售樓小姐說漏嘴:這種房子聰明人都不買,房子到手就「貶值」

我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

 

關注「北京房姐」 微信公眾號，加入知識星球"北京買房" 進行提問，有問必答，全程指導買房

 

提問：房姐好！十裡堡麗景珊瑚灣全明通透三居中高層150\/160平，6.8—7單價不含稅費，可以入手嗎？物業費4.2元\/平\/月感覺不低。請指教。謝謝！

回答：珊瑚灣，新華聯麗景。小區只有一排。朝南看河邊公園的還不錯，如果主要採光視野都在朝北看十裡堡北裡就差一些。7萬的大面積屬於高了。這個小區選籌有一定風險和難度。

 

提問：房姐，您好。最近考慮購房，首套。自己和媳婦的都在中關村工作（北4環），首付大概能湊到230左右，新房和二手房都考慮，麻煩房姐幫忙推薦下。

回答：我建議首套一定要兼顧投資，否則後期換房會面臨很大的資金壓力。一種可以看角門4\/10交匯地帶550左右商品房或天通苑500多萬的大面積平層頂復

 

提問：房姐您好，我現在自住北苑華貿城大三居，現在想改善住房賣掉華貿城換天潤福熙大道新開盤的疊拼(1層170，地下140)，福熙總價在1800萬元，華貿城可以賣1100萬，您看這樣換可以嗎？還是有其他樓盤推薦？或者不換房，DYD600左右在投資一套其他位置的房產？謝謝您！

回答：北苑整體偏溢價，這個位置換房投資屬性比較差，如果只考慮自住沒問題置換可以看看望京板塊。不換房抵押也可以選擇，600 可以看天通苑或 百子灣

 

提問：房姐，總計600的預算，自住加投資。是考慮亦莊的林肯公園還是馬家堡的瑞麗江畔，還是雙橋那邊的珠江綠洲？

回答：林肯公園屬於亦莊標杆盤，性價比不高，雙橋需要大面積改造才有發展，未來動能不足瑞麗江畔>林肯公園>珠江綠洲

 

提問：房姐好，外地有貸款，北京無房。資金1100，想在朝陽買自住+投資。國風上觀、國風北京、橄欖城、華鼎世家、寶星國際、銀楓家園、觀湖國際、水星園怎麼樣？您有其他推薦和資金分配建議麼？

回答：這幾個裡面 優選寶星國際次選橄欖城 , 其它不推薦要麼性價比不高，要麼學區溢價推薦板塊 朝青、雙井、CBD、朝陽公園例如 珠江帝景，海華堂，麗水嘉園，珠江羅馬嘉園，潤楓水尚 資金上建議全款後抵押，再入一套tty大面積出租

 

提問：你好房姐！我是深圳戶籍，名下一套商品房，當年全款買入，市值500萬，重慶一套，全款買入，市值200萬。我老婆在老家一套，全款買入，市值100萬；重慶一套，市值200萬，辦的按揭；她在北京已經有購房資格，以上住房都沒有在居住。現在有可用資金500萬。目前考慮投資再買房來把資金優化，實現資產保值增值，想了三個方案，請問如何操作購買和貸款方式會更加優化資產，1把深圳那套抵押貸款300萬，再去北京按揭186萬買套北京的；2深圳辦理抵押，再賣套深圳的，再去北京全款買入一套再辦理抵押；3之前全款買入的深圳和重慶各一套都辦理抵押，再去深圳和北京各買一套。請指教，謝謝。

回答：最好的方案是深圳+北京各入一套。深圳已經漲起來了，領漲區板塊漲幅都在20%以上，二手房業主心裡價位普遍抬升，不建議再追高。現在重點關注新盤，新盤價格漲幅不像二手這樣快，備案—審批流程繁瑣，導致部分新盤價格倒掛。如果深圳能搶到新盤可以入手，沒有搶到就暫時觀望。北京現在是淘筍的最佳時機，市場已經回撤的差不多了，推薦的板塊多淘一淘。關於抵押，建議先諮詢好渠道，等房子確定之後再加速辦理，利率別超過7%，別讓高成本資金在手裡空轉。

 

提問：房姐，您好。新手，老婆有北京工作居住證，sfsd，可籌到首付款500萬，想買100㎡左右的房子自助，我的工作地在西二旗，媳婦在西壩河，房姐有沒有推薦的片區，目前看過北苑的望春園，清友園。在北苑和望京，那個更好一些？

回答：北苑居住品質和未來空間不如望京500子彈看到1000+的房子沒有問題，你們需要評估下自己的流水情況如果折中考慮自住和保值，建議看澳洲康都、望京西園、季景沁園

 

提問：房姐你好，現有一套海澱蘇州街學區房，一居室公寓，現金約100，另有股權激勵明年年底可兌換，想改善居住環境，北京二套房資格，所以貸款有限，現有三個方案：1、置換，賣公寓，換北苑二手房或昌平新房，另外成都投資一套；2、借錢加貸款，直接買昌平新房，公寓出租，借錢太多並且時間太緊張；3、等一年，股權兌現以後，明年再考慮.

