來源：江瀚視野
2020年12月31日，深圳市發布《關於制定深圳市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》。此次政策對於住房領域發展也有一些新的表述。深圳房地產十四五的規劃建議內容，對於深圳房地產市場發展有積極的推動作用，同時這也值得全國其他城市的學習和參考。
對此，我們請到易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進進行分析：
1、加快建設深圳都市圈
此次政策明確，加快建設深圳都市圈。制定實施深圳都市圈發展規劃，以深莞惠大都市區為主中心，以深汕特別合作區、河源都市區、汕尾都市區為副中心，形成中心引領、軸帶支撐、圈層聯動的發展格局。協同東莞、惠州強化臨深片區產業、基礎設施、公共服務等優化布局，共同打造具有全球競爭力的電子信息、人工智慧等世界級先進位造業產業集群。加密都市圈交通網絡建設，規劃建設1000公裡地鐵、1000公裡輕軌和城際鐵路、1000公裡高快速路，促進國家鐵路、城際鐵路和市域（郊）鐵路、城市軌道對接融合，與周邊城市構建半小時交通圈。推動生態環境共保共治、民生服務共建共享，創新城際住房合作機制，促進教育、醫療、養老、環保等政策銜接。
此次政策對於都市圈的發展有更為清晰的表述。第一、都市圈的範圍更加清晰，其中主中心為深莞惠大都市區，同時深汕特別合作區、河源都市區和汕尾都市區為副中心，此類規劃客觀上有助於對惠州、汕尾等產生積極的影響。第二、後續交通網絡建設節奏加快，尤其是國家鐵路、城際鐵路、市域鐵路、城市軌道四大交通線密集布局，進而有助於構建半小時交通圈，這是有助於周邊區域項目的發展的。第三、創新城際住房合作機制。這個表示是比較新的，有很強的信號意義，至少說明後續深圳和東莞、深圳和惠州、深圳和深汕合作區等會有各類新的規劃，類似規劃確實會帶來很多住房產品的供給，也是緩解深圳住房壓力的很重要舉措。
2、完善住房供應和保障體系
此次政策明確，完善住房供應和保障體系。堅持「房住不炒」，多措並舉促進房地產市場平穩健康發展。構建完善「4＋2＋2＋2」住房供應和保障體系，加強保障性租賃住房建設，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規範發展長租房市場。推動土地供應向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閒置土地建設租賃住房。整頓租賃市場秩序，規範市場行為，對租金水平進行合理調控。健全公共住房分配管理、封閉流轉和各類公共住房定價機制，完善公共住房租後監管制度。堅持穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展，有效防範化解房地產市場風險。建立健全經濟適用、品質優良、綠色環保的住房標準體系，提升物業現代化管理水平，加快老舊小區改造。持續改善城中村居住環境和配套服務，打造整潔有序、安全舒適的新型社區。
從這裡可以看出，至少有三點值得關注。第一、住房供應和保障體系更加清晰，即形成「4＋2＋2＋2」的供應體系。這個比例的含義是，市場化商品住房佔了40%；人才住房、安居型商品住房、公租房等分別佔據20%。類似比例也是後續住房供應尤其是開發商拿地等所需要注意的。第二、單列租賃住房用地計劃。這一點是有助於後續租賃市場的更好發展的。尤其是在大城市住房問題被中央關注後，後續深圳在此類領域確實會發力，尤其是在集體建設用地的供地渠道方面，會有新的機制。第三、建立健全經濟適用、品質優良、綠色環保的住房標準體系，這一點是開發商所需要關注的內容，相關開發商確實需要研究此類住房標準體系，尤其是在十四五期間深圳積極供地的情況下。