來源：北京商報   2020年12月21日 09:12
融資「三道紅線」預期之下，近期眾房企降負債動作越發頻繁。北京商報記者根據同策研究院數據梳理發現，今年三季度，在所統計A股的93家房企中，綠色檔(三條未踩線)房企僅有33家；而在所統計H股的40家房企中，上半年財務指標處於綠色檔(三條未踩線)房企僅有6家。隨著房企未來「成長」空間被收緊，安全成為了第一要義。項目轉讓、引入戰投、分拆上市，以及「借新還舊」調整長短債，關注資金安全成為「過冬」的關鍵，如何「去槓桿、降負債」，眾房企也採取了不同的應對之道。
70%房企「踩線」
房企融資「三道紅線」即將於2021年起在全行業全面實施。按照設置標準，紅線1：剔除預收款後的資產負債率大於70%；紅線2：淨負債率大於100%；紅線3：現金短債比小於1倍。根據「三道紅線」觸線情況不同，將房地產企業分為「紅、橙、黃、綠」四檔。如果「三道紅線」全部踩中，開發商的有息負債將不能再增加；踩中兩條，有息負債規模年增速不得超過5%；踩中一條，增速不得超過10%；一條未中，不得超過15%。
北京商報記者根據同策研究院數據梳理發現，今年三季度，在統計A股的93家房企中，綠色檔(三條未踩線)房企33家，佔比35.48%；黃色檔(一條踩線)房企27家，佔比29.03%；橙色檔(兩條踩線)房企14家，佔比15.05%；紅色檔(三條踩線)房企19家，佔比20.43%。
而在所統計H股的40家房企中，上半年財務指標處於綠色檔(三條未踩線)房企6家，佔比15%；黃色檔(一條踩線)房企17家，佔比42.5%；橙色檔(兩條踩線)房企10家，佔比25%；紅色檔(三條踩線)房企7家，佔比17.5%。
北京商報記者注意到，在紅色檔的26家房企中，不乏頭部房企和千億規模房企的身影。頭部房企包括中國恆大和融創中國，而在年中的業績會上，「降負債」也成為了兩大頭部企業的高頻詞彙。據恆大管理層透露，「力爭2020-2022年，有息負債平均每年減少1500億元」。也就是說，未來三年恆大降負債總額將達到4500億元。
千億規模房企中，富力地產、中國奧園、泰禾集團等諸多房企皆處於紅色檔內，此外，還有類似弘陽地產這種近幾年追逐千億目標的房企；而在眾多紅色檔房企中，包括富力地產、泰禾集團等21家房企的淨負債率高於130%，亟須降負債以擺脫高危壓力。
眾房企主動「降檔」
為進一步拓寬融資渠道，包括恆大、融創、華潤等在內的多家房企均於年內實施了分拆上市動作。北京商報記者梳理發現，截至目前，年內共有15家物管企業成功上市，遠超於去年規模的12家，但整體表現卻與去年大相逕庭，即便是恆大物業，在上市首日亦出現了破發。
雖然物業上市不得意，但是在銷售端恆大卻取得了不俗的成績。恆大集團公布數據顯示，今年前11月，恆大累計合約銷售金額6786.6億元，較去年同期增長約16.9%。據此測算，恆大提前完成全年銷售6500億元的目標。值得一提的是，恆大於年內解除了一場超千億的對賭「警報」，這也為其應對「三道紅線」奠定了基礎。
相較於頭部房企的「翻轉騰挪」，部分債務壓力過大的房企並沒有太多的施展空間，隨著融資窗口收緊，房企「瘦身」動作近期也越發頻繁。
11月9日，富力地產發布公告稱，擬將廣州富力國際空港綜合物流園內的物業作價63億元，其中70%權益以44.1億元的價格轉讓給黑石。
地產分析師嚴躍進表示，項目轉讓可以起到儘快回籠資金的目的，緩解短期債務壓力。同時，剝離財務表現欠佳的資產，也有助於優化負債結構。
當「賣賣賣」無法自救，最終的道路唯有走向轉讓公司控股權。例如，年內京漢股份正式「賣身」中國奧園，企業名稱也於近期變更為「奧園美谷」，據說要進軍美麗健康產業。
此外，引入戰投也是眾房企降低負債的有效措施。今年9月，房地產市場上演兩起險資與房企的「聯姻」大戲，但最終招商蛇口引入平安失敗，陽光城成功牽手泰康。北京商報記者注意到，截至今年三季度，陽光城剔除預收款後的資產負債率為79.21%，淨負債率為108.35%，踩中兩條紅線。
負債「降檔」勢在必行，眾房企也採取了不同的應對之道。大房企可以利用自身的品牌效應，以價格來打動購房者，還可以利用自身的規模效應，開拓新的「輸血」渠道。但中小房企的選擇空間有限，對於它們來說，如何闖過生死線，仍不容樂觀。
「借新還舊」調整負債結構
整體來看，在融資「三道紅線」信號傳出後，壓縮發債規模成為共識，不過作為資金密集型行業，房地產開發商在規模高速增長的同時，普遍面臨著高負債壓力。因此，目前雖有融資「三道紅線」壓頂，但眾房企還需慢慢解套，尤其是在短期償債壓力逼近的情況下，部分房企仍繼續融資，「借新還舊」調整長短期負債結構。
同策研究院資深分析師肖雲祥表示，其實在「三道紅線」消息傳出後，政策效果已經有所顯現。
從同策研究院監測的40家典型房企融資數據來看，在6月融資規模達到高位後，緊接著3個月房企融資規模持續下跌。到了10月，融資規模有小幅反彈，仍處於低位。直到11月，融資規模才出現了強勢反彈的情形，從結構上看，11月融資規模比重最大的分別是其他債權融資、公司債和境內銀行貸款。肖雲祥稱，其他債權融資方式融資規模增加來源於多元化融資方式，其中債權轉讓與應收帳款轉讓的規模與頻率有顯著提高，例如招商蛇口通過股加債融資41.4516億元，綠地香港通過股加債融資72.6億元。
根據貝殼研究院統計，2021年房企到期債務規模預計可達12448億元，同比增長36%，房企償債壓力繼續攀升。雖然融資新規對未來房企整體發債增速將起到一定的制約作用，但按照近五年房企債券融資發行周期推算，預計未來房企債券融資到期債務壓力實現實質性下降仍需3-5年時間。
「房企短期內仍離不開發債需求，但發債融資的規模已然被壓減。」嚴躍進指出，目前頭部房企仍有發債融資的機會，但中小房企已經越來越難了，而且普遍發債利率偏高。因此，未來房企會選擇「節流」，相關費用支出以及拿地會越發謹慎。
中南建設CFO辛琦曾在年中業績會上表示，「三道紅線」是針對房企、金融機構雙管齊下的長效機制。限制負債增長規模，對於頭部房企來講，可能會更加穩定，但未來逆市飄紅、彎道超車的機會可能越來越難，打消部分房企狂飆突進的念想。