2020年，新冠肺炎疫情肆虐全球，世界經濟陷入停擺。這是一場史無前例的全球危機，全球經濟正面臨著需求供給雙重衝擊，任何經濟體都難以獨善其身。值此變局關鍵時刻，鳳凰網財經聯合上海交通大學上海高級金融學院、北京大學國家發展研究院以「全球經濟與政策選擇」為主題，邀請政商學企界嘉賓通過線上形式解析全球經濟面臨的機遇與挑戰。
突如其來的新冠肺炎疫情將如何改變世界格局？疫情後房地產市場如何發展？民建中央經濟委員會副主任、中央電視臺財經頻道評論員馬光遠在鳳凰連線中分享了他認為的後疫情時代中國房地產的基本邏輯。談到最近深圳房價上漲的熱點，馬光遠表示，從中國房地產發展的基本邏輯來看，今年上半年一二線城市的房價會反彈，不管有沒有疫情，深圳房價的上漲都很正常。到現在為止，每一次房價上漲或者下跌，都缺乏一個正確的解釋，中國房地產市場化二十年了，居然講不清楚，這非常不正常。為什麼出現這種情況？主要還是因為大家對房地產、對房價本身在中國經濟、中國城鎮化過程中究竟起著什麼樣的作用搞不清楚。
馬光遠強調，房地產在中國經濟中非常重要，他認為房地產是中國經濟真正的晴雨表，房地產投資佔固定資產投資的比重、房地產對中國經濟的直接貢獻和間接貢獻都非常大。在疫情對中國經濟造成嚴重衝擊的情況下，中國經濟想穩住，房地產穩住很重要。因為房地產涉及五六十個上下遊的產業都是實體經濟，包括裝修等，大量人員的就業都來自房地產的拉動。
馬光遠提出觀點，房地產在中國作為支柱產業的地位一百年都不會改變。馬光遠拿美國進行比較，表示房地產在美國也一直是支柱產業，因此他認為把中國經濟的很多問題推到房地產身上缺乏基本的邏輯。
那麼疫情下，房地產時代如何發展？馬光遠表示，新冠疫情對中國房地產衝擊非常大，很多城市房地產市場出現了零成交，引發了大量城市調整房地產政策，這種變化下，中國房地產市場的長期政策仍是「房住不炒」，但目前更重要的是保證健康平穩。馬光遠認為，這種邏輯下，下一步房地產政策會明顯放開，二線城市會適當調整，三線城市明顯鬆動，四線及以下城市沒必要堅持。
馬光遠判斷，這場疫情沒有改變中國房地產發展的邏輯，中國房地產雖變了但不意味著沒有機會。如果要穩定中國經濟，房地產可以抓住中國城鎮化的抓手，這是走出危機的最好選擇。因此，疫情本身對中國房地產無論是交易、市場格局還是未來發展的影響，都是短期的。
以下為發言實錄：
嘉賓介紹：
馬光遠：民建中央經濟委員會副主任、中央電視臺財經頻道評論員
各位聽眾大家好，我是馬光遠，今天我想就疫情後房地產的發展，包括現在有關房地產的熱點，跟大家做一點交流。最近在疫情全球蔓延的情況下，深圳房價突然出現了一波大漲，大家都很詫異，究竟怎麼來看中國房地產。到今天為止，中國房地產市場化已有二十年，有很多基本的問題沒有搞清楚，所以今天我想借這個機會跟大家分享一下我的一些基本的看法，關於房地產下一步怎麼發展，我把這個叫做後疫情時代中國房地產的基本邏輯。
首先，深圳房價的上漲很正常。在2019年年底，按照中國房地產發展的基本邏輯，今年上半年一二線城市房價會反彈，這是一個基本的判斷。也就是如果沒有疫情，這種反彈本身是很正常的。但是深圳房價上漲以後，有很多人對這種上漲給出了很多解讀，從輿論本身來看，大家認為是不正常的。但我想告訴大家，深圳房價的反彈非常正常。
