12月8日，成都市人民政府網發布了《成都市商品房預售款監管辦法》。依照《辦法》規定，商品房預售款將全部直接存入監管帳戶，開發企業不得以其他任何形式違規收取購房款。
成都市商品房預售款監管辦法
第一章總則
第一條（目的依據）為進一步加強我市商品房預售款監管，有力保障預售商品房工程建設，維護當事人合法權益，確保房地產市場平穩健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》（建設部令第131號）等有關規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條（適用範圍）本市行政區域內商品房預售款的收存、支取及其監督管理，適用本辦法。
第三條（術語含義）本辦法所稱商品房預售款（以下簡稱預售款）是指房地產開發企業（以下簡稱開發企業）將取得商品房預售許可且未完成工程並聯竣工驗收的房屋預先出售給承購人，由承購人按商品房預售合同約定支付的全部購房款。
第四條（監管原則）預售款監管遵循專戶存儲、專款專用、全程監管、節點控制、多方監督的原則。
預售款監管期限，自商品房取得預售許可證之日起，至完成工程並聯竣工驗收合格後商品房集中交付止。
第五條（職責劃分）市住建局負責全市預售款監管的監督指導，各區（市）縣住房和城鄉建設行政主管部門（以下稱為監管部門）具體負責轄區內預售款監管工作。各區（市）縣政府（管委會）負責加強組織保障，確保轄區內預售款監管工作順利實施。
對於預售款監管工作中涉及商業銀行相關行為的，市住建局會同市金融監管局商請人行成都分行營管部及四川銀保監局監督管理及指導。
第六條（信息平臺）市住建局負責建立全市統一的預售款監管服務平臺（以下簡稱監管服務平臺），以建設工程規劃許可證確立的商品房項目為單位，與商品房預售許可、預售合同網籤備案、建設工程施工管理、信用信息管理等系統共享信息，實現預售款監管網絡化、自動化。
第二章預售款監管專用帳戶
第七條（監管銀行）預售款監管實行銀行專戶監管制度。具備下列條件的商業銀行，均可向市住建局提出要求擔任預售款專戶的監管管理銀行（以下簡稱監管銀行）：
（一）在我市行政區域內設有營業網點，承諾遵守我市預售款監管規定的分行級及以上的商業銀行；
（二）具備資金監管安全規範運行所需的金融管理業務能力、承擔預售款監管風險的能力；
（三）近3年內未發生金融風險及重大違約事件；
（四）網絡技術條件能夠與監管服務平臺兼容對接並實時導入資金出入帳信息。
對於符合條件的商業銀行，市住建局予以公告，並與其籤訂預售款監管金融服務協議。
第八條（監管帳戶及協議）開發企業在申請商品房預售許可前，應當選定一家監管銀行的綜合性支行（以下簡稱承辦銀行），以商品房項目為單位開設一個預售款監管帳戶（以下簡稱監管帳戶），承辦銀行在該監管帳戶下按預售許可範圍（最小為一幢）設立監管登記臺帳，記錄預售款收存、支取等情況；開發企業與監管部門、承辦銀行需籤訂預售款三方監管協議（以下簡稱三方監管協議）。
三方監管協議指導文本由市住建局會同有關部門制定。
第九條（監管額度）監管部門應當根據取得預售許可證後至預售商品房完成並聯竣工驗收所需的工程建設費用總額核定預售款監管額度（以下簡稱監管額度），具體在三方監管協議中予以明確。其中，申請預售許可時，工程形象進度要求為正負零的商品房，監管額度不低於預售掛牌價款總額的百分之二十五；其餘工程形象進度要求的商品房，監管額度不低於預售掛牌價款總額的百分之十五。按照以上標準測算後的監管額度低於我市建設工程平均建安費用標準的，按照建設工程平均建安費用標準計算監管額度。
預售款監管額度與開發企業信用等級掛鈎。開發企業申請商品房預售許可時，在本市住房和城鄉建設領域信用信息平臺公示的信用等級為A++級且提供銀行保函的，監管額度下浮百分之四十；A+級且提供銀行保函的，監管額度下浮百分之二十；A級且提供銀行保函的，監管額度下浮百分之十；B級的，監管額度按正常值核定；C級的，監管額度上浮百分之二十；D級的，監管額度上浮百分之四十。
