有點小意外，天津樓市「兩個早」：復甦早，降價早。
01
之前幾乎達成共識，小陽春泡湯，疫情結束後有緩衝期，應該會出現小陽夏。
但口罩還沒摘，樓市已蠢蠢欲動，看房人漸多，部分項目成交量也起來了。
金地藝墅家單日平均認購10套左右；
濱海大都會單日認購了13套；
濱海吾悅廣場單日住宅認購49套，商業認購5套；
公元大觀復工當日銷售3000萬；
中海鑽石灣售樓員都接待不過來
中海公園城單日線上線下約60組到訪，成交10餘套；
中冶盛世國際廣場線上銷售2000萬；
美的旭輝翰悅府一天認購5、6套……
買房人確實動起來了。
疫情沒完全結束，現在看房還是預約制、控人數，所以售樓處不會出現人擠人。
但部分新房項目反映，最近預約看房的人多了，成交速度也快了。
天津樓市復甦比想像的早，今年小陽春沒消失，只是遲到了1個月。
2月本就是買房需求集中釋放期，天津歷年都有季節行情。
今年2月新房成交僅9.7萬平米，去年2月成交了51萬平米。
這個需求被壓抑推遲到3月，預計3月下旬、4月將出現成交高峰。
現在，天津樓市「準備起床」。
但不要被帶節奏，樓市依舊分化，好賣的盤還是火，冷清的盤還是很難。
02
二手房市場休克一個多月後，最近也重啟了。
最明顯的標誌，就是帶看量的回歸。
上周末（3月7、8日）苗頭出現，帶看量增長至800次/天。
這周末（3月14、15日）信號更實錘了，每天2000多次帶看，基本回到春節前的水平。
中介也表示，預約看房的人明顯增多，二手房這個「先頭部隊」，要動起來了。
但成交量還沒那麼快起勢。
2月貝殼找房每日成交量只是個位數，目前每天也僅是幾十套，還沒復原。
二手房是獨立個體間的碰撞，不像新房，漲跌一目了然。
現在天津二手房還處於博弈期。
房東覺得政策放鬆，市場向好，不想降價；買房人覺得市場休克太久，供應量還這麼大，應該低價賣。
沒關係，二手房的量與價本就是博弈出來的，還需要時間。
買房人要參照1月的成交價格，2月是真空的，無論掛牌價高低，都不具備參考意義。
新房啟動，刺激二手房；二手房重啟，再帶動新房，這是一個循環。
所以，3、4月份二手房成交量也會比較高。
二手房活躍，就代表改善類購房需求馬上也復甦。
03
天津樓市之所以回暖早，是因為降價早。
料到今年會有價格戰，只是沒想到會這麼早。
雖然不想承認，但也是事實：南方城市房企最大問題是對樓市信心太足了，天津房企的問題是對樓市信心不太足。
如果說2月降價是「虛晃一槍」，那3月就是「真刀真槍」了。
天津樓市又形成了新的房價梯度。
每一次房價梯度的形成，都有標誌性樓盤：
2018年：未來城、金地藝墅家
2019年：融創臻園、凱旋門
2020年：碧桂園中心天宸
同樣的配方，同樣的味道，同樣「引爆市場」。
2018年底，金地藝墅家高層1.8萬/平米首開，馬上拖拽張家窩降到2萬/平米以下。
如今精武鎮小高層價格1.8萬/平米左右。
2018年底，未來城高層1.7萬/平米開盤，拖拽了鐵東北路。
「逼迫」融創臻園2019年高層降到1.8萬/平米、綠地新裡北苑洋房1.8萬/平米（精裝）開盤。
如今，碧桂園中心天宸小高層1.5萬/平米（帶裝修）。
北宸正榮府有點懵，我還沒開盤呢，你們都這麼嗨了。
2019年底，凱旋門2.5萬/平米起開盤，拖拽了津濱大道，甚至新立。
如今融創融園高層已在2萬/平米以下。
時隔一年，房價「再見已不是朋友」。
