發展，鼓勵消費新模式新業態發展。推動汽車等消費品由購買管理向使用管理轉變，促進住房消費健康發展。
面對疫情衝擊和複雜的國際環境，今年中央提出「雙循環」新發展格局，擴大內需和促進消費是「雙循環」格局的重要內容，因此，在「十四五」規劃建議中提出「促進住房消費健康發展」，有著深遠的戰略意義。
住房消費在消費結構中佔比很大，又能帶動裝修、家電、餐飲、教育、託幼、養老、家政、醫療、社區金融等各種各樣的消費。如果將範圍放大，促進住房消費健康發展也是促進國內消費的一個重大舉措，這也是國內國際雙循環的有效支撐，也是在大的消費刺激下的小的品類刺激，裡面的市場機遇值得深挖。
3、租賃型住房市場迎來新機遇
原文：有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。
房地產領域將繼續堅持保障性租賃市場和購房市場並肩發展的思路。但租房市場的難題是土地成本太高，導致住房租賃企業難以盈利，行業發展受到制約。本次文件中「探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房」意味著，有望加速推廣利用集體土地建設租賃住房的試點工作，「十四五」期間集體土地將加速入市，為增加租賃住房提供更多支持。
另外，「十四五」規劃建議重點提出「完善長租房政策」，意味著政府已經意識到長租房市場存在的問題，未來有望在解決租購同權問題、降低租賃用地成本以及改善租住品質等方面，展開更多的嘗試，專業化的長租機構將迎來新的發展機會。
4、推動金融、房地產同實體經濟均衡發展
原文：推動金融、房地產同實體經濟均衡發展，實現上下遊、產供銷有效銜接，促進農業、製造業、服務業、能源資源等產業門類關係協調。
「推動金融、房地產同實體經濟均衡發展」是在「房住不炒」和「不把房地產作為短期刺激經濟的手段」之後新的房地產市場定位，這可以說是重大的調整，也決定了未來五年的行業定位。
房地產是比較特殊的行業，它既具有實體經濟屬性，也有較強的金融屬性。多年以來，房地產作為國民經濟的支柱產業，承載著經濟增長、地方財政收入和金融市場穩定等多項職能。此次強調金融和房地產均衡發展，初衷還是為「實體經濟」「擴大內需」服務，讓房地產業繼續帶動其他上下遊眾多產業鏈條協同發展，暢通國內大循環。未來五年，我國住房民生屬性將進一步強化，住房供應體系將更加完善，房地產業和房地產市場將更加平穩健康的發展。
5、中國新型城鎮化進入新階段
原文：推進以人為核心的新型城鎮化。實施城市更新行動，推進城市生態修復、功能完善工程，統籌城市規劃、建設、管理，合理確定城市規模、人口密度、空間結構，促進大中小城市和小城鎮協調發展。強化歷史文化保護、塑造城市風貌，加強城鎮老舊小區改造和社區建設，增強城市防洪排澇能力，建設海綿城市、韌性城市。
「十四五」規劃建議延續了「十三五」規劃建議中「推進以人為核心的新型城鎮化」的提法，並且加入了新的內容，如特別提到「實施城市更新行動」、「加強城鎮老舊小區改造和社區建設」和「推進城市生態修復」等等。這是新型城鎮化發展的新方向，也是房地產行業發展的新機遇。
本次文件明確提出「以人為核心」，就意味著曾經「攤大餅」式、粗放的城市擴張發展之路已經遭到摒棄，「內涵集約式」「高質量發展新路」成為城市發展關鍵詞。另外，城鎮化進入新階段之後，城市更新將成為一個重要抓手。據統計，全國目前共有老舊小區近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建築面積約為40億平方米，投資規模可達4萬億元，無論是對穩投資還是促銷費，都具有巨大的推動作用。
6、城市群與現代都市圈帶動下，縣級城市將成為城鎮化生力軍
原文：優化行政區劃設置，發揮中心城市和城市群帶動作用，建設現代化都市圈。推進成渝地區雙城經濟圈建設。推進以縣城為重要載體的城鎮化建設
增強中心城市和城市群等經濟和人口承載能力，是符合客觀發展規律的，但城市發展並不能只考慮規模經濟效益，必須把生態和安全放在更加突出的位置。尤其是，城市單體規模不能無限擴張，否則將會帶來一些「城市病」。「十四五」規劃建議明確提出「推進以縣城為重要載體的城鎮化建設」。可以提高對接大都市城鎮化建設輻射的能力，也可以顯著提升其在經濟發展中的作用。
我國縣級行政單位數量超過3000個，近年來縣域人口回流明顯，新增城鎮人口一方面集中在特大城市、大城市，另一方面則流向了縣城。2019年，全國縣城和縣級市城區常住人口達到2.4億人左右，佔全國城鎮常住人口近30%。目前我國縣級行政單位的城鎮發展水平相對滯後，順應「十四五」規劃建議中所提出的發展以縣城為載體的城鎮化建設目標，未來我國較為下沉的城鎮化建設進程預計將有顯著進步，帶動不同地域特色產業和經濟發展。
7、物業、養老、大健康等服務產業前景無限
原文：「推動生活性服務業向高品質和多樣化升級，加快發展健康、養老、育幼、文化、旅遊、體育、家政、物業等服務業，加強公益性、基礎性服務業供給」。「積極開發老齡人力資源，發展銀髮經濟。推動養老事業和養老產業協同發展……培育養老新業態，構建居家社區機構相協調、醫養康養相結合的養老服務體系……」
本次「十四五」規劃建議首次提及「物業」，可以理解為，伴隨今年的新冠肺炎疫情，百姓對物業的重要性越來越認可。同時，隨著我國地產行業邁入存量時代，優質的物業管理公司也將引領新的消費需求，成為擴內需、促消費的一個重要抓手。
同時，隨著我國的老齡化程度持續提升，2019年我國65歲以上人口佔比已達12.6%，老年人口與勞動年齡人口之比達17.8%。在此環境下，本次會議對老齡化的應對定位明顯提升，已經由「行動」上升至「國家戰略」。對於房地產行業來說，需要打造更適合老年人居住的住房產品線，包括建築、戶型和社區配套等方面，以及建設養老社區等等，這也為房企的轉型發展提供了一個重要方向。
03總 結
「十四五」規劃既是「十三五」規劃的延續，也是我國未來發展的開篇，在百年未有之大變局下，房地產行業同樣存在新的挑戰和機遇，必須居安思危、未雨綢繆，提前明確自身的戰略部署與具體安排。
「十四五」規劃對房地產業重新定位與我國的城鎮化進城是緊密聯繫，我國仍然處於城鎮化的快速發展階段，當前大都市圈的發展邏輯逐漸清晰，而廣大縣級城市亦將出現更多的成長機會；不同類型企業需要針對自身優勢，考慮可能出現的新發展、新問題，更有效的複合時代訴求，不斷挖掘屬於各自的結構化市場機遇，才能共同去擁抱美好的未來。
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2020年，和辰城市發展研究院與河北省房協房地產研究中心共同成立河北省縣域房地產課題研究組，充分發揮各自資源優勢和研究實力，共同致力於中國新型城鎮化和縣域房地產市場研究工作，打造河北省房地產行業新型智庫，更好地服務房地產行業高質量發展。