房地產行業正在快速重啟中，原先積壓的需求開始了集中釋放。
單就單月銷售量來看，4月的新房成交量仍在恢復中，不少城市的表現格外亮眼，深圳樓市的成交量更是達到5年來的新高。幾天前，58同城、安居客聯合發布了《4月國民安居指數報告》，2020年4月全國找房熱度環比上漲10.9%，其中，武漢找房的熱度環比上升三成。
而從房企2020年1月至4月的銷售數據來看，也可以初步判定樓市小陽春即將到來。只是，在這個春天裡，房企之間的分化也更明顯了。
01 房企們的小陽春
2019年，全國的新房銷售面積和銷售額都創了歷史新高，千億房企的規模也越來越大，不少中小房企都志得意滿。沒成想2020年的突發衛生事件導致經濟停擺，樓市自然也不能偏安一隅，場面一度陷入混亂。
在那混亂的兩個月裡，拼的就是「地主」家的餘糧了，能耗就能贏。
但是房企由於自身的特質，高負債與高風險並存，真能耗得下去的並不多，一層層耗下來，剩到最後的一定是頭部房企。所以，頭部房企在危機中取勝幾乎是毫無疑問的，而房企之間的分化也會進一步加劇。
畢竟樓市的蛋糕就那麼大一塊，分的人多了，總要有些人出局。
4月下旬，福布斯發布了新一期的全球億萬富豪榜，馬化騰成為中國地區首富，房地產行業的富豪還是老面孔，恆大的許家印和碧桂園的楊惠妍都是頭部房企界中的「扛把子」。而在過去的幾個月，這兩家頭部房企的成績也是頗為亮眼。
尤其恆大在2月以來的那一波「全民買房」營銷，聲勢浩大，頻上熱搜。甭管買不買房，老百姓都知道恆大在做大活動，噱頭賺得足足的。其他房企也有緊跟恆大步伐搞複製粘貼的，很多也取得了不俗的效果，但論風頭還是恆大最勁。
5月6日，恆大發布了4月的銷售簡報。簡報顯示，很大4月單月實現銷售額652.1億，同比增長11.6%；銷售面積713萬平方米，同比增長28.5%；銷售回款646.5億，同比增長70.8%。這樣的數據，當下沒有幾個房企能交得出來。
克而瑞也在最近發布了2020年4月的統計數據，Top100房企單月實現全口徑銷售金額9002.3億元，較3月環比上升17.2%，與去年4月同比基本持平。
也就是說，被突發衛生事件影響的房地產行業正在加班加點的恢復中。而碧桂園、恆大這樣的頭部房企，已經擺脫了影響，並且逐漸轉向「正收益」。
就像硬幣的正反面，在頭部房企走出陰霾的同時，另一部分房企則在角逐中失勢，不得不讓出手中的蛋糕。數據顯示，百強房企時代中國在2020年1月到4月期間，銷售排名連續下滑。而在2019年9月，時代中國曾傳出過強制員工賣房的消息。賣不出，就裁員。
2019年就處於風口浪尖的時代中國，在2020年也沒能迎來個好年頭。2020年4月，時代中國實現合同銷售金額約46.62億元，同比減少約10%。據統計，時代中國1月-4月實現合同銷售金額約170.86元，年度銷售目標為823億元。
目前已經完成五分之一的銷售目標，無功無過，競爭乏力已是事實。
02 房企融資再加碼
雖然大多數房企的銷售金額不盡人意，但這並不能拖延他們融資的腳步。
前腳剛剛宣布完自家合同銷售金額同比下滑，後腳時代中國就邁入到了融資的陣容中。5月6日，時代中國控股有限公司發布公告稱，將發行2021年到期的2億美元優先票據，票面利率6.0%，票據的上市及買賣預期將於5月7日生效。
作為一家老牌房企，這自然不是時代中國第一次融資，肯定也不是最後一次。
2019年，時代中國從6月份開始連續發債，融資品種包括美元債、小公募債、ABS、境內公司債等，基本上能發的債，時代中國都想「嘗一嘗」。這些債券大多被時代中國用來抵舊債了，基本上就是拆東牆補西牆，補到哪裡算哪裡。
據《每日財報》統計，2019年時代中國差不多融資300億人民幣。而補牆的效果如何，就跟時代中國的銷售成績一樣，是不好多說的。只是2020年的6月也近了，時代中國在一年前發的那些債又要到期了，該是時候繼續拆牆補牆了。
只是今年這情況，恐怕時代中國的融資成本還要再翻上一些。
跟時代中國情況差不多的房企還有不少，這類房企跟頭部房企有差距，但也絕不是小門小戶，他們拿地的手筆並不遜色於行業龍頭，高價拿地並不是稀罕事。時代中國曾在2017年以55437元/㎡的價格拿下了廣州的一處地塊，直接刷新了廣州的樓面價格，拿地價直逼售樓價。
據了解，時代中國拿地的溢價率都在33%以上，財大氣粗是特色，還有一股子「蠻勁兒」。
如今三四線城市的樓市空間乏力，大部分房企重新回到一二線城市的布局上，雖然土拍市場空前火熱，但低價拿地仍是核心。畢竟每年的毛利還得算，而這些年房子遠沒有以往掙錢。
在此前的年報發布會上，融創中國董事長孫宏斌表示，今年併購的機會遠遠超過以往任何一年，但這些機會可能並不是特別好，優質併購標的機會其實不多。
之所以這麼說，是因為現在部分出現困難的房地產公司，在前幾年衝量的時候拿地成本過高，所以盈利壓力、流動性壓力都大。這些地握在手裡麻煩，想要賣出去也麻煩，畢竟雙方心裡都有把算盤，算得門清兒。
為了不把地砸在自己的手裡，自然只能債臺高築，繼續滾雪球。
畢竟現在早就不是「酒香不怕巷子深」的時代了，更何況蓋房子還跟釀酒不一樣，沒有資金周轉是玩不起來的。今年還是個債務年，不少房企一邊卡著最後期限還債，一邊忙著控制輿情，也是亞歷山大。
房地產行業的高負債，宛如懸在頭頂的達摩克利斯之劍，指不定什麼時候就砸下來了。
03 結語
大魚吃小魚，小魚吃蝦米，社會達爾文主義在樓市裡也是玩得風生水起。
由突發衛生事件帶來的蝴蝶效應，正在其間起到推波助瀾的作用。擁有話語權的頭部房企天生就具備一定的優勢，在傳播中能取得雙倍的效果，所以它們的恢復周期也相對較短。
此外，由於頭部房企規模宏大，社會的信任感也更高，所以人們在情感上也更偏好大房企，這兩年更是如此。頭部房企的周邊配套相對更為完善，給大眾畫的餅也更大，一來二去的，購房者就像羊群效應一樣趨之若鶩了。
隨著疫情逐漸過去，樓市正在一步步恢復，畢竟老百姓的購房需求永遠存在。但房企的氣運就沒那麼容易恢復了，畢竟聚財難，守財更難，拿蠻力去對抗樓市更是難上加難。