為什麼講非常正常？因為深圳房價其實從2016年年底以後就沒有怎麼漲過，表現非常平穩，表現非常正常。經過兩年左右的調整以後在2019年的下半年，深圳房價實際已出現了上漲的勢頭。到了今天，這種上漲仍然很正常，但是不要把這種上漲跟豪宅秒光等相提並論。在正常的情況下，這種上漲很正常，當然豪宅的需求在深圳一直存在。現在很多人對深圳房地產到今天為止的種種表現不理解，並且把這種上漲推說為中小企業的房地經營貸流入房地產，導致炒起來。但如果大家不看好房地產，認為房價會下跌、房地產本身撐不住，那麼誰會進去？到現在為止，每一次房價上漲或者下跌，都缺乏一個正確的解釋，中國房地產市場化二十年了，居然講不清楚，這非常不正常。
為什麼出現這種情況？主要還是因為大家對房地產、對房價本身在中國經濟、中國城鎮化過程中究竟起著什麼樣的作用搞不清楚，有幾個觀點重申一下。
房地產在中國作為支柱產業的地位一百年都不會改變
第一點，大家一定要記住房地產很重要，房地產在中國經濟中非常重要。我一直認為房地產是中國經濟真正的晴雨表，房地產投資佔固定資產投資的比重、對中國經濟的直接貢獻和間接貢獻都非常大。比如說當下，在疫情對中國經濟造成嚴重衝擊的情況下，中國經濟要穩住，房地產的穩住很重要，房地產涉及的五六十個上下遊的產業都是實體經濟，包括裝修，大量人員的就業都來自房地產的拉動。這個時候一旦房地產出問題，中國經濟要想穩住那是不可能的。房地產本身作為中國的支柱產業，現在大家都不講了，但是不管講不講，房地產作為支柱產業的地位不會改變。我甚至提出一個觀點，叫房地產在中國作為支柱產業的地位一百年都不會改變。大家可以看一下美國，今天為止，房地產在美國一直是支柱產業，房地產在美國細分行業裡邊不是第一就是第二。所以有些人把中國經濟的很多問題推到房地產身上缺乏基本邏輯。
有些人認為中國沒有創新是因為房地產導致，其實中國經濟真正創新活力最強的二十年就是過去二十年，房地產領域的創新無處不在，房地產拉動相關行業的創新是中國創新最有活力的地方。比如家電、裝修、智能家居等，這些行業的創新讓你嘆為觀止。
中國在房地產市場化以前有沒有創新？乏善可陳。現在真正具有活力的領域，包括大數據、網際網路、物聯網等，應用得最好的領域在房地產領域，這是一個不爭的事實。所以不要人為地去貶低房地產的作用，不要人為地去否定房地產作為支柱產業的地位，也不要把中國經濟的很多問題推給房地產。大家應該實事求是地、理智地、理性地來看待房地產在中國經濟中的地位。這一點特別重要，其實是有很多人情緒化的、發洩性的，把很多問題推到房地產身上。當然房地產本身的發展肯定有很多問題，包括土地市場、土地壟斷、監管、開發商與地方政府之間關係、一些城市房價過高等問題。但是，房地產不管怎麼樣都是支柱產業，在過去二十年的發展過程中，對中國經濟非常重要。
房地產作為中國最好的投資品時代結束
第二點，房地產跟過去不一樣。我這幾年一直在講一個概念，叫房地產大變局，也就是房地產周期性地出現了一個變化，這種大變局對老百姓來講最重要的是什麼？就是房地產作為中國最好的投資品的時代結束。當然提房地產的大變局是和中國經濟、中國自身的大變局緊密相關的。2018年高層提出百年未有大變局這個概念以後，其實每個行業都應該研究大變局與這個行業的關係。在下一個周期裡面，不要說中國面臨百年未有之大變局，就是全球都面臨這種巨大的，從政治、到金融、到科技、到產業，甚至思想等各個層面的大變局，房地產的大變局是這場大變局裡一個重要表現。