來源： 鳳凰網房產
【溫馨提示】：文章很長，乾貨很多，建議收藏。2020年準備買房的剛需剛改購房者，謹記隨時翻閱，避免踩雷。
我們到底要不要買房？
剛需客，隨時可以買，挑合適的即可下手。
個人來說，如果是剛需（比如要結婚了必須有婚房、孩子要上學等）自住為主的話，那隨時都是可以買的，因為你買房目的不是為了交易賺錢，所以房價後期走勢（尤其是短期走勢）跟你基本沒啥關係。
假設你就一套自住房，你家房子從100萬漲到1000萬，你也不會馬上過千萬富豪的生活。同樣，房價跌到50萬，你是自住，照樣一日三餐過日子，不像那些炒房客，可能立馬斷供逃債甚至跳樓自殺。
如果有財產保值增值的考慮，那其實決策原則就只有一條：買房不要虧。
你不要虧，房價就必須還得漲，而且上漲還要有一定的幅度，如果低於這個幅度，你買房還是會虧。
接著下一個問題就來了：什麼是最低的幅度呢？
我這裡給大家一個計算公式供大家參考，它最低的幅度就是：GDP的年增長率+年通貨膨脹率+年城鎮化提升率。
按中國目前的實際情況估算，應該就是6+2.3+1=9.3個點。也就是說房價每年漲9.3%，買房才說不虧。所以如果我們要買房就要找能支撐房價每年大約10%以上的房子。
另外，這種增長幅度最好能持續8年以上（因為目前大家都是買的期房，從購房到交付往往需要2-3年，交房2年才能拿證，拿證後2-5年才能出售，加起來就是從購房到出售需要至少要6-10年）。
當然上面只是經濟計算的問題，有些人可能會跟我們講，唉呀，現在經濟快危機了，疫情也很嚴重啊，全世界都不咋地了，那我可能要買啥都面臨著要虧的情況，錢存在銀行變紙不值錢了呀，買別的東西例如買股票更不保險啊，可能還是要買房相對保險啊，那在這種情況下就是說我一定要買房的話，那應該怎麼買呢？
確定要買，那就好好挑。我們分三個方面來看：
一、
2020年是不是買房好時機？
這個問題還是要分兩種人來說，第一種人就是自住客。
買房用於自住的購房者，只要不發生戰爭或者是類似地震地震災害之類不不可抗力事件（以上兩種情況會導致您的房屋可能出現被毀掉且無賠償，然而您還要繼續償還銀行貸款的境況），在和平穩定的中國，能買房還是可以買房，眼前滿足自住的需求，而從長期來看房子肯定還是要往上漲的，買房不是吃大虧的事。
因此這個問時機的問題，實際上是對投資客來說的，對投資客來說2020年是不是一個好時機呢？我覺得是一個好時機，但是是一個富貴險中求的機會。
因為從房地產周期來說啊。中國的房子經過了20年，正好到來房地產新舊周期（黃金時代轉向白銀時代）交接的時期，恰逢2020年世界性金融危機，又加「新冠肺炎」的黑天鵝疫情，導致2020全世界都有可能爆發大規模的經濟危機，這種經濟危機有人甚至說比2003年的SARS、2008年的金融危金融危機啊都會更加嚴重，理由也很簡單：2003年SARS是單一疫情危機，2008年是單一金融危機，2020年是疫情危機加金融危機，是雙重危機。
那這個時候呢，發生全球性經濟危機的可能性就更大了，出於經濟危機中的困難和恐慌，會出現資產的價格下跌，在資產的價格下跌的時候呢，就確實存在一些抄底的機會哈。這個時候你低價購買換了資產，熬過經濟危機等過幾年經濟回升的時候呢，你肯定是屬於暴賺一筆。
這方面一個比較明顯的例子，就是1967年左派暴動導致香港經濟發生混亂，很多香港人逃難就低價出售自己的私地資產，地價暴跌，李嘉誠豪賭賭一把以低價購入大批土地儲備，後來隨著香港來逐漸回復正軌，李嘉誠就通過買地一下子飛黃騰達了，從此由「塑料花大王」轉身「地產大鱷」。
