來源：券商中國
作者：張達
近期，部分長租公寓頻繁出現經營問題，「爆雷」「跑路」現象不斷，引起政府部門高度關注。
11月17日，深圳住建局緊急發文，提出七方面要求，加強行業監管，切實規範住房租賃企業經營行為。其中對租金收取方式明確提出，不得「高進低出」「長收短付」，同時，不得誘導租客使用「租金貸」。
業內人士認為，全國已出現多家企業因「高進低出」、「長收短付」導致「爆雷」的現象。近期，深圳長租企業經營風險事件也有發生。深圳此次對住房租賃行業加強監管，一方面是重點防範租賃主體經營風險，穩定租賃住房租金。另一方面是租賃市場主體應嚴格審視經營合規性，以確保良性運轉。
深圳住建局緊急發文加強監管
11月17日，深圳住建局發布了《關於切實規範住房租賃企業經營行為的緊急通知》，從加強住房租賃行業監督管理、嚴格落實信息公示制度、切實規範從業人員管理、確保房源信息發布真實、依法從嚴處罰違法租賃行為、慎重選擇租金收取模式、建立健全糾紛調處機制等七方面提出具體要求，切實規範住房租賃企業經營行為。
值得注意的是，《緊急通知》中明確要求住房租賃企業慎重選擇租金收取模式。
《緊急通知》指出，部分長租公寓採取「高進低出」「長收短付」造成「爆雷」「跑路」的問題，已經引起政府部門高度重視和社會密切關注。住房租賃企業不得通過「高進低出」「長收短付」等方式，哄抬租賃價格、加大企業資金斷裂風險、侵害房屋權利人和承租人的合法權益；住房租賃企業應充分意識到採取「高進低出」「長收短付」方式進行市場擴張從而引發資金鍊斷鏈的經營風險、法律風險。根據行業監管需要，行業主管部門將發布相關行業風險提示。
《緊急通知》同時要求，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款，不得將住房租賃消費貸款相關內容嵌入住房租賃合同。
《緊急通知》還要求，住房租賃企業出租住房的，不得通過欺詐、脅迫、格式條款等方式哄抬租金，不得違法誘騙承租人籤訂長周期租賃合同，不得單方面提高租金，不得隨意剋扣押金，不得違法強制單方解除合同。
針對部分長租公寓企業遭維權糾紛的問題，《緊急通知》要求，住房租賃企業應建立健全糾紛調處機制，及時受理房屋租賃投訴，妥善化解與相關當事人的糾紛。住房租賃企業與房屋權利人或者承租人的房屋租賃糾紛無法協商解決的，應當通過人民調解、訴訟、仲裁等法律途徑解決，不得採取暴力威脅、恐嚇、斷水斷電等暴力手段驅逐承租人。
對於違反有關管理規定的住房租賃企業，《緊急通知》要求，由住房建設部門會同相關部門依法依規查處，採取約談告誡、暫停房源發布、暫停網籤備案、發布風險提示、實行信用扣分等措施，並抄送市場監管、公安、網信、稅務等部門，作為不良行為記錄，納入行業誠信系統、公共信用信息系統等信用評價系統，實施聯合懲戒。
對於發布《緊急通知》的原因，深圳市住建局表示，2016 年來，在國家、省、市政府培育和發展住房租賃市場政策引領下，住房租賃市場迅速發展。但相關監管立法滯後，住房租賃專營機構「野蠻生長」，經營行為不規範問題凸顯。部分企業為快速拓展市場，以「長收短付」等方式蓄積押金和預付租金，形成「資金池」，並利用池內資金以「高進低出」方式迅速佔領市場，一旦資金回流受限或融資受阻，極易引發企業資金鍊斷裂。甚至有部分企業假借住房租賃名義，以「經營不善」「經營虧損」為由，行合同詐騙之實，嚴重擾亂市場秩序，影響社會穩定。