第十條（預售方案）開發企業申請商品房預售許可時，按規定提交的商品房預售方案應當包括以下預售款監管內容：
（一）三方監管協議；
（二）預售款監管誠信承諾書。
第十一條（變更、解除）三方監管協議主要內容發生變更的，應當及時變更並通過監管服務平臺上傳。
商品房預售合同約定的集中交付期限屆滿後，開發企業須持預售商品房集中交付情況報告等資料向監管部門申請解除預售款監管，監管部門確認通過後，監管服務平臺解除相應的預售款監管。
第十二條（信息公示）開發企業預售商品房期間，應當在商品房銷售現場公示三方監管協議文本。
第三章預售款的收存
第十三條（預售款收存）預售款應當全部直接存入商品房預售合同約定的監管帳戶，開發企業不得以其他任何形式違規收取購房款。
第十四條（收存把關）開發企業在辦理商品房預售合同網籤備案時，預售合同網籤備案系統自動通過監管服務平臺核驗該預售款存入監管帳戶的憑證；其中通過貸款方式購房的，入帳金額不得低於當地人民銀行規定的個人住房或商業用房貸款首付比例。
第十五條（足額確認）監管帳戶內資金達到監管額度後，監管服務平臺自動向開發企業、承辦銀行、監管部門發送確認通知。對於超過監管額度的資金，承辦銀行憑開發企業的支付指令即可辦理資金劃轉業務。
第四章預售款的支取
第十六條（節點餘額要求）支取監管額度內的預售款，在預售商品房達到下列工程建設進度節點時，應當滿足相應的資金餘額要求：
（一）完成規劃地上建築層數主體結構工程四分之三，規劃用途為住宅的，資金餘額應當不低於監管額度的百分之六十，其他規劃用途的應當不低於監管額度的百分之四十；
（二）完成主體結構封頂，規劃用途為住宅的，資金餘額應當不低於監管額度的百分之五十，其他規劃用途的應當不低於監管額度的百分之三十；
（三）完成內外裝飾裝修，資金餘額應當不低於監管額度的百分之十五；
（四）完成商品房建設工程並聯竣工驗收合格且商品房集中交付的，可以申請支取剩餘資金。
2016年7月17日前取得國有建設用地使用權的商品房項目，完成規劃地上建築層數主體結構工程二分之一且不少於7層的，可增加一次支取。其中，規劃用途為住宅的，支取後的餘額應當不低於監管額度的百分之七十；其他規劃用途的，支取後的餘額應當不低於監管額度的百分之五十。
開發企業申請支取預售款時其信用等級發生變化的，每次支取後的資金餘額同步調整。
第十七條（支取通知）工程建設進度達到本辦法第十六條所述節點的，工程質量監督管理、工程並聯竣工驗收部門應在受理開發企業申請後的規定工作日內完成審核。開發企業可通過監管服務平臺向監管部門提交相應的主體結構分部工程質量驗收記錄、裝飾裝修分部工程質量驗收記錄、建設工程並聯竣工驗收合格證明文件及預售商品房集中交付情況報告等資料，申請支取監管額度內的預售款。
符合條件的，監管部門應在受理後3個工作日內通過監管服務平臺向承辦銀行發送準予支取通知。
第十八條（支取例外）開發企業取得預售許可證後因商品房銷售不暢等原因導致預售款未能達到監管額度的，經監管部門核實確認後，可支取預售款用於工程建設。鼓勵監管銀行、貸款銀行提供資金支持，促進預售商品房按時並聯竣工驗收。
開發企業因債務糾紛導致監管帳戶資金被凍結的，應當及時組織資金用於預售商品房工程建設直至完成並聯竣工驗收，並向商品房所在地監管部門報告；監管部門應當核實確認並予以公告。
第十九條（禁止情形）預售商品房有下列情形之一的，監管部門不得準予支取預售款：
（一）預售款未達到監管額度，開發企業要求支取用於非工程建設的款項；
（二）工程建設進度節點未達到本辦法第十六條規定情形之一；
（三）開發企業直接截留預售款或轉入其他帳戶且未按要求整改到位；
（四）開發企業申請用於與承購人解除商品房預售合同時退房的結算退款。
第五章監督管理
第二十條（監督考核）市住建局應當加強監管服務平臺的監測和隨機抽查，並將各區（市）縣預售款監管工作納入年度考核事項；監管部門應當及時核查資金異動情況，受理諮詢投訴，會同綜合執法部門依法處置違規行為，並公開披露。
各區（市）縣政府（管委會）應當指定相關部門加強轄區內商品房工程建設情況監測預警，妥善處置相關矛盾糾紛。