當然，能抓住經濟危機中資產價格下跌的機會，還得有比較長遠的眼光和穩定雄厚的經濟實力，要不然扛不到經濟危機結束，經濟回升……那可能還是會虧。
二、
關於房子：判別房子的價值和增值潛力
要判別一個房子的價值和增值潛力，我們要從五個方面去考察：戶型，小區，區域/配套，開發商和物業等綜合去考察。
1、戶型（朝向，面積大小，功能設計，分區及活動流線，拓展性……）
1）戶型朝向。
關於戶型朝向有兩個問題要跟大家分享，第一個是怎麼確定房屋的朝向？
關於朝向，我有一個非常實用的原則：戶型朝向不是以門的朝向來定，戶型朝向一定是以最大採光面來定的。就是說你家最大的採光通風面是在東面則朝向就是向東，如果你採光中線在南面的話朝向就是向南。尤其是我們現在住的高層裡面，這個朝向問題經常引起迷糊，尤其是一些水平不夠卻強裝神秘的風水先生更是會把你搞亂。
舉個例子來說，你可能會發現你家的門在北邊，一開門就面臨著後面是樓梯過道和電梯井，而你家客廳和大陽臺都在南面，你說你家是朝北還是朝南呢？
關於戶型朝向二個問題是什麼朝向的房屋更好。
這個問題大家肯定都很清楚，坐北朝南或者坐西北朝東南的相對是最好的。
補充一句，從風水上來說，在目前下元八運的時期（2004-2023年）不宜選東西朝向的，選購這兩個朝向的房屋呀，風水上來說比較容易陷入損丁損財的境地，當然八字對金木五行非常渴求的另說。
2）面積/關鍵尺度。
面積的問題，不同面積段戶型的有不同的尺度，這裡我給幾個比較關鍵的尺度供大家參考。
客廳開間：不低於3.9米，3.9米是基本的舒適尺度，小於3.9米很可能感覺沙發離電視過近，引起不適。
廚房面積：不低於6㎡，如果廚房能有地方給安置雙開門冰箱是上選。
臥室：主臥（不含衣帽間、化妝間、衛生間面積）最好能保證有3.4m*3m以上的尺度，否則可能出現擺了一張1.8米的床就擺不下兩個床頭櫃+衣櫃的情況，或者床尾過道過於狹窄的情況。
衛生間：要切實注意淋浴和馬桶的尺度，如果是隔了淋浴間的話，淋浴間的最短面寬度儘量不要低於1米，否則洗澡的時候很可能一不小心就出現胳膊和玻璃打架的情況。
3）功能設計
住宅的基本功能大概就是聚合交流（客廳）、餐飲飲食（廚房餐廳）、就寢休息（臥室）、洗浴晾曬等基本功能，再升級就是加上學習空間（書房）、會友空間（茶室）、娛樂健身空間（健身室，影音室、麻將室）等。
升級功能那些這裡不多說，富人各有所好。
我們說說剛需剛改的百姓在看戶型時要注意的基本功能設計上容易犯忌幾個地方，如果出現以下情況的戶型，儘量不做最優選擇。
第一，廚房和衛生間緊鄰（比如廚房隔壁就是衛生間）。
廚房和衛生間緊鄰（比如廚房隔壁就是衛生間）最好不要，這個其實很好理解，廚房是做從嘴裡進入的美食，是香氣撲鼻的東西，衛生間的功能基本相反，確實不合適太近，從風水上說也是水火不容。
第二，衛生間不能設置在房屋中間，衛生間門對著餐廳，主臥所帶衛生間的門直衝床。
道理也很簡單，衛生間是穢氣生發地，衛生間門直對的地方是穢氣必經且首衝的地方。
第三，生活陽臺用作洗衣晾曬。
不管置業顧問如何說生活陽臺晾衣服的好，不要信。
第四，洗衣機設置在生活陽臺或者廚房或者衛生間，造成洗衣與晾曬分離。
洗衣機應該在大陽臺上並跟晾衣服地方在一起，不要相信把洗衣機設置在生活陽臺或者廚房或者衛生間是巧妙設計的鬼話，真住進去就知道多難受了。
