上海樓市未來十年 產業中心=宇宙中心

2020-12-16 中國質量萬裡行

本文來源:葉檀樓市作者:林子大

自從2016年「史上最嚴」調控組合拳實施以來,上海房價長期處於高位橫盤的狀態,二手房成交均價甚至連年陰跌。據房導航,2017年至2019年上海二手房平均跌幅為12%,209個小區的房價跌幅超過20%。

樓盤的包裝和定價通常由諸多因素決定,但在下行市場中,房產抗跌與否很大程度上取決於最本質的地段價值。

在本篇文章中,葉檀財經基於鏈家上海五萬條在售房源房價數據進行分析,試圖回答:目前的魔都樓市中,哪些版塊的房價最堅挺?哪些版塊的房價還有上漲空間?

魔都房價鄙視鏈

上海房價高地在哪裡?

全市169個版塊中,有6個版塊房價中位數超過10萬元/平,集中在黃浦和徐匯——新天地(13.4萬元/平),建國西路(11.3萬元/平)、黃浦濱江(11.2萬元/平)、衡山路、徐匯濱江、淮海中路。

黃浦江岸線,衡山路的法國梧桐,仍然是這座城市的標誌與底色,表徵著上海樓市倨傲且堅固的金字塔尖。

在房價第一梯隊的版塊中,也有迅速上位的黑馬。在土著眼中,人民廣場是上海的坐標原點,置業距離原點的直線距離越短越好。若要考慮休閒娛樂,老克勒逛街也只在淮海中路和靜安寺中做選擇。

這樣的價值觀在當下樓市的定價體系已經不適用。據鏈家二手房掛牌價,淮海中路、靜安寺、人民廣場房價只能排到全市第六、第九、第十四位,而徐匯濱江房價已力壓上述版塊、成為你高攀不起的爸爸。

數據來源:鏈鏈家

繼董家渡之後,徐匯濱江是市中心又一個巨型整合性地塊,其地理位置和開發規模在未來都將難以複製。

2019年年底,上海土地市場發布告示:徐匯一宗總佔地面積超32萬方、總開發體量約180萬方的地塊將整體出讓,其中包含65萬方的辦公區,4.71萬方的商品房以及21萬方的商業區。

根據預申請文件,這幅地塊未來將建設成比肩外灘、陸家嘴的金融城。即將落地在徐匯濱江的大量產城和業態,是上海未來幾年發展的重中之重,房價也因此應聲而漲。

在多點開花的區域中心中,虹口-北外灘,浦東-花木,楊浦-新江灣城的房價躍居高位,單位房價在8萬元/平左右。這些版塊的CBD已經建設成熟,帶來了大量就業人口,置業剛需支撐起了區域的房價水平。

一邊是暖春,一邊是寒冬。沒有產業打底的郊區,正在被上海樓市加速拋棄。金山、海灣、石化、書院鎮,這四個版塊的房價不到兩萬/平、可能還比不上你老家縣城。

哪些版塊還有投資潛力?

我們認為租金是衡量版塊房產升值潛力一個非常好的風向標。租金水平足以反映版塊真實的住房需求,以及版塊內居住人口的經濟實力。

整體來看,上海各版塊的房價與房租整體呈正相關關係,然而有部分區域的租金異常高、存在著旺盛的居住需求。

點擊查看大圖,數據來源:鏈家

(註:綠色表示版塊主要位於內環內;藍綠色表示內環至中環;棕色表示中環至外環;紫色表示外環外)

這些租金遠高於趨勢線的版塊可分為以下四個梯隊:

第一梯隊(內環內):浦東發展成熟的片區(陸家嘴、聯洋、梅園、洋涇、濰坊、塘橋),董家渡(外灘金融集聚帶核心區域),老西門,楊東以及蓬萊公園。

這些版塊大多產業非常旺,匯聚了大量高薪人群,成為這一群體租住+資產配置的優先選擇地。尤其是聯洋,還有優質學區的優勢,該版塊內10萬/平的老破小,也有一大票金融新貴排著隊買單。