回答：公寓+學區儘早出手，不值得長持北苑二手，昌平新房都不是好選擇，成都已經漲起來不適合投資建議置換一套北京，看剩餘資金在選城市，這個階段瀋陽好於成都

 

提問：房姐您好！之前根據星球的方向又看了一些小區，麻煩請教您 金星園，華遠九都匯和東潤楓景的話，自住三居先後排序怎麼樣呢？一層帶院子和頂層帶露臺這樣的是否值得入呢？謝謝美麗的房姐！每天看星球收貨很大！

回答：東潤楓景> 金星園>華遠九都匯 給個計算方法：總價-贈送面積*單價*0.3，得出真實單價，再看是否值得入

 

提問：親愛的房姐，我的情況是：北京戶口，打算今年結婚買婚房，和未婚夫的工作時間比較自由，不需要打卡，也都有車。可以首付300萬，首房首貸。目前有幾個選擇：亦莊馬駒橋的樣本小區，複式或者一層帶院；慧忠裡的小三居，學區。總之就是糾結在城郊買大面積複式（或帶小院）還是市裡好地段的小房子。麻煩房姐指點迷津。謝謝了。

回答：首套剛需考慮保值效果優先選地段，首套選郊區對你的資產增值不利，以後改善換房出售也是個問題10年以後郊區非品質盤誰會接手？周邊還無產業支撐內在價值，更是無人問津首套應追求穩定，後期資產積累足夠，改善房再考慮純品質

 

提問：房姐，您好。看了您之前的問題回復貼，感覺您比較看好WJ區域。 WJ的發展勢頭也確實還行，但是我有個疑惑，那邊的房子供給體量確實也不算小數了啊。 按照物以稀為貴的原則，那邊這麼大供應體量，未來能多少升值空間怕是也難說吧？我在上地13號線新開清河站有套2居，從目前租售比來看，確實不比望京。但是如果換房的話，各種手續稅費一起加來，利潤空間就快擠掉了。 您從投資角度看，建議值得這樣置換麼？

回答：整個望京內部，其實可以開發的地塊不多了。 除瞭望京西，但又因為交通不變，所以還需要重新打造配套的體系。 但望京價格仍然不高。 在望京的地段價值遠遠大於上地西二旗的情況下，網際網路的聚焦，結果是進一步抬升望京的利潤。望京不是單一產業區，上地西二旗只有網際網路。沒有網際網路進駐之前，望京也是北京不多的產住結合，商業發達的地段，足以支撐今天的價格。 所以，即使網際網路再次流動，距離吐掉利潤，還有很長的路。 望京北面，來廣營一帶還是光禿禿空地，上地西二旗已滿。 兩者未來的預期空間不是一個量級。需要注意的是，來廣營一帶大部分樓盤是有溢價的，儘量迴避望京8\/9萬以上的溢價或者CEO盤即可。阿里總部搬北京這次，收益最多的，反而不一定是望京。望京內部的住宅產業也是分化巨大，以地鐵站劃分比較清楚： 望京南：以淘老破大最適合，商業配套交通都不錯，不是頂尖但足夠成數； 阜通：商業更豐富，物業較少，望花路等社區淘老破小，望京新城，都市海岸等老破大； 望京：望京最成熟的內部區域，老破大較多，屬於穩妥的選擇； 望京東：地鐵口沒有盤，主要在soho四周，其中橄欖城國風北京等屬於溢價，寶星，慧谷等次新房存在淘筍機會，soho周圍也是目前望京最繁華的綜合區域； 東湖渠：安靜適合住家，商業配套等及格，以西面幾個次新樓盤為標杆存在淘筍機會，利澤等老小區偶爾會出老破大存在機會。 望京西：斷頭路，主幹道堵塞，回遷老小區居多，屬於較差區域； 還有一個沒有地鐵的小區域：四元橋的望京橋至宜家一帶，大多是2003後的老破大，目前有大片空地閒置或者作為公園，與東三環，太陽宮等區域的連接作用尚未發揮，未來可能存在一定區域質變的因素。所以望京建倉的難度也不小。一直不鼓勵置換，更傾向抵押再入手一套望京。一定要置換的話，只有在淘到望京8-9折的確定收益的筍盤才考慮。

 

提問：房姐，之前問的小區太不出名難免您可能不熟。想問問「京棉新城」的價位房子和地理位置怎麼樣。朝陽不是很熟悉。孩子現在中班，那的小學初中都有吧。我們貸款後子彈在550左右。我們從馬家堡換到這裡是否值得，謝謝

回答：京棉新城可以淘，不過屬於經適房回遷社區，每棟樓品質不一，戶型非常多，朝向視野也分布差異大，要精挑細選

 

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

請搜索關注「北京房姐」微信公眾號，加入知識星球提問，有問必答並送贈送購房內部資料；重要信息只在知識星球發布。

 

知識星球已盤點出北京投資性價比最高的樓盤。幫助提供選盤，砍價，貸款，破限購等專業意見，全程指導買房。私人訂製最適合你的房產投資方案，比別人快一步實現財富自由。

知識星球內部文章：

《房產稅為什麼會導致房價上漲？》

《如何找筍盤 抵押貸全流程操作手冊》

《乾貨！如何養出銀行無法識破的流水？》

《新版徵信被破解！離婚買房之路還能繼續》

《信用卡年賺100萬——賺錢全靠雕蟲小道》

《用好信用卡 可以讓你少奮鬥10年》

《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》

《因為宏觀調控，所以房價飛漲》

《深度剖析——為什麼買學區房100%會虧本？》

《99%的新區會失敗 以鬼城收場》

《一分鐘小白變大神 炒房秘籍速成篇》

《乾貨！炒房各流派都是怎麼賺錢的？》

《成為職業炒家 如何保證每次買進都能大賺？》

《房子裂變具體操作手法：一變二，二變四》

《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》

《破限購全套代持手冊+如何完美規避所有風險》