今天提到中國房地產跟過去二十年不一樣的時候，大家一定要跳出房地產來看這場大變局。當然，房地產自身也在變化，過去二十年面臨著住房市場短缺、房地產市場短缺的問題，現在情況改變了，房子基本夠了。過去把房地產作為經濟增長的重要的著力點、經濟增長的工具，每次經濟出問題，房地產都要承擔非常重要的救經濟的作用，現在變了，房地產慢慢地回歸到民生功能、社會功能，房地產政策從一個經濟政策正在轉向社會政策和民生政策，包括下一步房地產怎麼做，都不一樣。
我過去一直講房地產的二十年大周期，很多人不重視，全球房地產市場、大的國家房地產市場的周期差不多都是十八到二十年的周期，比如美國房地產十八到二十年總要經歷一次調整，這個調整非常明顯，在美國過去一百年的歷史上看得非常明顯，加拿大也是。中國房地產現在正經歷一個大變局，也差不多到了二十年，從1998年到現在為止二十年的時間，中國房地產走入了一個跟過去完全不一樣的階段。
如何來判斷中國房地產下一步的發展，為什麼跟過去不一樣？為什麼說中國房地產已經不是最好的投資品，原因很簡單，六個原因：
第一，中國經濟高增長結束了；第二，人民幣的單邊升值結束了，這一點很重要；第三，M2的高增長結束了；第四，中國的人口紅利結束了，「嬰兒潮」結束了；第五，國際資本對中國房地產市場慢慢地不看好，過去中國房地產市場一個推動力量就是國際資本；最後一個，老百姓的錢花得差不多了，到現在為止，中國老百姓把大量的財富放在房地產市場，包括大量的負債也來自房地產。所以這六個因素決定了中國房地產作為最好投資品的時代結束了，中國房價大漲的歷史結束了。現在把中國大量的調控取消掉，房價會不會出現大漲？不會出現大漲，為什麼？因為房地產的基本面決定了這種大漲的推力已經不存在。
新冠疫情會不會改變中國房地產運行的基本邏輯
第三點，這次新冠疫情會不會改變中國房地產運行的基本邏輯，這是大家非常關注的。比如在過去二十年中國房地產表現特別堅挺，不斷有人預測中國房地產要崩盤，中國房地產要出問題，但是最終都沒有出問題，房價不斷地上漲，有些上漲超過了很多人的想像。這樣的上漲什麼時候結束？有人認為這次疫情本身可能導致中國房地產的上漲趨勢就此終結，有人甚至說全世界有兩個最大的泡沫，一個是美國的股市，一個是中國的房地產。當然這樣的說法我本人肯定不贊同的，有人說你看美國股市崩了，下一個崩的就是中國房地產。其實研究房地產從嚴肅的學術邏輯去講，經濟學、包括房地產的一系列理論，是沒法判斷房地產本身有沒有泡沫、有多大的泡沫，也沒法判斷房地產泡沫什麼時候破滅。這場新冠疫情對中國房地產的衝擊肯定非常大，特別在二月份的時候，中國很多城市房地產市場出現了零成交。當然這是一個特殊的情況，房地產的投資在一到二月份下滑了16個以上的百分點，三月份收窄，房地產的交易也是大幅度的滑坡，房地產的銷售額下滑了35個百分點，銷售面積下滑了39個百分點，到了三月份收窄。
很多人看到這種情況以後認為房地產可能面臨非常大的危險，中國目前為止有一百左右的城市都在調整房地產政策。大量的調整沒有引發大家的關注，有一些調整政策一出來以後引發反響又收回了，收回的很多政策都是違背「房住不炒」的政策。這種變化下怎麼去看房地產？大家應該注意到，4月17日的時候，中央政治局會議重提「房住不炒」，很多人把這理解為中國房地產政策繼續加碼的一個標誌。我認為這種解讀是完全錯誤的，「房住不炒」本身在這個時候重提是講堅持房子用來住的不是用來炒的，但是後面還有更重要的一句話，促進房地產市場健康平穩發展，也就是說目前最重要的是什麼？是健康平穩。
