經濟觀察報 記者 田國寶 1月14日，華僑城發布2020年業績，全年實現合同銷售額1051億元，成為年內第8家新晉千億的房地產開發企業。此前，已經有龍光、佳兆業、禹洲、合景泰富、時代中國、中駿和新力先後宣布銷售額首次突破千億。
後來者的加入，讓2020年千億房企陣容進一步擴大，截至2021年1月14日，已經有37家房企銷售額超過千億元。加上還未公布業績的幾家房企，銷售額超過千億的房企數量至少有44家。
2019年千億房企數量是36家，比2018年增加了8家，而2020年新晉千億的房企數量至少在8家以上。在未公布業績的房企中，華發的銷售額有望達到千億，但也有個別企業可能會從千億陣營中消失。
劉祥是一家千億房企營銷負責人，他發現，新晉千億的房企都有幾個共同的特徵，第一，重倉長三角和珠三角；第二，一二線城市佔比相對較高；第三，聯合營項目貢獻的業績比重相對較高。
在他看來，隨著「三道紅線」和「兩個上限」等房地產長效機制落地，經營槓桿會逐步取代財務槓桿成為房企發展主要依賴對象。其所謂的經營槓桿也是萬科董事長鬱亮說的管理紅利，鬱亮曾多次公開表示，房地產從金融紅利邁入管理紅利時代。
「2020年雖然規模創新高，但行業分化洗牌也加劇，個別企業出現經營困難。」劉祥表示，2021年房地產行業還將持續分化和洗牌，「對於一些企業來說，規模可能不再重要，活下去更重要。」
珠三角新增5家
早在2020年12月，禹洲和中駿宣布實現千億銷售金額。2021年1月，兩家閩系房企先後公布業績，禹洲全年銷售額1049億元，同比增加近四成；中駿銷售額1015億元，同比上升了26%。
與禹洲和中駿的主戰場在長三角不同，以珠三角作為大本營的龍光、佳兆業、合景泰富、時代中國也先後宣布躋身千億陣營。粵港澳大灣區取代長三角成為新的千億房企搖籃。
其中龍光2020年銷售額為1206億元，同比增加了四分之一；合景泰富實現銷售1036億元，同比增加兩成；佳兆業銷售額1069億元，同比增加21%；時代中國銷售1003億元，同比增加28%。
6家千億房企俱樂部的新會員，禹洲和時代中國銷售額從2019年700億元級別進入千億規模；龍光是從960億元踏入千億，其他房企從800億元級別進入。
華發股份雖然沒有公布2020年銷售業績，但2019年銷售額達到922億元，距離千億僅有不到80億元的差距。
根據克而瑞和中指院等第三方機構數據，新希望地產2020年銷售額為1033億元，首次實現千億規模。加上新希望地產，2020年新晉千億房企數量是9家，2018年共有13家房企首次進入千億陣營。
9家新晉千億房企中，珠三角佔到了6家，其銷售額主要貢獻地也來自珠三角區域。
2020年半年報顯示，珠三角為龍光貢獻了近一半的銷售額，為佳兆業貢獻了六成。時代中國130個項目中，有121個位於廣東省，銷售佔比更是接近九成。合景富泰的銷售業績中，珠三角和長三角兩個都市圈貢獻了超過7成業績。
2018年和2019年兩年，長三角經誕生了超過10家千億的房企，2020年仍是房企業績的主要票倉。長三角和海峽西岸兩個區域，為禹州貢獻了八成以上的銷售額，為中駿貢獻了65%的銷售業績。
千億房企擴容
截至1月14日，銷售額超過千億的房企達到了37家。加上陽光城、中國鐵建、祥生控股、藍光發展、濱江集團等還未公布業績的房企，全年千億房企數量有望達到44家。
35家千億房企中銷售額增幅最大的10家房企中，6家首進入千億。銷售額增幅明顯的是綠城中國和中國金茂，前者全年銷售額同比上升58%，後者同比增加了43%。
全年銷售額超過5000億元的5家龍頭房企銷售業績增幅普遍平緩，除了恆大增加20%和萬科增加11%外，碧桂園、融創和保利的增幅均在10%以內。
2020年銷售面積同比增幅前10名中，除了恆大為第一陣營房企外，其他9家的銷售規模均在3000億元以下，其中綠城和金茂增幅位居前列。另有新城控股、首開股份、富力地產、中梁控股、綠地控股和招商蛇口等6家房企銷售面積同比下降。
