一、物業管理項目交接過程中常見的問題
（一）新建物業項目交接過程中常見的問題
在新建物業項目交接過程中，由於沒有明確建設單位的義務，當出現建設規劃設計不合理、配套缺失、基礎資料不全、施工質量及物業共用部位、共用設施設備出現問題時，物業服務企業無法主張權利，使得自身利益受到侵害，增大了物業服務企業的經營管理成本和潛在的管理服務風險；另一方面，由於缺乏行業和政府部門的監管及具體明確的交接規範和程序作為指導，再加上自身專業能力的不足，許多物業服務企業在交接過程中感到無據可依、無從著手，也導致大量遺留問題的存在。進而導致業主對物業服務企業的不滿，激化了物業服務主體雙方的矛盾，最終深化為物業服務企業惡意退出或業主惡炒物業服務企業的現象。
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（二）「二手」物業項目交接過程中常見的問題
在「二手」物業項目交接過程中，由於缺乏指導業主大會規範運作的法規、規章，造成一些業主大會和業主委員會處於無序運作狀態，使得交接的主體缺失或自身出現矛盾，不能依法有效地履行交接職責；另一方面，原物業服務企業在項目物業服務期間，為追求經濟效益最大化，不注重服務品質和業主感受，不斷降低各項成本投入，造成基礎資料遺失和共用設施設備非正常損壞。在交接時，為推卸或逃避責任而有意掩蓋遺留問題、擾亂交接的工作的順利進行，嚴重影響了業主的正常生活，造成了極其不良的社會影響。
二、物業管理項目交接過程中需要掌控的關鍵要點
（一）交接前準備工作的關鍵要點——事前介入
1.新建物業管理項目交接前的準備
承接新建物業管理項目的物業服務企業，在與開發建設單位籤訂物業服務合同前，應就該項目後期的交接事項進行協商約定並確認。較佳做法是雙方籤訂相關的書面協議，協議需包括以下主要內容：應移交的資料、接管驗收的內容和標準、交接雙方責任、交接時間、交接程序以及遺留問題解決等。
新建物業管理項目交接前，開發建設單位應向物業服務企業發出《交接通知》，物業服務企業應書面回復是否同意交接。如同意交接，物業服務企業應參照國家及當地政府法律法規編制《交接方案》，進一步從實際操作的角度，細化籤訂物業服務合同時有關交接的約定，並要求開發建設單位書面確認。
2.「二手」物業項目交接前的準備
「二手」物業管理項目交接應重點關注項目遺留問題，提出解決遺留問題的預案。要關注整個交接過程的信息透明，並在政府、行業主管部門及業主的監督下著重關注資料交接與業務移交內容。因主要內容與首次進入項目大致相同，故在此不再贅述。
（二）交接工作實施關鍵要點——事中控制
1.新建物業管理項目交接實施要點
對於新建物業管理項目的交接有些行業的操作經驗可以借鑑，關鍵是能夠依照國家的相關政策法規要求落實。尤其要避免開發建設單位派生物業服務企業和為了盲目擴張規模的物業服務企業不交接、假交接、交接不完全的情況，要借用政府和行業的力量保證交接的真實有效，為保證業主利益和後期物業服務企業運營保駕護航。此間，把好項目承接驗收關是最為關鍵的環節。
2.「二手」物業項目交接實施要點
此類項目交接不能完全等同於新建物業管理項目的交接。在借鑑新建項目交接的基礎上，其全部交接過程應在政府及行業主管部門監督下進行，交接各方書面確認交接內容及遺留問題解決方案，並向全體業主公示交接過程及結果。
（三）交接後續工作關鍵要點——事後跟進
不論是新建物業管理項目還是「二手」物業管理項目均存在遺留問題解決及交接前、交接中未發現的隱蔽問題，這類問題的解決往往會對後期物業服務企業運營產生較大影響，需引起相關方的高度關注，其中對物業管理區域內公共設施設備及共有部位的質量遺留問題的解決尤其重要。
對交接過程中雙方進行備忘的事項，應派專人進行跟進，保證在約定的時限內處理完成，如遇幹擾影響事項完成的，雙方應另行約定。在「二手」物業管理項目交接中，應儘量避免未盡事宜或遺留問題的出現，以一次性當期解決方案為首選解決措施。
物業項目交接注意事項及主要工作內容
項目交接工作主要分為兩部分，六個方面：
第一部分：文案交接
包括：
1、客戶檔案資料交接；
重點：（1）客戶交屋原始資料交接；
（2）二次裝修檔案；
（3）前期銷售合同補充協議。
2、財務交接；
重點：（1）客戶繳費情況統計表，包括物業、能源費等；
（2）對外各種合同協議，費用的結算情況；
（3）物業公司代繳各項費用的繳費情況，重點是水電費代繳收據等；
（4）開辦費使用明細及餘額統計；
（5）開辦費購置各項固定資產明細；