每一次現象級樓盤出現，都是一次樓市衝擊波。
房價一定會有梯度邏輯，梯度的形成是「相互就乎」，要麼高的把低的拉上去，要麼低的把高的拽下來。
很顯然，天津樓市的這幾次都是後者。
04
碧桂園中心天宸重新定義了鐵東北路的價格線，之後拖拽的將是小澱、大張莊，房價梯度會再降一級。
同時，未來城體量太大，將始終壓著鐵東北路的價格。
九和府高層最低已經2.3萬/平米，將繼續制約北辰的大運河、南倉板塊；
凱旋門高層2.6萬/平米，不僅擠壓新立的價格，也牽制河東、河北的房價。
今年下三區剛需化，板上釘釘！
一直被「奉為圭臬」的海教園終於也撕口子。
海教園每年新房成交量也就30萬平米，現在明顯供大於需。
雅居樂雅玥高層1.5萬/平米「打響第一槍」，一定會形成拖拽。
洋房價格比高層多20%符合正常邏輯。
如果雅居樂雅玥成交量坐實了，那麼海教園的洋房有可能將被拽到1.8-1.9萬/平米。
更何況，去年陽光城9102元/平米拿下一塊地，很可出現「低價」洋房。
事實上，目前海教園幾個主打小戶型的樓盤，洋房已降到2萬/平米以下。
雅居樂雅玥1.5萬/平米的價格，第一個拖拽的就是鹹水沽。
富力又一城一點也不怕，反正去年都降到過1萬；上海建工地塊海玥名邸（樓面價6161元/平米）、海藍城比較受威脅。
雅居樂雅玥拖拽的第二個就是辛莊。
現在首創禧悅翠庭小高層1.95萬/平米起，還有三個新項目，樓面價都1萬/平米左右，板塊供應量大，價格優勢小。
萬科紫臺洋房特惠2.4萬/平米，聯發錦裡洋房最低1.99萬/平米起。
拖拽的是中北鎮，洋房想走量，就得比華苑西低，現在中北祥雲洋房2.2萬/平米起；精武鎮、南站同樣要順著梯度往下排。
有一點很特殊，這些「新價格」影響不了南開、河西，這兩個區好像有「金剛罩、鐵布衫」。
05
股票有熔斷，房價也有，之前說的「85折」就是天津樓市的熔斷機制。
但是，「低於85折不能網籤」這件事，現在是「老人老辦法，新人新辦法」，去年底「限跌令」之前領銷許的「不管」。
現象級樓盤，無一例外給樓市造成衝擊波。
我們除了看到房價梯度的變化，還看到了實打實的購買力。
碧桂園中心天宸2棟樓都售罄了，現在又加推，你能說天津樓市沒有購買力嗎？
只能說，更多的購買力都在觀望，刺激一波，釋放一波，同時出現羊群效應；刺激效應衰減後，就需要再刺激。
所謂的刺激，就是降價，而且是相對的降，因為樓市最怕比較，有比較就有答案。
今年是特殊的一年，經濟需要刺激，樓市無法做到獨善其身。
所以，樓市大環境，也在不停的「受刺激」。
政策放鬆、LPR走低不用再說了。
這兩天有銀行員工說：放心，今年額度管夠！
中國銀行推出新優惠政策：
優質行業客戶500萬以下貸款，不需要提供收入流水；穩定收入客戶，公積金繳存額1000元以上，並且連續繳存6個月的，3萬元以下收入證明不需要提供流水……
所有的樓市表現，仍在繼續，並且逐漸擴大。
另外有一點非常重要，天津樓市最大的增量是「北漂」。
但因為疫情，他們現在還來不了天津，畢竟回去後還要自我隔離，所以要等疫情完全結束後才能出來。
最近的365房博士熱線，基本一半都是「北漂」諮詢在天津落戶、買房的問題，已經「躍躍欲試」了。
一旦這部分購房需求放出來，成交量很快會起勢。
天津樓市「準備起床」，迎接小陽春。
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