第二十一條（開發企業違規責任）對於開發企業有下列情形之一的，由監管部門責令其限期整改，整改期間暫停預售商品房網籤備案系統使用權限：
（一）未按本辦法規定收存或支取預售款；
（二）提供虛假證明材料申請支取監管額度內的預售款；
（三）其他違反預售款監管規定的行為。
對逾期未整改到位的，按照相關規定，由監管部門通報批評，納入成都信用網公開披露並抄送企業總部；情節嚴重的，開發企業及相關負責人不得以企業或個人名義參加新的出讓土地競拍活動，不得申請審批新的建設項目，暫停辦理新的項目預售許可。
第二十二條（銀行違規責任）監管銀行違反預售款監管金融服務協議約定或承辦銀行違反預售款三方監管協議約定的，依照協議嚴肅處理；情節嚴重的，予以公開通報並抄送人行成都分行營管部、四川銀保監局。
貸款銀行未按相關規定將承購人的商業貸款、住房公積金貸款發放至監管帳戶，由此造成監管帳戶資金不足以完成工程建設而停工6個月以上的，由監管部門及時向社會公告，並抄送人行成都分行營管部、四川銀保監局處理，市住建局不再與其籤訂預售款監管金融服務協議。
第二十三條（相關主體違規責任）勘察、設計、施工、監理單位提供虛假證明或採取其他方式協助開發企業違規支取預售款的，由監管部門責令其限期改正，對逾期未整改到位的，按規定予以信用記減分，並向社會公示。
第二十四條（相關人員違規責任）行政機關及其工作人員在預售款監管工作中濫用職權、玩忽職守、弄虛作假、洩露工作秘密的，由有關國家機關依法給予處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章附則
第二十五條（政策解釋及實施細則）本辦法由市住建局負責解釋，實施細則由市住建局會同有關部門共同制定。
第二十六條（施行日期）本辦法自2021年1月7日起施行，有效期3年。
開發企業開發建設的保障性住房、人才公寓、拆遷安置項目和建築區劃內按規劃配建的停車位不執行本辦法。本辦法實施前已取得商品房預售許可證的，按原規定執行。此前本市預售款監管規定與本辦法不一致的，以本辦法為準。
同時，成都市住房和城鄉建設局相關負責人對《《成都市商品房預售款監管辦法》》作了解讀。
《成都市商品房預售款監管辦法》解讀文本
一、制定《辦法》的背景及目的
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》（中華人民共和國主席令第72號）、《城市商品房預售管理辦法》（中華人民共和國建設部令第131號）等商品房預售款監管的有關規定，2015年原市房管局印發實施了《成都市商品房預售款監管辦法》（成房發〔2015〕135號），對我市商品房預售款監管發揮了積極作用。隨著房地產市場的不斷發展，出現了一些新情況、新問題，為適應新的市場變化，進一步貫徹落實上級有關房地產市場監管的部署要求，促進我市房地產市場平穩健康發展，有力保障商品房工程建設，維護承購人的合法權益，根據成都實際，我市研究起草了新的《成都市商品房預售款監管辦法》（以下簡稱《辦法》），經廣泛徵求社會各界意見並修改完善後，印發了本《辦法》。
二、《辦法》主要內容
（一）關於預售款監管模式
《辦法》規定，我市商品房預售款實施住建部門、監管銀行、開發企業三方監管模式。
對於符合本《辦法》第七條條件的商業銀行，市住建部門與其籤訂預售款監管金融服務協議。開發企業在申請商品房預售許可前，選定一家監管銀行的綜合性支行作為預售款監管的承辦銀行（簡稱承辦銀行），項目所在地住建部門、承辦銀行和開發企業應籤訂預售款三方監管協議（簡稱三方監管協議），對監管範圍、監管額度、收存及支取要求、三方權利義務、違約責任等事項進行具體約定。
（二）關於各方監管責任
開發企業責任。開發企業在預售款監管過程中承擔主體責任，按本《辦法》規定籤訂三方監管協議。在商品房銷售期間，開發企業應將三方監管協議文本在商品房銷售現場進行公示，並將相關內容在商品房買賣合同中予以明確。開發企業應嚴格按照本《辦法》規定以及三方監管協議，規範預售款的收存和支取，確保預售款用於工程建設，並接受住建部門的監督管理。