第五、冰箱不能放在廚房。
優先選廚房能設置雙開門冰箱的戶型，實在不行也得把單開門冰箱放進廚房並能正常開合使用，別相信把冰箱放到廚房以外地方的鬼話。
4）分區及活動流線
所謂分區啊，主要就是動靜分區，也就是客廳餐廳這些屬於聚眾交流的地方，那叫動區；然後書房臥室等要安靜獨立的地方呢，就叫靜區。這兩個地方最好是不要穿插交錯，不要動中有靜，靜中含動。
另外就是說各個功能區在完成本區功能時最好能夠就近解決，不用彎路。比如說餐廳和廚房就最好在一起，不要做完菜以後還要端著繞一道牆轉過彎才到餐廳，或者說從臥室到客廳要經過餐廳，或者是把洗衣機放在衛生間，在衛生間洗好衣服，還要端著溼噠噠的盆子穿過臥室過道穿過客廳才到達陽臺去晾曬，這種都是非常不科學的動線安排。
5）拓展性
所謂拓展性就是有一個可以變功能的靈活靈動空間。比如說剛結婚，當你只需要兩間房的時候，你可以把跟主臥緊鄰的靈動空間改為書房併到主臥去，那你的主臥就變得比較大且多功能套房了是吧？但當你有孩子的時候，那你又可以把書房改為嬰兒房，形成主臥-嬰兒房的套房，等你兒子長大了需要獨立房間時，那你把這種書房又獨立出來變成兒童房，兩房變三房，這叫拓展性。如果有這種拓展性的戶型，可作為優先選擇對象。
2、小區（園林規劃，建築規劃，公共區域，休閒設施，運動設施，綠色智能科技配套……）
1）園林規劃
關於園林規劃，現在很多開發商開發園林都宣揚自己高檔的園林風格，比如說泰式風啊，法式風啊，中式風啊，地中海風啊……園林風格呢，當然有更好，沒有也不要太去追求。如果咱不是買的高檔房且繳納高額物管費的話，則園林方面維護費用巨大的話，後期基本都會是爛尾收場。所以我們在選擇的時候，一定要有園林後期的維護費用方面的考慮。
有兩點要特別要注意，大型的水系尤其含很多噴泉的那種，那後期基本上都會爛尾成生鏽的噴泉頭和乾涸骯髒難看的噴池。因為開發商在賣房的時候，用這些東西做噱頭，強烈激發你的購買慾，等到後期交房開發商退場轉交給物業維護之後，會發現沒有費用支持這這一塊長期的運營。
要特別注意的第二點，就是什麼名貴的樹木啊，尤其是國外的樹種啊，它不一定能夠在我們這片土地上長久的存活。一顆樹幾十幾百萬的，那後面萬一死掉了，是沒有費用幫你換的。因此我們主要看是不是綠意蔥蘢生機盎然，然後呢是個立體式的園林，比如說像我們所說的6層立體園林啊之類的植被高低錯落，顏色搭配還比較順眼，就謝謝了。如果還給你們規劃了一大片綠地，能夠讓你像在公園綠地那樣鋪個野餐墊全家坐一起嗮嗮太陽吹吹風搞個小藍牙音箱聽聽音樂吃吃點心感覺愜意放鬆休閒的那種是吧，就已經很好了。
2)建築規劃
建築規劃這一塊其實包含了很多東西，是一門很廣深深的學問，作為普通的剛需剛改購房者我們不是專業人士，所以這裡講一下購房者應該的關注的幾個問題。
a) 建築風格
建築風格往往跟著園林的風格走，比如說中式的呀，泰式的呀，歐美風等等……然而開發商做出來的真正能夠體現一點各種風格的，往往是營銷中心和園林示範區。
真正到你購買住宅樓棟的時候呢，基本沒啥風格了，比較主流的還是典型的ARTDECO的風格(簡約的幾何線條派)，這種風格能成為主流主要還是具有一定美感，且經久耐看，還容易修復，考慮到後期持有和使用成本，這也是可以理解的。
b) 建築單體
對百姓來說，住宅建築單體就是指單個住宅樓棟。在中國目前的高層住宅樓棟，你就看哪個更符合長方體和立方體的框框，往往越像長方體或立方體，這棟建築裡的戶型設計就越好。
