文 | 劉興成
2020年3月27日，一則題為《鹽城濱海：社區佔用小區居家養老服務中心用房》在《人民網江蘇》的「百姓呼聲」欄目「掛網」，稱400多平方的產權屬於全體業主的共同用房，以前一直是小區的老年活動室卻被社區「巧妙」佔用，成了社區的辦公室，從而引發眾多業主不滿。
3天後，「坎北街道學苑社區」(籌備工作組)回覆：濱海縣博士學苑小區15號住宅樓101室及二樓201室被相關部門指定為社區用房(所屬坎北街道辦事處)，坎北街道學苑社區有使用權。在疫情防控期間，坎北街道學苑社區把濱海縣博士學苑小區5號住宅樓101室及二樓201室作為社區防疫臨時指揮所。因此，網民反映濱海縣博士學苑小區5號住宅樓101室及二樓201室共同用房被社區佔用一事不實。
眾業主又用3天時間，質疑社區的回覆，認為該回復疑點多多、漏洞百出，表達了對「官方回復」的不滿，理由如下：1.社區籌備工作組是尚未正式成立的機構，沒有權利或資格回復。2.該回復出現「漏字」現象，不像嚴謹、慎重的官方回復。3.該回復沒有道歉的表示，體現不出本該有的宗旨意識和群眾路線。4.回覆中相關部門指代不明，含糊其辭。5.回復應舉出「社區用房」的證據。6.業主有養老用房的產權證據，而「社區用房」沒有證據證明其合法性。7.該回復沒有明確社區臨時指揮部400㎡的辦公面積是否超標。8.社區已掛牌的事實與社區尚屬籌備階段相矛盾。9.業主的產權，社區無權給業主以外的人使用。
不知社區對業主的質疑怎麼答辯？但社區佔用小區養老用房的本質是合法性問題。如果社區佔用小區養老用房有事實和法律依據，業主就會心服口服，不再表示異議。如果社區佔用小區養老用房缺乏事實和法律依據，不管社區怎麼答辯都於事無補。
《中華人民共和國物權法》第七十條規定：「業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。」《物權法》第七十三條規定，建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。根據《物權法》的規定，業主對作為公用設施的小區養老用房享有共有產權和共同管理的權利。
如果社區為了公共利益的需要，可以按照《物權法》第四十二條規定，依照法律規定的權限和程序徵收業主共有的養老用房，但徵收業主共有的不動產，應當依法給予拆遷補償，維護廣大業主的合法權益。
《國務院辦公廳關於推進養老服務發展的意見》第(二十七)條規定，落實養老服務設施分區分級規劃建設要求，重點清查整改新建住宅小區與配套養老服務設施「四同步」(同步規劃、同步建設、同步驗收、同步交付)未落實、社區養老服務設施未達標、已建成養老服務設施未移交或未有效利用等問題，完善「四同步」工作規則，明確民政部門在「四同步」中的職責，對已交付產權人的養老服務設施由民政部門履行監管職責，確保養老服務用途。可見，小區養老用房應當確保養老服務用途，社區佔用小區養老用房由民政部門監管。
《中央應對新型冠狀病毒感染肺炎疫情工作領導小組關於全面落實疫情防控一線城鄉社區工作者關心關愛措施的通知》，要求關心關愛城鄉社區工作者，對社區工作者防控工作給予保障，指的是對城鄉社區工作者適當發放工作補助，切實做好城鄉社區工作者職業傷害保障，保障城鄉社區工作者身心健康等，與社區佔用小區養老用房是兩碼事，不是社區佔用小區養老用房的依據。
《中共中央、國務院關於加強和完善城鄉社區治理的意見》的基本原則之一，是「堅持以人為本，服務居民」，即堅持以人民為中心的發展思想，把服務居民、造福居民作為城鄉社區治理的出發點和落腳點，要求增強社區依法辦事能力，提升社區矛盾預防化解能力。
說到底，社區是為人民服務的，在為人民服務的過程中應依法行事，防範化解矛盾，切忌與民爭利，成為矛盾的製造者。
作者劉興成，北京市中永律師事務所高級合伙人，知名金融律師，知名財經法律評論員，中國證券期貨》雜誌編委，曾任北京市律師協會風險投資與私募股權法律專業委員會兩屆委員。中國人民大學法學碩士，中國政法大學在職民商法學博士生，南開大學經濟研究所在職金融經濟學博士生。師從著名經濟學家茅于軾教授，在中國推廣和普及法律經濟學。
劉興成律師是《中華人民共和國投資促進法》立法建議稿和《中華人民共和國民間借貸法》立法建議稿的起草者和立法推動者。曾推動修改《中華人民共和國證券投資基金法》第十三條，開放民營企業做公墓基金；推動最高人民法院出臺《關於審理信用證糾紛案件若干問題的規定》;推動最高人民法院、最高人民檢察院出臺《關於辦理虛假訴訟刑事案件適用法律若干問題的解釋》;推動最高人民法院、最高人民檢察院、公安部、司法部出臺《關於辦理「套路貸」刑事案件若干問題的意見》;最早主張和法律論證「中國的房產是永久產權」，被國務院採納。
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