（6）客戶預繳物業費及能源費明細。
3、工程圖紙檔案資料交接：
重點：（1）前期工程接管驗收圖紙清單；
按照前期物業與開發商確認的交接清單，與對方交接工程圖紙及設備資料、合同、協議。
（2）住宅與商場能源計量分攤辦法；
（3）確認住宅用電供電協議內容，確定民用用電電價及供電方式是否是獨立供電；
第二部分：設備交接
1、設備現狀交接：
檢查各項設備是否處於運行狀態，及了解各項設備前期維修狀況、設備運行記錄，並檢查運行記錄是否齊全。
2、設施狀況檢查：
檢查公用設施是否有明顯損壞、丟失。
3、其它
（1）檢查各項照明器具缺損數量；
（2）檢查各項附屬設備的缺損狀況。
相關內容：
1、給排水專業
（1）各種設備合格證，使用說明書、設備保修單
（2）系統調試和試運行記錄
（3）設備調試和操作手冊、安裝說明
（4）系統設計方案和設計圖紙（水、電圖紙）、竣工圖紙
（5）施工變更洽商記錄
（6）水箱防疫站驗收合格證（即使用許可證），水質化驗報告
2、弱電專業
（1）消防系統設備技術資料
主機部分：
① 產品說明書，產品技術說明
② 方框圖、邏輯圖、原理圖
③ 產品合格證
④ 探測器清洗和維修說明
⑤ 整機操作規程說明
⑥ 軟體編制表
⑦ 地址碼編制表
聯動部分：
①防火閥、水流指示器、顯示報警器、警鈴、排煙閥（含滾動順序）等部分的說明書、接線圖、產品合格證
②聯動臺使用說明書、配線圖
③電動防火門、防火捲簾門使用說明書、接線圖、產品合格證
④各類聯動部件數量、規格、型號一覽表
消防系統施工工程資料
①全套消防系統竣工圖
②整機及其聯動設備系統布線圖
③中控室端子櫃總端子圖
④消防豎中模塊箱端子圖
⑤聯動設備配電櫃弱電控制入線端子圖
⑥隱蔽工程安裝記錄
⑦施工變更記錄
接管應具備的技術條件
⑴ 火災報警自動系統功能正常。
⑵ 消音、復位功能正常。
⑶ 報警記憶功能正常。
⑷ 火災優先功能正常。
⑸ 故障報警功能正常。
⑹ 消防通訊功能正常。
⑺ 手報功能正常。
⑻ 火災事故照明及疏散指示裝置正常。
⑼ 火災緊急疏散廣播功能正常。
⑽ 工作泵與備用泵現場轉換運行1－3次均正常。
⑾ 主電源與備用電源自動轉換及備用電源自動充電功能正常。
⑿ 主機與區域報警器工作狀態一致。
⒀ 連續無故障運行120小時記錄。
消防局初驗、二驗報告及點評開通使用備忘錄。
3、電梯專業
（1）按北京市電梯安裝工程施工技術資料所要求的進行逐項移交，它包3項評定及電梯安裝驗收（保修）證書，施工技術資料移交書，施工方案，質量、全技術交底，質量事故報告等資料（即大藍本）。
（2）對電梯安裝驗收條件檢查表中提到的應具備完整的資料文件進行移交，其中：包括文件目錄，裝箱單，產品合格證，機房井道布 置圖，電氣接線圖，安裝（調試）說明書，部件安裝圖等15項資料文件。
（3）相關的資料移交
① 國家電梯質量監督檢驗中心檢驗報告；
②質量監督站核定證書；
③甲方與廠家和安裝單位籤訂的維保合同及所有變更洽商複印件。
（4）勞動部門籤發的相關資料移交
①電梯安全檢測報告；
②電梯安全使用許可證；
③電梯安全檢驗合格牌照。
（5）北京市質量監督局籤發的資料移交
①北京市質量監督局的電梯檢測報告
②電梯層門裝置、安全鉗、緩衝器、限速器的檢測報告
4、電氣專業
（1）電氣設備建築平面分布圖（標準用電設備總參數）。
（2）配電線路平面分布圖（標準線路參數）。
（3）配電室平面布置圖。
（4）電氣裝置隱蔽工程竣工圖（包括：電纜、接地裝置、隱蔽工程施工記錄）。
（5）所有電氣設備系統圖。
（6）電氣設備的試驗報告和調試記錄：
①開關櫃、架構試驗報告。
②電力電纜試驗報告。
③絕緣試驗成績報告。
④安全工具的試驗報告。
（7）上級電站的地址、開關、編號等。
（8）各種設備製造企業應提供的資料
①文件目錄。
②裝箱單。
③產品合格證。
④使用維護說明書。
⑤安裝（調試）說明書。
第三部分：注意事項
1、各項費用與交接方結清後，再籤署項目交接文件；
2、不能完全交接的費用，可採用押金方式進行確認；
3、公共能源、通訊費用等過程中費用，須用押金方式進行確認；
4、特別關注物業公司是否有，已存在服務關係但未籤定各種協議、合同的項目；
5、儘量保留原物業公司電腦中的文件資料；
6、與原物業公司項目主要人員建立良好溝通關係，以使交接工作順利進行；
7、項目交接工作，要由開發單位與交接雙方單位對交接文件進行確認；
8、原物業公司主要工作內容：物業管理費測算、開辦費測算、物業用房安排。