來源： 鳳凰網房產
要判別一個房子的價值和增值潛力，我們要從五個方面去考察：戶型，小區，區域/配套，開發商和物業等綜合去考察。今天我們就來說說第一個方面，戶型。
戶型（朝向，面積大小，功能設計，分區及活動流線，拓展性……）
1）戶型朝向。
關於戶型朝向有兩個問題要跟大家分享，第一個是怎麼確定房屋的朝向？
關於朝向，我有一個非常實用的原則：戶型朝向不是以門的朝向來定，戶型朝向一定是以最大採光面來定的。就是說你家最大的採光通風面是在東面則朝向就是向東，如果你採光中線在南面的話朝向就是向南。尤其是我們現在住的高層裡面，這個朝向問題經常引起迷糊，尤其是一些水平不夠卻強裝神秘的風水先生更是會把你搞亂。
舉個例子來說，你可能會發現你家的門在北邊，一開門就面臨著後面是樓梯過道和電梯井，而你家客廳和大陽臺都在南面，你說你家是朝北還是朝南呢？
關於戶型朝向二個問題是什麼朝向的房屋更好。
這個問題大家肯定都很清楚，坐北朝南或者坐西北朝東南的相對是最好的。
補充一句，從風水上來說，在目前下元八運的時期（2004-2023年）不宜選東西朝向的，選購這兩個朝向的房屋呀，風水上來說比較容易陷入損丁損財的境地，當然八字對金木五行非常渴求的另說。
2）面積/關鍵尺度。
面積的問題，不同面積段戶型的有不同的尺度，這裡我給幾個比較關鍵的尺度供大家參考。
客廳開間：不低於3.9米，3.9米是基本的舒適尺度，小於3.9米很可能感覺沙發離電視過近，引起不適。
廚房面積：不低於6㎡，如果廚房能有地方給安置雙開門冰箱是上選。
臥室：主臥（不含衣帽間、化妝間、衛生間面積）最好能保證有3.4m*3m以上的尺度，否則可能出現擺了一張1.8米的床就擺不下兩個床頭櫃+衣櫃的情況，或者床尾過道過於狹窄的情況。
衛生間：要切實注意淋浴和馬桶的尺度，如果是隔了淋浴間的話，淋浴間的最短面寬度儘量不要低於1米，否則洗澡的時候很可能一不小心就出現胳膊和玻璃打架的情況。
3）功能設計
住宅的基本功能大概就是聚合交流（客廳）、餐飲飲食（廚房餐廳）、就寢休息（臥室）、洗浴晾曬等基本功能，再升級就是加上學習空間（書房）、會友空間（茶室）、娛樂健身空間（健身室，影音室、麻將室）等。
升級功能那些這裡不多說，富人各有所好。
我們說說剛需剛改的百姓在看戶型時要注意的基本功能設計上容易犯忌幾個地方，如果出現以下情況的戶型，儘量不做最優選擇。
第一，廚房和衛生間緊鄰（比如廚房隔壁就是衛生間）。
廚房和衛生間緊鄰（比如廚房隔壁就是衛生間）最好不要，這個其實很好理解，廚房是做從嘴裡進入的美食，是香氣撲鼻的東西，衛生間的功能基本相反，確實不合適太近，從風水上說也是水火不容。
第二，衛生間不能設置在房屋中間，衛生間門對著餐廳，主臥所帶衛生間的門直衝床。
道理也很簡單，衛生間是穢氣生發地，衛生間門直對的地方是穢氣必經且首衝的地方。
第三，生活陽臺用作洗衣晾曬。
不管置業顧問如何說生活陽臺晾衣服的好，不要信。
第四，洗衣機設置在生活陽臺或者廚房或者衛生間，造成洗衣與晾曬分離。
洗衣機應該在大陽臺上並跟晾衣服地方在一起，不要相信把洗衣機設置在生活陽臺或者廚房或者衛生間是巧妙設計的鬼話，真住進去就知道多難受了。
第五、冰箱不能放在廚房。
優先選廚房能設置雙開門冰箱的戶型，實在不行也得把單開門冰箱放進廚房並能正常開合使用，別相信把冰箱放到廚房以外地方的鬼話。
4）分區及活動流線
所謂分區啊，主要就是動靜分區，也就是客廳餐廳這些屬於聚眾交流的地方，那叫動區；然後書房臥室等要安靜獨立的地方呢，就叫靜區。這兩個地方最好是不要穿插交錯，不要動中有靜，靜中含動。
另外就是說各個功能區在完成本區功能時最好能夠就近解決，不用彎路。比如說餐廳和廚房就最好在一起，不要做完菜以後還要端著繞一道牆轉過彎才到餐廳，或者說從臥室到客廳要經過餐廳，或者是把洗衣機放在衛生間，在衛生間洗好衣服，還要端著溼噠噠的盆子穿過臥室過道穿過客廳才到達陽臺去晾曬，這種都是非常不科學的動線安排。
5）拓展性
所謂拓展性就是有一個可以變功能的靈活靈動空間。比如說剛結婚，當你只需要兩間房的時候，你可以把跟主臥緊鄰的靈動空間改為書房併到主臥去，那你的主臥就變得比較大且多功能套房了是吧？但當你有孩子的時候，那你又可以把書房改為嬰兒房，形成主臥-嬰兒房的套房，等你兒子長大了需要獨立房間時，那你把這種書房又獨立出來變成兒童房，兩房變三房，這叫拓展性。如果有這種拓展性的戶型，可作為優先選擇對象。