那些看起來東凸西陷帶斜插的，不管是從觀感還是風水上都不如方正無缺四平八穩來的更優。
c) 樓棟布局
現在的小區的樓棟布局啊，一般的兩種方式：兵營式和圍合式。
地塊規模比較大項目，一般採用兵營式，地塊規模較小的話往往就採用圍合式，因為圍合式的好處就在於在一塊小的地塊能夠營造出一個比較大的公用空間，讓你感覺到心曠神怡而且樓間距大。
兵營式就是在圍合式布局的中間空間也布局樓棟，因為四周都有樓棟圍合，兵營式布局的中央樓棟往往就是樓王，這個樓王也很好理解，你可以想想一個大人物出行是不是前後左右都有保鏢護衛，這些道理都是相通的，風水上也是這麼理解的。
3）公共區域，休閒設施，運動設施
這三個方面應該不用多解釋，這裡就簡要提幾個要注意的問題：
a) 公共區域不宜過大（過大則公攤大），但也不宜過小（過小影響居住體驗，後期保值升值潛力也會不大），入戶大堂的設置是個要點，逃生通道的設置是個要點，殘障人士通道也是個要點。
b) 休閒設施當然是越多越好，但材質最好是耐用的，否則交房後更換是很麻煩的。比如園林裡的休閒椅子桌子等，最好直接是石材的，要是木材的，很容易就壞掉還失修。有些樓盤在賣房的時候為了客戶體驗搞看上去很美的木椅木桌遮陽傘等……要知道這都是暫時讓你美，然後給後期埋雷。
c) 運動設施一般都是架空層裡設置 一些耐用的器材，然後再來個星光跑道就好。什麼桌球桌、羽毛球場，網球場，尤其是籃球場最好都搬到室內去，相對避風、舒適且不擾民，實在不能設置在室內一定要是設置在小區某個角落，不要設置在小區中央，擾民隱患較大。
4）綠色智能科技配套
綠色智能科技配套是白銀時代住宅的發展方向之一，尤其是這次疫情之後會更突出。有這些配套的住宅肯定是優選。新風系統、淨水系統，人臉識別，車牌自動識別，無接觸驗證，智能家居系統等都是好東西。
3、區域定位（商務中心or居住中心or文旅中心）和配套條件（生活，交通，商業，教育，醫療，休閒……）？
1）區域定位
區域定位實際上就是一個政府的規劃，大家都知道中國的政府是世界上最強有力的政府，如果政府給一個區域一個很好的定位的話，往往政府的利好政策和相關資源就會往這個地方傾斜，而跟隨政府的號召更多的社會資源也會往這個區域去傾斜，所以呢，如果一個政府給這個區域進的是「某某中心」的定位的話，那你可以把它作為優選。常見的中心大概三種類型，商務中心（如青秀-東協商務圈），居住中心（五象-五象湖CLD），文旅中心（如五象-萬達茂商圈）等。
2）配套
a）生活配套：快餐店，便利店，理髮店，小超市，洗衣店等應該是必須有啊。
b）交通配套：公交，輕軌&地鐵。重點考慮有地鐵輕軌在附近（1公裡以內有站點）的樓盤，以後人最寶貴的就是時間了，只有輕軌地鐵能保證給咱節約時間啊，有輕軌地鐵的盤肯定保值增值能力勝過沒有的好多啊。
c）商業配套：樓盤周邊3公裡內有較大型mall和商業中心的，肯定優選，住宅保值增值，附近商業中心的助力非常大。商業中心是聚集人流的啊，人多的地方就是房價貴的地方啊，這個也不用多說哈。
d) 教育配套：剛需剛改購房者，往往就因為子女教育才買房，這個重要性不用多說了。要注意本地學校教育水準排行，名牌比非名牌好，老校區比新校區教育質量也一般好點。另外就是注意學位房比學區房好，最近廣西南寧五象湖附近原來炒的火熱的幾個樓盤就因為配套學校公布招生名額結果發現名額有限，這些炒的火熱樓盤的業主子女可能不能如願讀所謂名校而搞得一地雞毛。