商業銀行責任。監管銀行按照本《辦法》規定與市住建部門籤訂預售款監管金融服務協議，審慎選擇承辦銀行，指導承辦銀行籤訂三方監管協議，督促承辦銀行履行相應職責；承辦銀行按規定及時開設監管帳戶，設立監管登記臺帳，記錄預售款收存、支取等情況，並在項目所在地住建部門的監管下實施預售款收存、支取，接受住建部門監督；貸款銀行應按照相關規定將承購人的商業貸款、住房公積金貸款直接發放至監管帳戶，保證貸款數據與監管平臺進行實時數據交互。
住建部門責任。市住建部門負責全市商品房預售款監管的組織、協調和指導，對各區（市）縣住建部門履行監管職責的情況進行監督管理。各區（市）縣住建部門按本《辦法》規定籤訂三方監管協議，依據協議對預售款收存、支取進行審核；對銀行、開發企業履行三方監管協議情況進行監督。住建部門負責對開發企業及相關責任主體（勘察、設計、施工、監理單位）的違規行為進行查處，涉嫌違法的，移送相關部門依法處置。
各區（市）縣政府（管委會）責任。各區（市）縣政府（管委會）應加強組織保障，指定相關部門負責轄區內的商品房預售款監管工作，強化對商品房工程建設情況的監測預警，妥善處置相關矛盾糾紛，確保轄區內商品房預售款監管工作順利實施。
（三）關於監管範圍
自本《辦法》實施之日起，在本市行政區域內新申請預售許可的商品房項目，其預售款的收存、支取及其監督管理適用本《辦法》。
（四）關於預售款監管額度
各區（市）縣住建部門按照本《辦法》第九條的相關規定分類核定預售款監管額度，並在三方監管協議中予以明確。實施預售款監管額度與開發企業信用等級掛鈎機制，住建部門根據開發企業在本市住房和城鄉建設領域信用信息平臺公示的信用等級動態調整監管額度。
（五）關於預售款收存管理
預售款包括承購人按商品房預售合同約定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、商業貸款、住房公積金貸款等全部購房款。開發企業應當將購房人交存的預售款全部直接存入商品房預售合同約定的監管帳戶，不得以其他任何形式違規收取購房款。監管帳戶內資金達到監管額度後，對於超過監管額度的資金，承辦銀行憑開發企業的支付指令即可辦理資金劃轉業務。
（六）關於預售款支取管理
監管額度內的預售款支取實施節點餘額管理。開發企業向項目所在地住建部門申請支取預售款時，必須達到本《辦法》規定的工程建設進度節點，支取後的餘額應滿足監管要求。開發企業在申請支取預售款時其信用等級發生變化的，支取後的資金餘額同步調整。
（七）關於預售款監管服務平臺
市住建部門負責建立全市統一的預售款監管服務平臺（簡稱監管服務平臺），利用監管服務平臺對預售款收存、支取情況進行監測和隨機抽查；各區（市）縣住建部門對監管服務平臺監測發現的資金異動等情況，會同有關部門依法開展調查處理；開發企業、承辦銀行的預售款收存、支取情況均可通過監管服務平臺實時呈現。
（八）關於違規行為處理
住建部門對開發企業違反本《辦法》規定的，在其整改期間，暫停預售商品房網籤備案系統使用權限；逾期未整改到位的，予以通報批評、納入成都信用網公開披露並抄送企業總部；情節嚴重的，開發企業及相關負責人不得以企業或個人名義參加新的出讓土地競拍活動，不得申請審批新的建設項目，暫停辦理新的項目預售許可。勘察、設計、施工、監理單位有違規行為且逾期未整改到位的，按規定予以信用記減分，並向社會公示。
監管銀行違反預售款監管金融服務協議約定或承辦銀行違反三方監管協議約定的，依照協議嚴肅處理；情節嚴重的，住建部門予以公開通報並抄送人行成都分行營管部、四川銀保監局。
貸款銀行未按相關規定將承購人的商業貸款、住房公積金貸款發放至監管帳戶，造成監管帳戶資金不足以完成工程建設而停工的，由住建部門及時向社會公告，並抄送人行成都分行營管部、四川銀保監局處理，市住建部門不再與其籤訂預售款監管金融服務協議。
《辦法》第二十四條還明確了行政機關及其工作人員存在違規行為的處理措施。
三、解讀機構
解讀機構：成都市住房和城鄉建設局
解 讀 人：陳俊輝 黃信蘭