來源：90度地產
「宮廷玉液酒，一百八一杯，這酒怎麼樣，聽我跟你吹......」1996年的春晚舞臺上，趙麗蓉老太太用熟練的唐山口音逗翻觀眾，這是標誌性的唐山元素，也是大多數人印象裡的唐山味道。
從流量來看，唐山可能算不上是「網紅城市」。雖然這座城市，曾誕生過我國第一條標準軌距鐵路，第一臺蒸汽機車，生產過第一袋水泥……但當中國人一腳跨進新世紀，特別是近十年來，眾多新一線城市紛紛掏出新經濟、科技、網際網路的靚麗名片走進新時代時，這座以煤炭、重工業為標籤的北方老城，顯得格外落寞茫然。
不過，當我們以為唐山會像眾多面目模糊的三四線城市一樣歸於平靜時，2020年庚子年三四月份疫情期間，唐山房價悄無聲息地來了波大漲，新房房價同比上漲高達13.2%，漲幅領跑全國，一鳴驚人。唐山究竟有什麼魔力，在三四線城市的下行區間走出一條上揚曲線？
品牌房企躬身入局 「地王紀錄」屢被打破
唐山在哪？
從北京和天津間的中點向東一指，就能準確地找到唐山的位置，駕車從國貿出發，兩個半小時就能開到唐山市區，如果明年京唐城際鐵路全線開通運行，從北京到唐山僅需30分鐘。
唐山市區並不算大，路南和路北是絕對的核心區域，路北區是市政府所在地，商業及生活配套較發達。路南區發展較晚，是政府正在發力的區域，南湖產業帶、南湖中央CBD正在建設中，是距離曹妃甸深水大港、曹妃甸保稅區和京唐港最近的中心區。
從通勤距離來看，唐山稱得上是一座環京城市，但如果只把目光局限在以環京樓市的邏輯上，並不能窺得她的樓市全貌。
「從前年到現在，唐山房價一直在漲，年年都在漲，只是之前漲的慢一點，現在漲的快了。」本地置業顧問張琪介紹，這與環京樓市走勢顯然不同，周邊諸如天津、保定、滄州等一眾城市成交量、成交價格紛紛下滑的大環境映襯之下，唐山新開盤商品房價格扶搖直上且大有一房難求之趨勢。
為什麼一直再漲？直接原因就是，房價構成要素中最重要的土地價格正在大幅上漲。
去年，唐山「地王」樓面價為9600元/平米，但今年4月唐山土地市場先後拍出了超過1萬元/㎡、1.1萬元/㎡、1.2萬元/㎡的樓面價。5月8日，「地王」價格再次被榮盛地產刷新，樓面價14010元/㎡，溢價率43.25%。但這個「地王」位置僅僅坐了一個月，就被另一家河北房企隆基泰和搶了過來，樓面價達到了1.6萬元/㎡。
供需關係是推動房價上漲的重要因素，雖然4月份以來，唐山有一波較大規模的土地出讓，但在此之前的兩年間，唐山市土地供應量銳減，庫存緊張，去化周期徘徊在9個月以下，總體處於供小於求的局面。
層出不窮的「地王」，不斷走高的房價，買漲不買跌的市場情緒，誘惑著更多的購房者入局。
唐山新房市場的另一個特點是，歷經洗牌，新房市場已經進入品牌化時代。無論是深耕唐山多年的華潤萬科，還是近兩年新進入的融創、龍湖、禹洲、藍光，唐山一路向好的市場吸引了眾多房企一擲千金，相應的，品牌房企入局又將房價不斷推升。
這種情形下，本土房企的生存空間被不斷壓縮，許多當地房企只能與品牌房企合作開發求生，例如寶升昌地產與綠城物業合作，通過提升項目的服務與產品力突出重圍。
不過，不可否認的是，唐山仍是重工業城市，仍具有三線城市的發展通病，但發展總是需要時間，而且唐山整體經濟和樓市都向好，或許這便是眾多房企重點加持唐山的根本原因。
蹭「地王」熱度 二手房「待價而沽」
環北京的大多數城市，大多陷入了一個樓市「冰火怪圈」，一面是新房市場逐漸升溫，一面是二手房市場保持冷清，交易並不活躍。這是因為這些區域的開發商可以搞定新房購房者的資質問題，二手房卻只能依靠本地的購房需求來消化。
