人口和樓市的關係，可以說是「形影不離」。
回顧過去這些年的樓市變遷，從1986年到2018年，房地產開發投資已經超過了12萬億，是1986年的1200倍，年均增長24.8%。房地產市值加起來將近300萬億元，佔居民財富的六成以上。
選取其中幾個關鍵的時間節點，不難發現，勞動力人口越多，買房需求越旺盛，樓市上漲的潛力就越大。
舉個例子，1981-1991年，是「第三輪」嬰兒潮，在此期間，新生兒數量出現「井噴」，大部分都在2008-2019這段時間長大成人。
巧合的是，恰恰就是在2008-2019年，房地產市場不斷膨脹，從一顆小樹苗長成了一片「水泥森林」。
數據顯示，商品房銷售面積從1987年的0.3億平米，攀升至2017年的16.9億平米，上漲了56倍，如今的樓市，年銷售面積17億平米，成交額高達15萬億元。
更寬泛的看，這些「勞動力」，按國際標準劃分，專指15-64歲年齡段的人口。
長大了要婚房、有孩子了之後要改善房、學區房，孩子長大之後又要給子女買房，他們的需求，才是房地產最核心的驅動力量。
今天我們就從這個角度出發，談一談15-64歲人口跟樓市的關係。
第一個問題，5年後，15-64歲的人口還有多少？
首先，15-64歲這個年齡段，現在有多少人？
最近，在由中國社會科學院社會保障實驗室（世界社保研究中心）主辦的某活動上，人口資源環境委員會副主任王培安表示，國際接軌勞動人口15到64歲，我們現在還有9.9億，2030年還有9.5億，2050年還有8.2億。
這位專家提供的數字是9.9億，我們不妨再參考一下其他數據。
根據經濟學家姜超此前統計，2013年15-64歲人口達到了10.06億的高峰，隨後出現連續5年的負增長，平均每年減少近200萬，照這個速度來看，2018年底的數字應該是9.96億，考慮到2019隻過了半年時間，數據的變化應該不大。
另外，在2015年的時候，衛計委曾經發布過一個報告，少兒撫養比為22.5%，老年撫養比為13.7%，社會總撫養比為36.2%，仍處於社會撫養比低於50%的人口紅利期，彼時我國15-64歲人口約10億，報告還預計2020年為9.9億，現在來看這個預測，還是非常精準的。
綜上所述，三個數據來源非常一致，我們完全可以得出一個肯定的結論：現在15-64歲人口大概是9.9億。
其次，未來5年，減少速度如何？
這裡我們不妨用逆向思維，用老齡化的增加程度，倒推出來勞動力的減少程度。
按一般慣例，把65歲及以上老年人口比重當成老齡化指標，根據中國人口與發展研究中心專家劉厚蓮的研究，2020年，我國老齡化程度為12.0%，在全世界各個國家排名第57位，2035年，我國老齡化程度為20.7%，在全世界排名第44位。
15年時間，老齡化增加了8個百分點，按這個速度，5年時間，應該會增加2%-3%左右。
反過來說，在未來五年，15-64歲的人口就會減少2%-3%，我們取2.5%這個數字來計算，5年時間，會減少1980萬人。
中泰證券宏觀分析師梁中華上個月也做過測算，他預計未來五年勞動力年均減少500萬以上，差不多應該是1500萬-1600萬之間。
一個是1980萬人，另一個是不到1600萬人，我們再取一個平均值：1790萬人。
這樣來計算，結果就水落石出了，目前的總量是9.9億人，減少1790萬人，5年後，15-64歲這個年齡段的人口，應該是9.7億人。
這個數字應該說是遠超預期了，正如上文的專家所說，勞動力人口的減少，短期內不用過度擔憂。
不過，對樓市來說，數字的變化雖然並不明顯，趨勢的轉變卻應該引起我們的重視。
道理很簡單，勞動力人口雖然下降的很慢，但買房的需求、賣地的收入、房地產每年新開工、竣工的體量、房屋空置率的增加，卻是一組很難調和的矛盾體。
據第一財經6月30日報導，上半年，50大城市合計賣地20034.4億元，杭州以1444億元領跑，武漢、北京、蘇州、天津、重慶均超800億元。
管中窺豹，可見一斑，一方面是人口實際需求在緩慢減少，另一方面是土地供應、高樓大廈有增無減。
面對這種趨勢，我們再提出第二個問題：既然15-64歲人口下降趨勢難以避免，在30歲之前，還有沒有必要買房？
我們先來聽聽專家的觀點。
經濟學家李迅雷在4月下旬說，出生性別比例失調最嚴重的一代，即1996年-2013年出生的人口，還沒有大批量進入婚姻市場，一旦他們開始談婚論嫁，「光棍兒」數量也會繼續增多。
李迅雷認為，1996年之後出生的人口，會對未來的樓市走向影響深遠。
從專家的觀點裡，我們可以提煉兩個結論。
第一，1996年之後出生的年輕人，先別買房。
1996年出生的，現在剛剛20歲出頭，正是大好年華，00後和10後們更不用多說，正是在學校裡奮筆疾書的年紀，現在這個階段完全沒有婚房、剛需房的需求，也沒有必要過早的跟房子「較勁」。
除此之外，按照15-64歲人口減少的速度，以及未來房地產「供過於求」的預期，再等5-10年，相比現在，置業難度必然會大大降低。
第二，快到而立之年的，該買還要買。
假如你已經快30歲了，結婚也好，生子也罷，樓市現狀很難短期發生大逆轉。
不少人在北上廣打拼多年，沒車沒房，有一定積蓄，咬牙買房卻力不從心，婚房和學區房的壓力也一天勝似一天，此時只能選擇跟自己「妥協」，因為絕大部分人根本等不到10年或20年之後的「好光景」。
回老家縣城也好，退一步去家鄉省會城市也罷，這個年齡段，需要有更務實的買房態度。