「今年以來，疊加疫情影響，國內長租公寓『爆雷』事件頻發。為做好我市住房租賃領域風險防控，保障住房租賃當事人合法權益，我局出臺了《緊急通知》，對有關法律法規規定住房租賃企業不得實施的經營行為予以進一步明確，引導住房租賃企業規範經營。」 深圳市住建局稱。
警惕「高收低出」「租金貸」
所謂「高進低出」，即高租金向房東收房，低租金向租客出租；所謂「長收短付」，即向租客收取3個月以上的租金，向房東按月支付租金，這種經營模式極易出現資金鍊斷裂。一些不法企業和個人有意利用這種模式形成「資金池」，待積累大量資金後捲款跑路，給房東和租客帶來重大經濟損失。
另外，有的中介機構或住房租賃企業藉助新興網貸平臺，故意隱瞞網貸事實，以「按月付租」誘騙租房人辦理租金分期貸，導致租房人在不知情下「被貸款」，面臨貸款不易取消、退租時難以退貸、貸款逾期失信等多重風險。
全國已出現多家企業因「高進低出」、「長收短付」導致「爆雷」的現象。近期，深圳長租企業經營風險事件也有發生。
貝殼研究院高級分析師黃卉接受券商中國記者採訪時表示，目前存在經營風險的長租企業主要是兩類，一類是正規經營但經營不善，如部分頭部企業本著長期發展、深耕經營的初衷在做長租公寓運營，但因快速擴張等經營能力問題而產生資金鍊危機；另一類是以「高收低出」為經營模式投機套利的企業，這部分投機企業在深圳也存在，在三四線城市也同樣存在，需要通過加強監管來逐步優化行業的經營環境。
對於深圳此次對住房租賃行業加強監管，黃卉認為，一方面是重點防範租賃主體經營風險，穩定租賃住房租金。近期尾部長租公寓企業頻繁出現經營問題，深圳從主體登記及信息公示、從業人員管理、房源信息發布等方面提出了嚴格的要求，以防租賃主體經營風險。同時，住房租賃涉及到民生保障，其最關鍵的是穩定租金價格。本次政策提出不得通過各種違法行為哄抬租金，在合同期間不得單方面提高租金，以此來規範市場行為，穩定租金價格。
黃卉表示，另一方面是租賃市場主體應嚴格審視經營合規性，以確保良性運轉。貝殼研究院依據公開信息不完全統計，在陷入資金鍊斷裂、經營糾紛或倒閉的企業中，近七成因為「高收低出」和「長收短付」。為避免此類現象的發生，本次政策重點提出企業不得使用「高進低出」「長收短付」的方式收取租金，不得誘導使用租金貸。租賃企業應進一步審視自身的企業運營，做好「以出定收」的成本管理，以保持穩定健康的現金流，避免通過「高進低出」「長收短付」方式進行規模化擴張，使企業陷入到資金斷裂的風險中。
實際上，今年6月29日，深圳曾發布過關於住房租賃的風險提示，從業主委託出租、租客承租房屋、確定租賃價格、籤訂租賃合同、支付房屋租金、應對矛盾糾紛等6個環節給出詳細的操作指南。其中，在確定租賃價格環節，深圳市住建局提示，業主和租客要多方了解周邊租賃房屋租金價格，對存在「高收低租」「長收短付」等高風險經營行為的住房租賃機構要提高警惕，避免因企業「爆倉」「跑路」遭受損失。對於租金明顯低於市場價格的，莫貪圖便宜，小心落入「套路租」陷阱。同時，在籤訂租賃合同環節，深圳住建局明確提示，「租金貸」風險需防範。租客在承租房屋時，要注意租賃合同中有無「租金貸」「租房貸」「分期付」等相關條款，是否要額外籤訂相關貸款補充協議等。了解「租金貸」規則後自願辦理租金分期貸款的，要選擇具有相應資質的金融機構。