「房住不炒」這是一個長期政策，永遠都不會改變，以後哪怕是房地產自身出現了真正的調整，「房住不炒」也永遠不會改變，因為這是下一個周期裡房地產的靈魂，政策不可能重新回到鼓勵大家以很低的程度去炒房子，任何時候都不容許，但是現在重提，更重要的是講房地產不能出問題，健康平穩很重要。
所以我認為4月17日中央政治局的會議重提「房住不炒」，更重要的不是繼續打壓房地產，而是講房地產市場的平穩。我認為下一步整個房地產政策會明顯放開，二線會適當調整，因為過去過於嚴格，特別在2019年，房地產調控的政策到了一個極致，一年出臺接近600項政策，除掉節假日，幾乎每天出臺兩個政策來調控。到了今天為止，整個房地產市場變了，沒有必要那麼嚴格，只要不違背「房住不炒」，一些政策可以適當地進行調整，我認為三線會明顯鬆動，四線及以下沒有必要還堅持一些房地產調控的政策。所以當下來看，房地產一定要回到長效機制的建設。
政策不是說越嚴越好，不是說把房地產打死打趴下。比如像有些人期待的中國房價掉一半，如果說現在人為的導致房價掉一半的話，那是一個災難性的結果，中國居民百分之七八十的錢都在房子身上，如果掉一半，不要說銀行的問題，就等於老百姓過去幾十年沒幹活，這是一個基本問題。
中國房地產未來要發展可以抓住城鎮化的抓手
那怎麼樣來確保平穩健康，我的總體判斷是，這場疫情沒有改變中國房地產發展的邏輯，中國房地產變了，但不意味著中國房地產沒有機會，中國城鎮化的路徑沒有結束，中國房地產未來要發展的話，真正的要穩定中國經濟，那麼可以抓住城鎮化這個抓手，這是中國走出危機的一個最好選擇。
城鎮化沒有結束，對於中國而言，真正的抓手也只剩下城鎮化，其他都是小修小補，比如市場化的建設、工業化的發展、人口紅利，基本都結束了，現在唯一可以加速的就是城鎮化。那麼在整個城鎮化的過程中，房地產仍然是不可能邊緣化的一個產業，所以圍繞這一點，中國房地產的發展不會因為這場疫情的改變而改變。城鎮化的路徑也是非常清晰的，城鎮化未來發展提出要建一批國家中心城市，要搞十大城市群，提出了三個千年國家大計。現在關於城鎮化發展的路徑，基本已經列出來了，那麼下一步就是如何去做，比如十大城市群如何建設。疫情本身對中國房地產的影響是短期的，無論是交易、市場格局還是未來發展的影響，都是短期的，一定要認真的實事求是的看未來中國房地產發展的基本規律。
未來的基本判斷是這樣的，就是不管有沒有疫情，中國房地產正式告別進入到新的周期；疫情不會改變房地產市場發展的基本邏輯，中國的城鎮化沒有結束，未來房地產發展的基本邏輯就是大城市化，人口向城市群集中；疫情讓城市的分化加劇，有些城市發展越來越好，有些可能真的走上沒落的道路，所以城市的擴張和城市的收縮會同步進行，以後大城市中心城市城市群的重要性會顯著提升，買哪個城市的房子都會賺錢的時代結束了。
結論就是中國房地產正式進入大城市時代，我覺得這場疫情本身其實可以促進中國房地產市場更加健康的發展，推動房地產的頂層設計方面加快步伐。要確保中國房地產市場的健康平穩發展，依靠過去的調控、行政化的舉措，已經不符合這個市場的發展、長效機制的建設。
我就跟大家分享這麼多，感謝各位的收聽。
專題：多位省部級領導和學者齊聚鳳凰 共話經濟新態勢