2020年的下半程，「房住不炒」的總基調下，「融資新規」的出現，讓資本屬性極強的地產行業迎來了持續而強烈的變革。
「三道紅線」劍指房企的負債率等核心指標，相比較供給側或者需求端的調控政策，給房地產企業帶來更加直接的影響。房地產行業生態環境發生了怎樣的變化？房企又該如何切實的去應對監管政策帶來的新變化?
在前海開源基金首席經濟學家楊德龍看來，「三道紅線」下，有80%的房企可能踩線，完全不踩線的房企不多，這意味著未來房地產融資增速必然會大幅下降，房地產投資增速也會進一步下降，對於房地產開發衝擊較大，特別是槓桿率特別高的房企。
01
遊戲規則生變
「三道紅線」監管新規出臺後，房地產行業整體預期回穩，以往加槓桿大量囤地、賺取房價快速上漲的經營邏輯被徹底打破，房地產行業金融屬性弱化而製造業屬性強化。
楊德龍表示，從行業競爭格局來看，房地產開發企業的核心競爭優勢將從拿地能力到融資能力、管控能力過渡。「槓桿率高、債務負擔比較重的房企面臨的問題比較大，以後機會會更加傾向於財務狀況比較好、現金流比較好、負債率相對比較低的企業，行業中的優質龍頭房企能夠持續跑贏行業，實現集中度的提升。」在楊德龍看來，未來就是個優勝劣汰的過程，房企之間將加速分化，曾過度擴張、過度加槓桿房企將面臨倒閉的危機。
也因此，楊德龍特別提到，高負債的房企現在已經到了必須「踩剎車」的關頭。「以往房地產的調控高壓下，其實融資就已經很困難，現在又帶上三道紅線的『緊箍』，大部分房企踩線，新增的有息負債會非常有限，最高一年只能增長15%，有的房企不僅不能增長有息負債規模，更重要的是，當務之急還要償債，企業現金流緊張程度可想而知。」
楊德龍提到，萬科早在2018年喊出活下去的口號，就是未雨綢繆的表現，彼時，房企就意識到房地產寒冬即將到來，越早促銷售抓回款的房企在新遊戲規則之下安全性越高，也越具備主動性。
02
加速回籠資金是當務之急
融資環境的收緊直接導致房企股權轉讓信息暴增。根據北京產權交易所的公開信息，11月上半旬，房地產行業產權轉讓項目達18個，相當於今年前10個月的總和。
對此，楊德龍稱，出售部分資產是房企回籠資金最快速的方法之一。同時，他也提到，如果是企業資金鍊出了問題，房企項目和股權的轉讓很有可能是打折出售，「未來項目轉讓案例會增多，這其實是行業的一種兼併重組，往往在行業低迷的時候，就會出現這種情況，也可以說是大魚吃小魚，也可能是大魚吃大魚的現象。」
轉讓潮的出現，是行業資金壓力的體現，但規模房企尚且可以通過股權變現的方式符合監管要求，但對於抵禦風險能力更弱的中小房企來說更是不堪重負。
今年以來，已經有港龍地產、上坤地產、金輝集團、祥生地產等成功上市，但還在等待港交所聆訊的有近8家企業，如海倫堡、三巽控股等中小房企。但今年以來，一個明顯的特徵是，房企上市之路異常曲折，房企遞交招股說明書獲得一次通過的只有其中規模最大的祥生地產，其餘均要二次、三次遞表。
焦急地等待上市打開融資大門，以緩解融資壓力的中小房企，等待他們的命運是什麼？
楊德龍分析稱，「中小房企融資的手段更少，朋友圈也比較少，能夠獲得的資源有限，原來現金儲備不夠，一旦出現收緊，房子不能及時賣出去，那就可能會出現資金鍊斷裂，被迫低價賣股權或者賣地，」不過，楊德龍為這些房企「支招」，中小房企要想活下來，首要任務是通過降價促銷等一切辦法，儘快去槓桿回籠資金。
03估值體系生變投資需謹慎
融資監管新規「三道紅線」出臺後，大部分房企開始主動調整融資結構，通過增發新股、子公司IPO等方式加強股權融資。不過，據楊德龍觀察，當下，房企股權融資比較難，預計更大程度上還將依賴債權融資。
他解釋到，如今，資本市場對於房地產行業的熱情並不高漲。這一方面源於「三道紅線」帶出的系列效應，房企面臨的資金問題突出，另一方面，整個行業業績增速都在下降，估值較低，這在很大程度上使得上市房企股價表現一般。
同時，楊德龍建議投資者，受政策調控行業的風險較大，對房地產板塊的投資也應該更加謹慎。