來源：華夏時報
華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 李未來 見習記者 張慧敏 深圳報導
近日，在萬科的南方區域媒體交流會上，萬科集團董事會主席鬱亮表示：「三道紅線的影響力不亞於2002年的土地招拍掛制度。這意味著房地產行業重大遊戲規則的改變，將影響所有房地產企業。」
諸葛找房相關研究指出，其選取的100家上市房企中，根據2020年中報數據計算，「踩線」的房企佔比86%。同時，諸葛找房根據房企2019年的業績計算其規模，按照房企當前三大指標的踩線情況得出其未來有息負債平均增速：大型房企（1000-2000億規模）有息負債未來的增速較低，尤其是1500-2000億元規模房企，有息負債未來增速為3.8%，增速水平最低。
記者了解到，面對即將到來的「三道紅線」，有的房企抓緊變賣資產降負債，有的房企仍然對外借債，對「三道紅線」無暇顧及。
鬱亮：金融過多被房產佔用不是好事情
近日，萬科集團董事會主席鬱亮在南方區域媒體見面會上談到三道紅線時說：「三道紅線的影響力不亞於2002年的土地招拍掛制度，這意味著行業重大遊戲規則的改變，將影響所有房地產企業。」
近年來，房企高負債已經成為業內常態，而今年疫情之後，在融資環境較為寬鬆的環境下，房企拿地熱情高漲，槓桿再次加大。此前，據媒體報導，相關監管部門約談部分房企，並提出希望房企控制負債，該會議被業內解讀為「三道紅線」。
鬱亮將中國房地產行業的發展分為三個階段。一是2002年之前的土地紅利階段，拿到地就容易賺錢；二是招拍掛之後的金融紅利階段，需要更多的資本市場和金融支持才可以買更多的地；「三道紅線」之後，金融紅利時代已經劃句號，房地產行業將進入管理紅利時代。所有的房企再次來到同一起跑線上。
此前，關於房企有息負債規模年度增速將受到「三道紅線」限制的話題在業內被熱烈討論。《華夏時報》記者了解到，「三道紅線」即剔除預收款後的資產負債率大於70%，淨負債率大於100%，現金短債比小於1.0倍。
「近年來，房地產金融佔比越來越高，這是不對的。」鬱亮表示，金融過多被房產佔用不是好事情，一個國家發展不能只靠房地產，應該有科技、基礎服務、製造業等。他還表示「三道紅線」今年明確下來了，明年要全面開始實施這個政策。
鬱亮提到，三道紅線將覆蓋表內表外，並進行穿透檢查。「之前的財務技巧都沒有任何用處，現在必須是實打實來調整,這對所有的開發商都是挑戰。」鬱亮表示要從財務紀律提高到財經紀律，財務紀律是不能做假帳等，財經紀律則要考慮好投資紀律。
鬱亮表示，萬科特別不希望行業出現惡性事件，萬科會在保護好自身利益的前提下，力所能及地幫助一些面臨困難的企業。
最後，鬱亮表示有一項不變的事情，就是對客戶好。「有好產品、好服務，企業才能活下去。」
大型房企未來有息負債增速最低
中山證券首席經濟學家李湛表示「三道紅線」對房企影響較大。李湛選取了50家大型房企進行分析，發現約一半房企處於綠檔和黃檔，紅檔和橙檔房企分別有16家和8家，分別佔比32%、16%。「大中型房企整體財務狀況較穩健，但內部格局嚴重分化。」李湛表示。
「三道紅線」意味著房企的融資環境即將改變，「拆東補西」將成為過去式。諸葛找房根據房企2019年的業績計算其規模，按照房企當前三大指標的踩線情況預測其未來有息負債平均增速：「500億元以下的房企有息負債增速最高，為7.3%。頭部房企（2000億以上）未來有息負債增速為6.7%。大型房企（1000-2000億）有息負債未來的增速較低，尤其是1500-2000億元房企，有息負債未來增速為3.8%，增速水平最低。」
「究其原因，500億以下房企規模較小，大部分為區域深耕房企，且小型房企的融資難度較大，因此當前的財務指標較優。頭部房企有較好的運營策略，品牌效應強，自身的現金流較好，未來有息負債增速也可觀。而主要大型房企目前仍在積極拿地，加大全國布局，衝刺龍頭房企陣營，目前踩線較為明顯。」諸葛找房進一步分析。
根據2020年中報數據計算，諸葛找房監測的100家上市房企中，房企踩線的佔比為86%，其中，雲南城投、泛海控股、光明地產均位於紅色檔。面對即將到來的「三道紅線」，有的房企抓緊變賣資產降負債，有的房企仍然對外借債，對「三道紅線」無暇顧及。
諸葛找房數據顯示，雲南城投（股票代碼：SH600239）資產負債率為95%，淨負債率為801%，現金短債比為0.17。9月30日，雲南城投公告稱掛牌轉讓下屬全資子公司昆明市官渡區城中村改造置業有限公司（下稱「官城置業」）100%的股權，條件是摘牌方要承接雲南城投對官城置業的57.46億元的債權本息。
泛海控投（股票代碼：SZ000046）資產負債率為80%，淨負債率為183%，現金短債比為0.83。9月16日，泛海控股向關聯方中國民生銀行北京分行申請期限為12個月的17.8億元的融資，對於融資用途，泛海控股公告顯示為日常短期融資。
光明地產（股票代碼：SH600708）資產負債率為82%，淨負債率為234%，現金短債比為0.31。8月25日，光明地產公告稱將發行2020年度第一期期限為239天的超短期融資券7.5億元，發行利率為3.42億元。
「房地產發大財的時代慢慢走向終點，有些房企在這個過程中必然倒下。」前媒體人張銀銀在公眾號「槓桿遊戲」上寫道。