第二梯隊(內環至中環):南碼頭,世博以及金楊。

第三梯隊(中環至外環):張江,長徵,金橋,御橋,高行,真光,三林,外高橋以及桃浦。

陸家嘴是上海的金融中心,張江則是上海的IT中心。這裡生物醫藥,信息科技,集成電路,軟體開發,遊戲等行業興盛,落戶於此的ZTE中興、聯想、BM、暴雪、優酷個頂個都是996福報型的公司。

這些有錢無閒的張江高管、職場人,每天奔波於兩點一線。浦西的繁華商業對於他們來說,並不是必需品,社區裡有基本的超市、菜場就足矣。離公司近,上下班方便才是王道。今年為數不多的二手房成交價逆勢狂漲的的小區中,就有張江的翡翠公園。

第四梯隊(外環以外):張堰,草廬以及川沙。

張堰的房產租售市場則是吃了毗鄰的臨港新城產業發展的紅利。

臨港是全國先進、高端裝備製造業的聚集地之一。「核心人才居轉戶年限由7年縮短為3年」「國際高標準自由貿易園區」「特殊經濟功能區」「特殊綜合保稅區」「投資貿易自由化」……政策文件中一個個「重磅」甚至「首提」的詞彙,更加使得臨港的人才吸引力與房價水平具有想像空間。

