港股即將迎來第五家由內房企拆分出的物業公司。雅居樂（03383）在9月14日晚發布公告，公司建議分拆物業板塊——雅生活在聯交所主板獨立上市。這一消息帶動了雅居樂股價在9月15日上漲2.79%，報11.80港元，當天盤中觸及52周最高價11.92港元，成交量達2913.5萬股，涉資3.39億港元。
雅居樂日K圖，行情來源：富途證券
牽手綠地，雅生活擬獨立上市
雅居樂在公告中稱，9月14日，雅生活就申請雅生活股份於聯交所主板上市及獲準買賣，向聯交所遞上市申請表格（A1表格）。按照計劃，雅生活將就上市進行其新股份發售。
按照計劃，在若干條件限制下，合資格股東將於根據建議分拆進行的股份發售項下獲提供雅生活股份之保證配額。
待建議分拆及上市完成後，雅居樂預期將擁有雅生活不少於50%權益，而雅生活將仍然為雅居樂地產之附屬公司。
根據公告，分拆集團主要從事物業管理，物業銷售，物業驗收，廣告及旅遊服務。
據媒體報導，在日前舉行的雅居樂中期業績會上，管理層透露雅生活赴港上市申請準備工作已進入最後階段。
綠地在這場拆分大戲中扮演了重要角色。早在兩個多月前，綠地控股就以一紙公告披露了雅居樂的借力計劃。
6月30日，綠地控股宣布，擬將旗下上海綠地物業100%股權以10億元的價格轉讓給雅居樂物業，並且計劃與雅居樂物業結成戰略合作夥伴，且在未來 5 年內，綠地控股開發的房地產項目將以雅居樂物業作為優先級物業合作商，並且每年提供給雅居樂物業最多1000萬平方米的物業服務面積。
對於想要獲得資本市場門票的雅居樂物業而言，借力綠地物業，顯然是一個擴大資產規模、優化資產結構，從而推動上市的捷徑。
今年年初業績會上，雅居樂首次對外宣布，正計劃將旗下物業集團分拆到香港上市。
此後雅生活集團總裁劉德明亦公開表示，2017年雅生活計劃對外接管2000萬平方米物業，之後每年增長20%。而2016年底，雅居樂物業板塊收入10.69億元，合約管理的物業面積約5756萬平方米。
內地房企拆分物業上市成浪潮
智通財經觀察到，內地房企的物業拆分上市浪潮始於2014年彩生活（01778）登陸港股。此後，陸續在港股上市的物業公司有中海物業（02669）、中奧到家（01538）以及綠城服務（02869）。目前業內大佬萬科（02202）、碧桂園（02007）、富力（02777）等都有計劃分拆物業上市，希望從中分一杯羹。
剛剛接手萬科的鬱亮曾透露，萬科未來萬億的市值目標，一半將來自新業務，其中物業服務發展將成為其主幹業務。萬科副總裁、萬科物業執行長朱保全曾透露，萬科物業和萬科集團現在是股權控制關係，目前已經實現業務分拆，兩者關聯交易的比例也正快速下降。「萬科物業不僅謀求上市，還希望做成中國第一家營收超百億的物業公司。」
2016年8月31日，碧桂園向中國證監會提交建議分拆碧桂園物業服務於上交所獨立上市的申請，並於9月7日收到受理通知。
根據招股說明書，碧桂園物業擬在上交所公開發行不超過4010萬股股份，且不低於本次發行後總股本的10%，計劃募集資金11.25億元，分別用於信息化升級改造項目、社區智能化改造項目、市場拓展項目和社區服務中心項目。
市場拓展項目使用資金最高，為6.6億元，佔募集資金總額的58.67%；其次為社區智能化改造項目，達到2.43億元。
從幕後走向臺前，物管板塊如何突圍？
自2014年6月30日在香港分拆上市，並用三個交易日就實現市值反超母公司花樣年控股後，彩生活的高估值樣本成為眾多房企競相效仿的對象。
在市場看來，物業管理業務無疑成為房產企業新的利潤增長點。各家房企瞄準的是社區O2O業務，社區O2O是對傳統物業管理的一種補充，數以萬計的業主群體是這些房企最大的財富。
過去，物業管理公司一般都是在房地產母公司的庇護下求發展，如今為何突然扎堆從幕後走向臺前，紛紛追求上市？
在國泰君安分析師劉斐凡看來，大部分房地產公司都有分拆物業上市的計劃，包括已經登陸香港資本市場的中海、綠城、彩生活，另外雅居樂、融創也相繼作出了分拆物業上市的計劃，說明這是行業的趨勢。
劉斐凡表示，碧桂園物業的綜合實力位居行業前十，從規模上來說具有脫離母公司獨立運營的能力。一旦成功上市，不僅能藉助資本市場的力量促進物業管理業務的發展，還能給母公司估值提供幫助。
第一太平戴維斯數據顯示，預計到2020年，國內住宅物業面積將達到300億平方米，社區服務消費也將超萬億元。花旗也在近日的研報中看好中國物業管理行業，其預計物業管理行業增長勢頭持續穩定。這也是房企近年來不斷投身這個早前「賠錢賺吆喝」行業的原因之一。
克爾瑞研究此前指出，房地產開發領域利潤率持續下降，核心區域的拿地成本及拿地難度不斷增加，使房企紛紛探索轉型。物業管理領域投入較少，模式較輕，側重於服務，更重要的是，物業管理業務也能創造較高的利潤空間。從短期來說，物業管理可以產生實在的利潤，長期還可挖掘社區O2O的價值。
巨大的市場再加上資本助推，物業管理已成為房企輕資產轉型的最佳試驗場。但目前多數已上市或計劃上市的物業管理公司並沒有找到合適的盈利模式，傳統的管理費收取模式可能尚不足以維持公司運作。
在眾多物管企業圍獵下，新登場的雅生活或許要獨闢蹊徑，才能實現在資本市場的突圍。