本文來源:葉檀樓市作者:林子大
自從2016年「史上最嚴」調控組合拳實施以來,上海房價長期處於高位橫盤的狀態,二手房成交均價甚至連年陰跌。據房導航,2017年至2019年上海二手房平均跌幅為12%,209個小區的房價跌幅超過20%。
樓盤的包裝和定價通常由諸多因素決定,但在下行市場中,房產抗跌與否很大程度上取決於最本質的地段價值。
在本篇文章中,葉檀財經基於鏈家上海五萬條在售房源房價數據進行分析,試圖回答:目前的魔都樓市中,哪些版塊的房價最堅挺?哪些版塊的房價還有上漲空間?
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上海房價高地在哪裡?
全市169個版塊中,有6個版塊房價中位數超過10萬元/平,集中在黃浦和徐匯——新天地(13.4萬元/平),建國西路(11.3萬元/平)、黃浦濱江(11.2萬元/平)、衡山路、徐匯濱江、淮海中路。
黃浦江岸線,衡山路的法國梧桐,仍然是這座城市的標誌與底色,表徵著上海樓市倨傲且堅固的金字塔尖。
在房價第一梯隊的版塊中,也有迅速上位的黑馬。在土著眼中,人民廣場是上海的坐標原點,置業距離原點的直線距離越短越好。若要考慮休閒娛樂,老克勒逛街也只在淮海中路和靜安寺中做選擇。
這樣的價值觀在當下樓市的定價體系已經不適用。據鏈家二手房掛牌價,淮海中路、靜安寺、人民廣場房價只能排到全市第六、第九、第十四位,而徐匯濱江房價已力壓上述版塊、成為你高攀不起的爸爸。
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繼董家渡之後,徐匯濱江是市中心又一個巨型整合性地塊,其地理位置和開發規模在未來都將難以複製。
2019年年底,上海土地市場發布告示:徐匯一宗總佔地面積超32萬方、總開發體量約180萬方的地塊將整體出讓,其中包含65萬方的辦公區,4.71萬方的商品房以及21萬方的商業區。
根據預申請文件,這幅地塊未來將建設成比肩外灘、陸家嘴的金融城。即將落地在徐匯濱江的大量產城和業態,是上海未來幾年發展的重中之重,房價也因此應聲而漲。
在多點開花的區域中心中,虹口-北外灘,浦東-花木,楊浦-新江灣城的房價躍居高位,單位房價在8萬元/平左右。這些版塊的CBD已經建設成熟,帶來了大量就業人口,置業剛需支撐起了區域的房價水平。
一邊是暖春,一邊是寒冬。沒有產業打底的郊區,正在被上海樓市加速拋棄。金山、海灣、石化、書院鎮,這四個版塊的房價不到兩萬/平、可能還比不上你老家縣城。
哪些版塊還有投資潛力?
我們認為租金是衡量版塊房產升值潛力一個非常好的風向標。租金水平足以反映版塊真實的住房需求,以及版塊內居住人口的經濟實力。
整體來看,上海各版塊的房價與房租整體呈正相關關係,然而有部分區域的租金異常高、存在著旺盛的居住需求。
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(註:綠色表示版塊主要位於內環內;藍綠色表示內環至中環;棕色表示中環至外環;紫色表示外環外)
這些租金遠高於趨勢線的版塊可分為以下四個梯隊:
第一梯隊(內環內):浦東發展成熟的片區(陸家嘴、聯洋、梅園、洋涇、濰坊、塘橋),董家渡(外灘金融集聚帶核心區域),老西門,楊東以及蓬萊公園。
這些版塊大多產業非常旺,匯聚了大量高薪人群,成為這一群體租住+資產配置的優先選擇地。尤其是聯洋,還有優質學區的優勢,該版塊內10萬/平的老破小,也有一大票金融新貴排著隊買單。
第二梯隊(內環至中環):南碼頭,世博以及金楊。
第三梯隊(中環至外環):張江,長徵,金橋,御橋,高行,真光,三林,外高橋以及桃浦。
陸家嘴是上海的金融中心,張江則是上海的IT中心。這裡生物醫藥,信息科技,集成電路,軟體開發,遊戲等行業興盛,落戶於此的ZTE中興、聯想、BM、暴雪、優酷個頂個都是996福報型的公司。
這些有錢無閒的張江高管、職場人,每天奔波於兩點一線。浦西的繁華商業對於他們來說,並不是必需品,社區裡有基本的超市、菜場就足矣。離公司近,上下班方便才是王道。今年為數不多的二手房成交價逆勢狂漲的的小區中,就有張江的翡翠公園。
第四梯隊(外環以外):張堰,草廬以及川沙。
張堰的房產租售市場則是吃了毗鄰的臨港新城產業發展的紅利。
臨港是全國先進、高端裝備製造業的聚集地之一。「核心人才居轉戶年限由7年縮短為3年」「國際高標準自由貿易園區」「特殊經濟功能區」「特殊綜合保稅區」「投資貿易自由化」……政策文件中一個個「重磅」甚至「首提」的詞彙,更加使得臨港的人才吸引力與房價水平具有想像空間。
綜合來看,無論環線,上海未來哪裡的產業最旺,哪裡就匯聚了最多的高薪人群,哪裡就有投資機會。