綜合來看,無論環線,上海未來哪裡的產業最旺,哪裡就匯聚了最多的高薪人群,哪裡就有投資機會。

相關焦點

  • 砥礪十年,武漢這個數字產業基地,將是武漢的下一個「宇宙中心」
    光谷被稱為「宇宙中心」大家都知道吧,因為這裡發展很快,集中了很多高新企業,是武漢高新科創中心,所以光谷的網友自豪地稱這裡為「宇宙中心」。但其實宇宙中心這個名號最開始說的是北京的五道口那塊,也就是中關村,所以只要發展快速高科集中的地方都可以說是「宇宙中心」。
  • 上饒樓市未來十年預測,大漲or大跌?
    從2010到2020年,過去十年是中國樓市勇攀高峰的十年,中途唱衰樓市的聲音不絕於耳,樓市也確實經歷過窗口期、調整期,但最終都被時間狠狠打臉。上饒樓市在這十年中,受到一二線城市的輻射影響以及大水漫灌的貨幣化棚改紅利,中心城區房價從三四千飆到了八九千,甚至破萬。
  • 這可能是你入住「宇宙中心」的,最後良機!
    近期,買房群裡有購房者戲言:南京樓市,只存在河西和非河西的區別。  確實,就南京各大板塊發展來說,還沒有出現一個能與河西新城的十年發展相提並論,「類河西」、「河西南岸」、「比肩河西」等詞彙經常被刷屏,仿佛跟河西沾邊的板塊都能炒作一番。  是的,就是這麼一個宇宙中心,想進入的人發現,購房門檻太高了。
  • 升龍匯金中心:樓市新政之後,河西CBD高端公寓成首選!
    這份為了確保南京房地產市場的長治久安的《通知》恐怕是「史上最嚴格」的南京樓市調控政策了,共涉及九個方面:  好消息:公寓的春天來了  住宅行不通了,還有可以投資的樓市產品嗎?不得不說,公寓是當前最實惠,也最有價值潛力的投資產品,不過近些年,這類產品因為投資火爆,被收緊了。  7月31日,深圳突然全面叫停商務公寓的審批、停建公寓、鼓勵現有公寓轉身人才住房、未來提高居住用地比重,有專家表示:這一下,十萬套的商務公寓或成「絕版」。
  • 揭秘「宇宙電競中心」,電競紀錄片《宇宙拼圖》上海首發
    作為上海電競周重點活動之一,共青團上海市委、上海體育學院於7月31日首度聯手發布《上海青年電競報告(2020)》。在靜安嘉裡中心百美匯影城舉行的發布會上,電競紀錄片《宇宙拼圖》同步首發。 電競紀錄片《宇宙拼圖》講述了四個進行中的電競故事,主人公包括《英雄聯盟》中國聯賽1號選手明凱、雅加達亞運會《英雄聯盟》中國團隊主教練阿布、《絕地求生》選手王康、電競運營商VSPN執行長應書嶺、NBA 2K選手胡藝。
  • 國民經略:樓市進入下半場,中心地段強者恆強,邊緣地段持續橫盤
    文/幸福裡A今年以來,中國樓市呈現出了分化的態勢。北方房子賣出「白菜價」,南方則頻現「萬人搖」。都說房地產短期看金融,中期看土地,長期看人口。為了穩樓市,青島、廣州、上海等地紛紛發布人才落戶新政,「搶人大戰」正式上演。未來,置業的城市怎麼選?長三角、粵港澳、京津冀、成渝,哪個都市圈最有發展前景?
  • ...企業入駐數字經濟產業園 未來十年重慶將成為中西部遊戲產業中心
    11月30日,第二十三屆遊交會暨首屆中國西部遊戲產業交易大會(簡稱「遊交會」)在重慶市南岸區南坪國際會展中心舉行。這是重慶歷史上第一次舉辦遊戲電競行業大會。據了解,此前南岸區人民政府與網易傳媒集團共同打造的——網易文創數字經濟產業園迎來首批20家入駐企業。
  • 劍指世界級電競中心!廣州天河電競產業十年發展藍圖來了
    未來十年,天河將在電競體育賽事、電競泛娛樂、電競城市三大板塊重點發力,建設三大產業發展帶,力爭在2025年末產業總規模達到1000億元以上。天河電競產業發展總體戰略劍指粵港澳大灣區世界級電競中心今年以來,天河在電競產業發展方面頻頻發力。
  • 上海雙創投資中心與艾德韋宣正式籤約 發展泛文化產業
    8月20日大中華整合營銷集團艾德韋宣集團控股有限公司與上海雙創投資中心日前正式籤署合作協議,共同成立總金額為10億元人民幣的產業基金,發展泛文化產業,如時尚、體育及娛樂等產業,加強品牌及IP運營生態布局。早前,上海雙創已入股艾德韋宣14.42%,成為其主要股東。
  • 城市定位刷新,哪裡才是赤峰樓市黑馬區域?蒙東區域性中心城市
    這份規劃對赤峰中心城市未來發展進行系統規劃,赤峰中心城市人口到2020年達到125萬人,在2030年將達到150萬人。城市建設用地規模2020年按158平方公裡控制,2030年按208平方公裡控制。中心城區以向北發展為主,向東、向南發展為輔。
