開封市場在售項目分布及12月開封市場再次降價的可能性分析

2020-12-19 開封地產研習

綜合來看,目前開封市場主要在售的項目有36個,主要包含:汴西湖&中意湖&高鐵站組團(19個),復興大道組團(4個),主城區組團(7個),自貿區-運糧湖組團(6個)。

具體來說:

汴西湖&中意湖&高鐵站組團:

西湖龍首:楓華西湖半島、永威梅隆樾、海馬公館、富力灣

西湖龍腹:西湖華府,橄欖城5期B

三大街:暉達新世界紫宸,奧園珺樾府,禹洲嘉譽府,西湖天胤

高鐵站:暉達紫譽府,永威梅隆郡,朗詩汴京熙華府,大梁府

中意湖:綠城春江明月,融創宸院,綠城紫薇公館,美的國賓府,雅居樂金茂悅棠

復興大道組團:

復興大道:楓華公園府,康橋九溪郡,保利城,江山賦

主城區組團:

東京大道:澗溪美景,臻熙府,鼎立國際城

金明大道:藍光雍錦匯,新惠華府

其它:首座時代,汴梁小宋城二期

自貿區-運糧湖組團:

運糧湖:恆大童世界,恆大未來城,北大紫境府

自貿區:東潤銀基望京,奇瑞金域華府

鄭開南:藍城誠園

進一步來說,對於開封的購房者來說,儘管根據往年的慣例判斷,12月通常是當年房價最低的時期,逢年底出手買房是大多數人的選擇。但由於目前的房價並未呈現回暖的趨勢,在受疫情影響,經濟下行,小微企業困難和居民收入增長有限的前提下,在房住不炒仍是長期政策的前提下,在越來越多的購房者認識到產業發展是帶動地方經濟持續發展保障的前提下,真正意義上出手的購房客群越來越集中在急需買房的剛需身上。

從剛剛過去的11月即可以看出,開封市場熱銷樓盤主要依靠在低房價的同時利用分期首付政策,幫助最需要買房的剛需降低購房門檻。從目前來看,開封西湖核心區部分項目正在執行的銷售政策為:房價6200-6500元,首付2萬元左右,首付分期時長可以達到2-3年。

同時,在開封房地產市場整體疲軟,購房者有限的前提下,任何政策和渠道都不可能持續的促進單一樓盤的銷售。對於開發商而言,主要集中於兩個手段來解決:

其一、進一步放寬樓市優惠和進一步降價。

其二、進一步拓寬對銷售渠道的支持力度,通俗的來講,給予更高的銷售佣金,同時加大對購房者的返傭力度。

從未來上漲的預期來看,對於開封樓市能產生影響的是:

其一、十四五期間仍然重申堅持房住不炒,提及促進住房消費健康發展,金融、房地產要同實體經濟均衡發展。這也就是說,在政策主基調為穩定的前提下,熱則調控冷則有底線的鬆綁或許是未來樓市的大政策。

其二、城市格局的出現,使得樓市分化也正在成為現實。對於開封而言,能夠穩定當下樓市的方式可能要如下幾種:第一是加快融入鄭州大都市圈並且支持更多的產業落地;第二是加快打造成為「鄭州後花園」或者加快推進古城改造力度促進老城人口轉移;第三則是推進西區和北區的基礎配套建設,促進區域房價的穩定。

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