租房的時候，我們常常會遇到一個情況，就是租到轉租房。房主將房子出租給租客A後，租客A再將房子轉租給租客B。轉租中，房主通常被人們稱為大房東，租客A通常被稱為二房東，租客B在法律上被稱為次承租人。
在我們律所代理的案件中，許多當事人反映，在租到轉租房時，常常覺得兩面受制。因為房子是二房東租給他的，但真正的房主是大房東，二房東提的要求得聽，大房東提的要求也覺得有道理，因此總是陷入一種茫然失措的困境。
出現這種情況的原因在於，次承租人沒有搞清楚，自己的租房合同是和二房東籤的。大房東雖然是房主，但並不代表自己就要聽他的。
讓我們來看一下前些年發生在上海的一個真實的租房訴訟的案例。
案例簡述
位於上海的A證券公司想租一間商鋪，作為公司的營業網點。在多番尋覓後，了解到位於繁華地段的B飯店準備把鋪子出租，於是前去商談租房的事宜。
一番交談後得知，B飯店現在使用的商鋪是C公司的，但是B飯店與C公司達成了協議，允許B飯店轉租。於是A公司與B飯店籤訂了租房合同。
也就是說，這裡的C房地產公司就是相當於大房東，B飯店就是二房東。
籤合同後的頭一年，相安無事。但某天，A公司收到了大房東的通知，因為二房東已經幾個月沒交房租，他們解除了與二房東的租房合同，A公司不能繼續租房了，要搬走。同時，還要求A公司把還沒付的房租直接給自己。
A公司感覺大房東說的確有道理，於是搬走了，並把未付的租金直接給了大房東。
結果不久後，二房東把A公司告上了法院，要求A公司支付租金。而且二房東認為A公司單方面解除租房合同，還要賠償違約金。
經過審理後，法院認為，雖然房屋屬於大房東C房地產公司，但次承租人A公司的租房合同是與二房東B飯店籤訂的，A公司不應當向大房東交付租金。
因此，法院判決A公司向二房東支付應付的租金。同時，法院也告知A公司，可以向大房東要回租金。
至於違約金問題，法院認為，大房東在通知A公司時，也告知了二房東要解除合同。在大房東與二房東的合同被解除的情況下，二房東與A公司的合同已無法繼續履行。因此，A公司不存在惡意違約的行為，不需要支付違約金。
雙哥說法
從上訴案例中，我們可以明白。原租賃合同（大房東與二房東之間的）與轉租合同（二房東與次承租人之間的）屬於兩個不同的合同，不能混為一談。
因此，不能僅僅因為大房東要求將租金交付給他，就認為是對的。事實上，從法律角度看，大房東與次承租人是沒有直接聯繫的，大房東不能直接對次承租人提出要求。即使房屋出現了損壞，大房東也是向二房東提出賠償要求。
另一方面，本案中次承租人是否應該支付違約金，存在一定爭議。如果嚴格按照合同相對性的角度看，即使大房東解除了與二房東的合同，也不代表二房東與次承租人的合同必然解除。
法院可能是考慮到從普通民眾的一般常識來看，次承租人認為合同已經解除是合理的，才沒有判決次承租人支付違約金。
總結
最後，以下幾點是轉租合同中的常見問題，要注意預防：
1.租房之前一定要看一看房產證。
轉租是很容易出現問題的，因此，租房前一定要看看房產證，確定房主是誰。如果是轉租，要問清楚房主是否同意轉租。
2.轉租中，租金和押金等都是直接支付給二房東。
轉租的合同是與二房東籤訂的，次承租人與大房東之間沒有直接的權利義務關係，次承租人只受相關法律和轉租合同的制約。因此，並不因為大房東是房主，就應該聽他的。
3.大房東表示要和二房東解約，並不代表你要立刻搬走。
不要認為大房東要與二房東解除合同了，我就要立刻搬走。這種情況，應該聯繫二房東，協商處理。確實不能繼續租房了，再和二房東正式地解除轉租合同。
（本文中的案例為真實案件，為保障當事人隱私，名稱均採用化名，如有重名純屬巧合）
撰文：Lawyer C
編輯：琪琪殷
運營：羅易
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