e）醫療配套：周邊應該有個三甲級醫院並配若干個日常服務級的社區衛生院，醫院不要離的太近也不要太遠。適當距離最優，具體原因，就看個人細品了。
f）休閒配套：周邊最好有些公園，遊樂場等等。
4、開發商
關於開發商這方面的認識，一般的購房者都認為肯定是買大牌呀，大牌有保障啊，大牌什麼都好啊……實際上，真正內行的人可能不是這樣的觀點。
原因呢，我也給大家解解釋一下，先問一個問題：我們所說的大牌啊（比如說全國排名20強），排名的標準是什麼？
你要看清楚，排名的標準是集團年度銷售總金額啊，年度銷售總面積，年度總利潤額啊，這些是吧？
這些能夠排到前面的所謂大牌，往往都是通過「大規模、快速高周轉」開發方式來實現得到的排名。那既然是「大規模高周轉快速開發」來實現，換句話說就是「財務導向」的，既然是「財務導向」的，那麼在產品設計、施工質量和用材考量方面的保證就不一定是最好的，而是相對「最經濟」的。
真正的業內在產品設計、施工質量和用材考量方面相對最好的，是那些在全國排名屬中間位或區域排名頭部的本土開發商，為啥會出現這種情況呢？
因為這個規模中型的開發商啊，他們因為沒有那種大牌開發商的資金、資源能力和管理能力，但又具有一定的資金、資源能力和管理能力，面對大牌開發商的競爭，他們無法走「財務導向」的路，他們就只能走「產品導向」的路。他們就只能是在自己的產品設計、施工質量和用材做文章，才保證自己有比較好的競爭力存活發展下去，所以真正的按性價比來說，可能中型開發商開發的產品才是最有性價比的，同時也比較有保障。
當然那太小的開發商，比如說在本地都名不見經傳的，那些小開發商的產品最好也別選了，因為這種開發商一沒有足夠資金資源，二沒有管理能力，可能既沒錢也沒途徑請到好的設計公司，也請不到好的建築公司啊，完全靠自己一幫小兄弟來做個項目，能持續多久真的不知道啊，這種你也儘量不要選了。
綜上，其實最優的選擇是中型開發商的產品你可以關注一下，他們往往最具有性價比。那買大開發商往往是實際看看什麼呢，其實主要就在於大型開發商有更好的品牌形象和地位，也幫著購房者提升了自己的身份和地位，後期增值保值也更有保障；當然也更有售後相關保障，萬一你購買的房子出了問題，他可能有人幫你去快速解決。在解決問題這個態度上面，他們是比較好的。
如果你還聽不懂我在說什麼的話，你就想想汽車行業的BBA和二線品牌以及國產品牌之間的是什麼關係呢？大概就是這樣類似的關係吧。
5、物業
物業這個問題，其實中國的物業公司啊，遠遠沒有達到大家都規範成熟的地步，所以在這個時候還真是大牌的物業，主要是大牌開發商的物業，確實是相對還要好很多。
大家其實也看到了很多大牌的開發商，之所以賣的貴呀，然後被人家踴躍購買呀，物業的其中有很大的功勞。
好的物業確實是樓盤增值保值最重要的保證之一。所以我們如果說能夠選擇大牌的話，還是應該選擇大牌，後期的保值增值會更靠譜一些。
三、
關於個人：結合個人實際情況
1、以個人工作地點為核心進行地緣性尋找，還是盯緊熱點片區為核心尋找？
2、購買住宅是留有餘地選性價比還是儘量跳一跳選好一點的？
3、經濟實力，戶型，小區，區域，開發商和物業水平，未來的增值保值潛力各因素之間應該按何種順序來考慮，或者是重點關注哪幾個因素？
限於篇幅問題，以上關於結合個人實際情況的問題，以後有時間再講。