一、法律在小產權房問題上出現了真空地帶，國家有明文規定，農村宅基地屬於集體財產，村民對宅基地只有使用權，農民將房屋賣給城裡人不受法律保護。所以，個人購買農民宅院的情況，比較好處理。
但是，關於在集體建設用地上，由集體建設的房屋是不是能賣給城裡人，並沒有明文規定。也就是說，集體賣房行不行？現在的小產權房都是以開發商和鄉政府、村委會合作開發的名義進行的，這個和農民宅基地還不是一回事。
近兩年，開始集體土地建房試點，但是，還沒有一個成熟的模式，北京已經成交兩塊集體土地建設住房的項目，實行的是股份制公司的模式。也就是說，關於集體土地建設房屋問題，國家還沒有專門的制度安排。這為小產權房，劍走偏鋒創造了條件。
現在的很多項目，有些是當地建設的新民居、農民新村等等，在給當地村民分配完以後，還有剩餘房產，於是，就出售給了本村以外的人，包括其他村的人和城裡人。
二、從眾心理，大家都知道小產權房違法，購買小產權房不受法律保護，但是，很多人，都以為，大家都在買，別人不怕風險，我怕啥？還有就是以前買小產權房的人都住了十幾年了沒有遇到什麼風險，於是就覺得，所謂的風險都是嚇唬人的。
三、關於土地管理存在「灰色地帶」，土地管理應該屬於國土部，但是對於小產權房發出違法警示的是住建部，這樣，小產權房的問題，其實不是在於房子，而是違法佔用集體土地，特別是佔用耕地的問題。這樣，住建部門出面整治，也存在一個合法性的問題，所以也是遲遲沒有出手。
此外，國土部門負責管理的主要也是國有土地這一塊，在集體土地沒有轉化為國有土地之前，是由集體組織負責土地的管理和使用，也就是說，國土部門還不能伸手。如果集體組織在集體建設用地上進行建設，應該說也是合理合法的，比如建設廠房、工業區之類的，只是說建住房銷售存在問題。
四、鄉政府和村委會在小產權房開發中，會獲得巨大利益。小產權房，一般是借新農村建設、舊村改造、新型村鎮規劃等名義建設起來的。一般農村土地國有化，政府只給予幾年的青苗損失費補償，少得可憐。但是，鄉鎮和村委會通過小產權房開發，不但可以，解決新農村建設的資金問題，還可以在房屋銷售中，獲得分成，特別是建設的商業用房、和小區未來的物業管理，都可以給當地村民帶來就業機會，和長久的利潤分紅。這個利益是巨大的，對當地政府有很大的吸引力。
五、小產權房熱銷的一個主要原因，就是便宜，對低收入者來說，買得起才是王道。還有就是一些外來務工人員和進城農民工，因為沒有戶籍和社保等，不能在當地購買便宜的保障房，面對高高在上的商品房，他們就只能選擇購買小產權房。
有在北京購買了小產權房的人就說，小產權房確實給我帶了很多麻煩，但我並不後悔，相比那些大產權房，小產權房超低的價格，其最大的意義，就在於結束了我北漂的生活，有了一個屬於自己的家。【本文由「馬躍成」發布2020年8月17日】