海南曾經是中國開發商的淘金聖地。
上世紀90年代，海南房地產開發大熱，潘石屹、馮侖等人紛紛進入，爆炒之後，留下的是大量閒置土地和爛尾樓，足夠當地政府花十幾年時間去消化。
海口清水灣同樣幾番輪迴，90年代1.2萬畝土地使用權出讓給數十家企業，這些企業在海南樓市泡沫之後紛紛拍屁股走人，清水灣土地被政府無償收回。
2000年，清水灣進行產業結構調整，大力發展海洋產業，上述土地由建設用地改成農業用地，當地農民紛紛在海邊建塘養蝦。
2005年，清水灣又改為旅遊景區。香港恒基兆業等開發商都有意開發，但最後還是雅居樂獨霸此地。
2007年，雅居樂以226元/平方米、共計10億元總價款又拿下清水灣一期12個地塊，這部分土地的規劃總建築面積為296萬平方米，規劃開發建設的總費用不得低於53億元。
2008年，雅居樂又拿得清水灣第二期土地，價格為207元/平方米。
隨後，雅居樂拿下第三期土地。一二三期加在一起，佔地15000畝，雅居樂總共付出25億元，承諾10年之內投資130億元。
雅居樂彼時並沒有那麼多的現金用於支付土地款，它找到了上市的保薦人——摩根史坦利（下稱大摩），出售清水灣項目30%的股權給予大摩，換來現金53億元。
清水灣項目是個毛利超高的現金奶牛，雙方在此次合作中各自賺得不亦樂乎。
2009年初，雅居樂開始全球發售海南清水灣項目，首期洋房均價8500元/平方米，別墅均價1.8萬元/平方米。
與此同時，大摩披露其中國房地產投資機構董事總經理蓋斯·彼得森因涉嫌違反《海外腐敗法》，於2008年12月30日離開大摩，接受美國證券交易委員會調查。
彼得森離任前的最後一個操盤的大項目即雅居樂清水灣項目，雅居樂隨後否認彼得森行賄中國官員跟此項目有關。
這段插曲過後，清水灣項目每年為雅居樂源源不斷地貢獻銷售業績。年報數據顯示，2011年至2016年，該項目的銷售金額分別達到72億元、60億元、78億元、75億元、70億元和90億元，2017年更是賣出170億元。
嘗到甜頭的雅居樂繼續重倉海南，2017年在三亞陵水、海口金沙灣、瓊海山欽灣、臨高南寶鎮拿下大量土地。
而此時的大摩已經注意到危險信號。
2017年7月，大摩將清水灣項目30%的股權以9億美元的價格轉售給雅居樂，一出一進之間，大摩獲得人民幣10億元的溢價，加上歷年從清水灣項目售賣中獲得的分紅，大摩獲利人民幣200多億元。
賣掉清水灣股權之後，大摩不忘給雅居樂補一刀，在2018年3月19日給出該公司「減持」評級。
僅過10多天，海南出臺全島限購政策：只有海南戶籍及滿足繳稅或社保達規定年限的人員才能在海南買房。
雅居樂的海南銷量也因此備受打擊。2018年，雅居樂在海南區域共計只獲得約100億的銷售額，與2017年單個項目就賣出170億元的成績相去甚遠。
年報數據顯示，截至2018年底，雅居樂在海南的可售建築面積近1000萬平方米，佔全國3000多萬平方米土儲的近三分之一。
針對海南限購的影響，雅居樂方面回應稱，海南限購後，雅居樂加大了雲南項目的開發和推介力度，18年，雅居樂雲南區域預售金額超過了50億元，同比增長了一倍多。