但在唐山，這個規律不適用。
鏈家網顯示，唐山在售二手房 18606 套，6月二手房均價同比去年同期上漲 21.78%，有中介稱自己所在的門店一個月有40多套二手房成交。為什麼唐山的二手房市場這麼突出？
土拍是房價最好的託，當「地王」頻頻易座，土拍槌落下的一瞬間，就為周邊的二手房便打入了一陣強心針。
由於地價不斷走高，業主「待價而沽」的情緒越來越濃。
李亮正在出售的住宅是位於路北區的「萬科金域華府」一套140平方米的三房戶型，該小區緊鄰日前隆基泰和拍下的「地王」。去年年底，他委託房產中介機構掛牌出售該套房屋，開價2.2萬元/平方米。在得知旁邊的地塊拍出了1.6萬元/平方米的樓面價後，李亮幾乎立刻提高了報價。「等那塊地開發完成，到時候又能漲一波，所以我現在不著急賣。」
不僅如此，多位中介表示，唐山二手房在實際操作層面已經有部分放鬆。此外，二套房首付只需要40%也在一定程度上提升了二手房市場的熱度，首付比例較低意味著可以用更少的資源滿足置換、改善、投資需求。
「唐山的房地產市場客群基本都是當地人，大多來自下面的區縣，都是剛需，投資炒房客很少。」深耕唐山市場二十年的寶升昌董事長成戶建介紹，「當地年輕人結婚成家，很多女方家庭會要求男方在唐山市區有一套房，另外大量農民進城、區縣的改善型客戶，也帶來大量購房需求。新房多是大戶型，面向的是市區裡的改善需求，二手房戶型多是兩居室，總價低，適合剛需上車。」
未來樓市的底氣
親切又舒服。這是許多生活在唐山的人對這個城市的評價，「工業體系完備發達，營商環境在河北省幾乎是最好的，普通人找工作不是很難，唐山人上學買房壓力小於很多城市，大多數人其實蠻幸福的。而且唐山地方大，物產豐富，農業漁業都不錯，作為唐山人，覺得挺安逸的，所以比較戀家。」
京津冀城市群內，由於北京、天津匯集了太多的社會資源要素，並提供了眾多的就業崗位，人口流失似乎成了京津周邊三四線城市的宿命，眾多的大學畢業生和年輕人都走向北京、天津。但唐山卻恰恰相反，是為數不多的人口持續增長的城市。唐山房租一直在上漲，也在另一個維度上證明了唐山的人口流入情況。
根據統計數據，唐山人口大概750萬，市區人口約190萬，大多人口在縣、郊區，2019年唐山城鎮化率達到了64.32%，相比北京、天津80%以上的城鎮化率而言，還有很大的上漲空間。
2019年，唐山小學生在校生54.2萬人，增長3.4%；幼兒園在園幼兒22.6萬人，增長2.2%。小學生人數和常住人口有非常高的相關性，這些數據的背後是，越來越多的年輕人選擇落戶唐山，在這裡生兒育女、工作生活。
不少當地人表示，唐山房價目前在河北省排在離北京最近的廊坊與省會石家莊之後，這個價格其實是比較合理的。因為唐山市的GDP領跑河北，在京津冀城市群中僅次於北京和天津，2019年排名全國第29位。而且唐山對省會石家莊GDP的領先優勢在逐年擴大，已經從2016年的448.4億元擴大到了2019年的1497億元。
在業內人士看來，唐山是一個典型的房地產內生市場，城鎮化率一定程度上決定了市場未來的發展空間。未來，唐山憑藉其早年較強而且雄厚的工業基礎，經濟轉型已經逐步展開，通過第三產業增速發力，在京津冀協調發展步調下，「底氣」會更足，而這恰恰也是未來樓市的「底氣」。
不過，「底氣」的代價是當購房門檻不斷提升，後來者所面臨的購房壓力也會越來越大。