另一家業績下滑的房企是華夏幸福，雖然還未公布全年業績，但根據三季度業績來看，其銷售額下滑幅度超過六成。克而瑞和中指院的排行中，華夏幸福銷售額跌出千億陣營，其2019年銷售是1451億元。
2020年千億房企中，銷售均價超過2萬元/平方米的房企有8家，數量與去年持平，但角色出現較大的變化。其中招商蛇口跨度最大，從2019年1.3萬元/平方米均價跨入2020年2.2萬元/平方米。
金地和華潤的銷售單價也突破2萬元大關，中梁、龍光、首開、綠地、美的和禹洲等房企的銷售單價漲幅也超過了10%。而碧桂園、恆大、金科、建業等房企銷售單價在萬元以下。
劉祥認為，銷售單價高低在房地產發展的不同時期意義不同。在規模擴張的過程中，不同能級的城市可以最大限度的增加規模，「3000億元級別的銷售額，可能布局一二線就足夠了，一旦想要達到5000億元的規模，沒有三四線肯定是不行的。」
上述閩系房投拓人士也表達類似的看法，他指出，在企業布局從低能級城市向高能級城市換擋過程中，政策風險較大。比如，由於棚改退出，導致三四線市場吸引力下降，而重倉三四線城市的房企業績可能被拖累。
雖然大部分千億房企2020業績均獲得不同程度的提升，但從銷售單價變化不難發現，部分房企通過以價換市來保持業績增長或現金流穩定。已經公布的35家房企中，有16家銷售單價出現下降。
其中恆大、中海和合景泰富的銷售單價同比降幅超過10%，旭輝、遠洋和佳兆業的銷售單價降幅也超過8%。萬科、碧桂園、融創和保利等頭部房企的銷售單價也都出現不同幅度的下降。
機遇風險並存
2020年初，由於市場變化及疫情影響，多數機構和企業判斷全年銷售規模將下降5-10%，但從前11個月成交來看，全年房地產銷售額有望繼續創新高。
在「三道紅線」和「兩個上限」政策加持下，2021年房地產何去何從，成為擺在每一家房企面前的一道選擇題，如何回答這道題，關係著企業戰略布局和選擇。
在劉祥看來，爭取規模上的進步，依然將是未來一年多數房企的選擇，但在方式方法上會出現較大的變化。在規模與風險之間找到一個平衡點，這是劉祥和上述閩系房企投拓人士的共識。
在以往認知中，擴規模勢必要加槓桿，三道紅線要求下，繼續加槓桿政策風險和經營風險越來越大。一旦2023年監管層對不達標房企進行穿透式的強降槓桿，企業很可能會元氣大傷。
一些房企逐步意識到，在不加槓桿或降槓桿的情況下，未必不能繼續保持規模穩定增長。但兩個前提，第一，企業本身土地儲備區域分布和成本相對合理；第二，企業在拿地、操盤、運營、管理等方面具備較強的優勢。
「只要我有好地，可以找有錢的合作方。」劉祥認為，未來越來越多房企會走上合作道路，與同行合作，與外部資源合作，這一方式不增加槓桿，但可以保持規模持續上升。
他認為，這是鬱亮所說管理紅利（經營槓桿）時代下的一種形式，即吸引外部優質資源的能力，「我有好地，沒有能力，可以找有能力的企業來操盤；我有能力，但沒好地，可以找有好地的企業合作。」
上述閩系房企投拓人士表示，最近兩年，其所在公司也開始大量介入合作項目，尤其是地方小房企的項目，以少量啟動資金和操盤佔據一定比例股份。而這一業務的毛利要高於傳統開發業務。
政策和市場的深度調整，對於一些房企是挑戰，但對於另一些房企則是機遇。尤其是土地儲備較為優質、槓桿相對不高、融資成本較低的房企，在未來市場競爭中可能會通過蠶食其他房企的市場份額進一步增長。
從拿地銷售比來看，銷售金額超過800億元的56家房企平均比重為23%，其中5家頭部房企的平均拿地銷售比為18%，2000-4000億元房企拿地銷售比為27%；100-2000億元房企拿地銷售比是23%；準千億房企拿地銷售比為25%。
拿地銷售比超過40%的有6家房企，分別為建發國際、華發股份、寶龍地產、中交地產、綠城中國和濱江集團。此外，龍湖、中駿、龍光和中海等房企的拿地銷售比也超過35%。而世茂、新力、富力和弘陽等房企的拿地銷售比則在10%以下。