文|凱風
70年產權如何續期，終於有答案了。
醞釀多年的《民法典》即將正式亮相。民法典第三百五十九條提出：
住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。非住宅建設用地使用權屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
這意味著，廣受關注的70年產權續期問題，終於一錘定音。
其一，住宅土地使用權滿70年之後，可以自動續期，不必擔心被收回。
眾所周知，我國城市土地為國家所有，居民只有使用權而無所有權。業主對房屋本身享有無限期產權，但對房屋之下的土地只有70年不等的使用權。
雖說建築設計壽命多數只有50年，很多房子可能三四年就已嚴重老化，撐不到70年產權的大限，似乎產權續期問題無關緊要。
事實上，房子雖然不斷老化不斷折價，但房屋之下的土地價值卻是永存的。一旦土地使用權到期，能否「自動續期」，不僅關係產權本身的完整性，而且還會顯著影響到未來的房價預期。
有恆產方有恆心，可見這一問題的重要性。
因此，這次《民法典》明確住宅土地使用權 「自動續期」，可謂一錘定音，這意味著民眾對於70年產權問題的主要擔憂，已經不復存在。
其二，70年土地使用權到期後，自動續期是否等於「免費續期」？
自動續期不是問題，問題是「自動續期」之時，到底是免費續期，還是要補繳土地出讓金？
對此，民法典提出：
續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。
是補繳還是減免，是全部免費還是部分減免，民法典無法事無巨細，只給出了大原則，具體落地執行將會交由其他法律處理。
這裡的法律、行政法規，是有明確界定的。目前與產權續期相關的現法律規定主要有二：
一是《物權法》：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。二是《城市房地產管理法》：土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。經批准準予續期的，應當重新籤訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。
顯然，對於住宅用地，自動續期將是大原則，相關費用有望減免；而非住宅用地，有可能要補繳土地出讓金。
這方面，並非無跡可尋。在此之前，有關人士就曾表示：
住宅70年產權續期，不需申請，沒有前置條件，也不影響交易。
種種跡象都表明，住宅產權續期，「減免」是關鍵，免費續期的可能性非常高，未來有望通過新的法律規定加以確認。
其三，住宅、公寓、商鋪、寫字樓、小產權之間的差異不只在價格。土地性質不同，未來待遇大相逕庭。
到底如何續期，住宅用地和非住宅用地的待遇可謂大相逕庭。
根據法律，住宅用地可自動續期，而非住宅用地則依照法律規定處理，目前並無法律規定支持非住宅用地自動續期，這意味著商業用地、工業用地大概率不在豁免之列。
所謂住宅用地，指的是居住用地，也即商品住宅之下的土地，使用權一般是70年。而非住宅用地，主要以商業用地、工業用地為主，使用權40年、50年不等。
商品住宅的用地性質為「居住用地」，而公寓、寫字樓、商鋪多數都是「商業用地」，小產權房更多是「集體土地」，這就是差別所在。
所以，不是什麼房子都值得買，一定要注意識別房子背後的土地性質。
其四，技術法理障礙均不復存在，房地產稅立法只剩時間問題。
70年產權問題一旦得以解決，影響房地產稅的法理問題就不復存在。房屋所有權與土地使用權的分離，通過「自動續期」暫時得以解決，徵收房地產稅也就有了合理的基礎。
正如《中央文件再提房地產稅》一文所分析的，自此，不動產統一登記、70年產權續期、全國住房信息聯網等技術前提均已具備，房地產稅開徵只剩時間問題。
前不久，中央權威文件提出：穩妥推進房地產稅立法。
這說明，房地產稅一定會來，懸念只在於何時落地。
不管是3年、5年甚至10年，房地產稅都將是未來影響中國樓市的最大變量之一。