  • 至純科技:參股上海集成電路裝備材料產業創新中心,參與建設集成...
    集微網消息(文/依然)6月2日,有投資者在互動平臺向至純科技提問,「請問貴公司參股的上海集成電路裝備材料產業創新中心有限公司主要方向跟未來幾年的計劃是什麼?對公司研發發展壯大產業鏈有多大幫助」。對此,至純科技表示,公司參股上海集成電路裝備材料產業創新中心,旨在響應《上海市推進新型基礎設施建設行動方案(2020-2022年)》的發展目標,參與建設集成電路技術高地,持續提升科技和產業創新基礎設施能級,圍繞前沿科學研究方向,布局建設重大創新平臺。
  • 光谷這一全新地標,才是未來的「宇宙中心」!
    它就是——光谷中心城。不鳴則已一鳴驚人!十年前光谷東,沒有光谷中心城的規劃,誰又能料想這裡如今會成引來騰訊、小米、華為、中建三局、華星光電、天馬微電子、長江存儲等眾多企業搶駐?未來光谷重心即將轉移!光谷中心城,一個聚集千億資源的「獨立城市」正顯露出無限的機遇......
  • 光谷這一全新地標,才是未來的「宇宙中心」
    它就是——光谷中心城。不鳴則已一鳴驚人!十年前光谷東,沒有光谷中心城的規劃,誰又能料想這裡如今會成引來騰訊、小米、華為、中建三局、華星光電、天馬微電子、長江存儲等眾多企業搶駐?未來光谷重心即將轉移!光谷中心城,一個聚集千億資源的「獨立城市」正顯露出無限的機遇......
  • 上海雙創投資中心牽手艾德韋宣成立10億元產業基金 助力國內文創...
    來源:證券日報本報記者 施露8月20日,大中華整合營銷集團艾德韋宣集團控股有限公司與上海雙創投資中心(下稱「上海雙創」)正式籤署合作協議,共同成立總金額為10億元人民幣的產業基金,完善投資、發展泛文化產業
  • 廣州逐浪電競產業:天河區劍指粵港澳大灣區世界級電競中心
    21世紀經濟報導記者了解到,這是粵港澳大灣區首個出臺的電競產業規劃。按照規劃,廣州天河區擬建設成為粵港澳大灣區世界級電競中心,圍繞目標定位,《規劃》提出「三年上臺階、五年圓目標、十年創未來」三步走的發展目標。到2025年末,天河區電競產業總規模預計達到1000億元以上,增速保持15%以上,屆時將基本建成產業與空間各環節聯動發展的粵港澳大灣區世界級電競中心。
  • 長三角國際影視中心項目啟動,未來的全球電影科技後期中心能否在...
    當科技不足以支撐影視工業時,演員只能在綠幕前靠想像力去完成表演,而在新技術加持下,外太空場景可以在實景環境中拍攝完成,並讓導演、攝影師真實感受光影變化,未來這些將在長三角國際影視中心實現。在6月10日的啟動儀式上,杭州時光坐標影視傳媒總裁陳奕帶來了第三代的虛擬拍攝技術,通過案例展示,讓人們實實在在看到了科技是如何帶動影視產業的未來。
  • 培育本地文化領軍企業 上海雙創投資中心與艾德韋宣成立10億產業基金
    圖說:上海雙創投資中心與艾德韋宣集團控股有限公司籤署合作協議 採訪對象供圖(下同)新民晚報訊(記者 張鈺芸)全力打響「上海文化」品牌,聯手培育本地優質文化領軍企業,昨天,上海雙創投資中心與艾德韋宣集團控股有限公司籤署合作協議,共同成立總金額為
  • 萬達-華為商業中心5G創新應用大賽決賽圓滿成功 上海5G聯創中心首...
    11月12日,「5G先享未來」萬達×華為商業中心5G創新應用大賽總決賽(以下簡稱「大賽總決賽」)在上海張江國創中心舉行,晉級總決賽的優秀項目經過巔峰對決,最終決出十強。大賽組委會表示,將繼續通過大賽等形式打造5G創新應用孵化平臺,推進5G應用快速落地。
  • 上海臨港新片區文化產業孵化中心揭牌 將解決初創企業辦公難問題
    來源:澎湃新聞原標題:臨港新片區文化產業孵化中心揭牌,將解決初創企業辦公難問題11月25日,上海自貿區臨港新片區「文化產業孵化中心」揭牌。「文化產業孵化中心」是對原先臨港新片區「旅遊產業孵化中心」的擴容,進一步擴大受惠覆蓋面,旨在為新落戶的文化企業提供共享辦公空間,解決初創企業辦公難問題,集聚更多更好的文化資源。
  • 網際網路「宇宙中心」需要什麼人才?來看這裡的未來培育計劃
    位於海澱區的後廠村路因為沿線落戶的網際網路企業眾多,被坊間譽為「中國網際網路宇宙中心」。位於該區域的上地街道,轄區內雲集了百度、聯想、滴滴、千方科技、漢王、快手等一批網際網路知名企業。他們對人才有什麼需求?