北京買房:能買5環內,就別買5環外

2020-12-12 北京房姐

我是北京房姐,資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦!房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。

以下內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答,買房問題請私信提問

提問:房姐好,新人首次提問。 目前狀況: 在合肥有一套學區房 大概價值160w 貸款還完了) ,手裡大概有150w 現金 因為買合肥房子的時候用了我名字 所以用掉了首貸資格 如果賣掉合肥房子,一共有310萬 再騰挪點 首付六成大概能買500萬的房子 訴求是希望買一個居住環境還不錯的房子,保值,如果有和還行的學區就更好了。自己工作是網際網路,大概率未來跳槽也會在中關村 西二旗 後廠村路或者望京那邊。 目前有幾個選擇: a 澳洲康都朝東一居室 大概60多平有朝陽學區 距離地鐵和商業都不遠 小區環境不錯 人居氛圍濃 且之前房姐推薦望京片區。

可是擔心的是五年後如果要置換 房子略舊 會不會保值有問題,而且未來望京片區有很多更加新的房子出來 可能更不好出手 b 亦莊的融創亦莊一號和招商臻瓏府 能買89平的。好處是新房 且亦莊之前去過一次覺得發展的真的不錯 小區環境和物業 品牌都好 可是擔心住不了,而且沒啥學區 c uhn國際村的北向開間。優點是小區環境不錯 缺點是朝向北 而且太小了 大概50平吧 也沒學區 想諮詢下房姐: 1 我這麼操作 二套首付6成 按照房姐的說法不是好做法,那怎麼操作更好呢? 全款 再抵押貸的話 有沒有墊資公司推薦 怎麼操作抵押貸呢? 2 選房這幾個的話,abc房姐覺得哪個更好呢? 非常感謝,期待房姐的指點,謝謝~

回答:5年內不需要學區的話,就不用考慮此屬性 亦莊的融創亦莊一號和招商臻瓏府 屬於限競房,7-8年不能賣,也不能抵押,離你上班的地方也有點距離。 澳洲康都會比較合適,5年後換房完全沒問題。uhn國際村價格偏高 全款抵押的操作看下之前的回覆,有過詳細解答

提問:天津有房兩套,市價都在100-120之間,手上子彈大概100,天津戶口所以至少得保留一套房,孩子戶口也在天津。月能承擔房貸2w,北京有套商住大一居。孩子現在三歲,出於教育考慮,現在想再買一套小兩居。我和老公都在北京穩定工作,目前糾結房子怎麼買,買哪裡。

回答:1. 天津出一套,能有200的子彈。北京的商住也沒有長持的價值,但你短期應該出不掉。 2. 200的子彈考慮學區房,選籌建議看 芍藥居(人大附),慧忠裡(朝外)安慧北裡X園(陳經綸嘉銘西校)。 3. 你首套二貸並不能貸足,建議全款抵押的方式入,可看到總價500上下的標的

提問:房姐,北戴河阿那亞旅遊地產有投資價值嗎?麻煩幫忙評估下

回答:北戴河是一個非常過期的旅遊IP,而且隨著東戴河等地攔路碰瓷,餐館宰客等現象,已經越來越差,而旅遊地產本身就是不保值的。 租金收益最多3%-5%,選籌一二線投資回報是100%-500%。再就是阿那亞價格不低,投資不建議碰

提問:房姐好,跟您學習收益頗多。 再請教一下。 1、天通苑東二、東三區平層眼睛複式265平,東一八大金剛高層230平大四居。價錢650—700萬,哪個更好一些?以後賣出是否難度較大?為什麼? 2、我看回龍觀龍騰苑五區、龍興園北區、通達園等2002年左右的老小區,也有不少頂層複式,並且單價也在2800元左右。那和天通苑板樓頂復的情況是不是就類似?以後是否也存在價漲不起來也賣不出去呢? 3、您推薦東二、東三頂復,是因為單價低和17號線,那麼北三也有單價低的頂復,且13號線東三路站就在北區,交通優勢和東區也一樣,並且北三區環境和樓齡(較新)都比東三要好一些,同樣條件價格,北三是否更值得入手

回答:東二、東三相對環境和房屋品質好於東一區,超過650的標的流動性影響較大,和位置與人員結構有關 回龍觀一些頂復也是可以淘的,這種在樓市屬於鬼牌,面積大流動一定會低,需要以時間來磨平,這才能產生利潤。所以大面積投資必須持有時間足夠長,耐得住寂寞等的了機會 北區有性價比高的標的也可以入,只是相對東區量少

提問:房姐好,新人首問。 目前在北京德勝片區有1套92年公房學區房,對口小學是實驗二小德勝校區,名額沒用過,近期也不需要學區票,現有公積金貸款; 大廠1套無貸款,房本辦理中; 天津寶坻京津新城雙拼別墅1套有商貸。 目前孩子已經長大,想考慮給他準備用房,在北京城區再配置一套品質不錯的樓盤。現有現金180,家庭流水60。 請問這種情況下,如何改善或者配置家庭房產?現有房產如何優化整合?北京推薦哪些品質不錯樓盤?是否可以直接以孩子的名義買? 另外,有個疑問:tty大戶型沒有電梯,且人口密度大、交通也很擁堵,除了單價優勢,能請再分析一下它的優勢嗎?我看您也提到過可能加裝電梯,但時間不定。 謝謝了!

回答:學區房不需要可以出掉,大廠的房子抵押掉。 孩子滿18就可以獨立夠買。不知道總的預算多少。不考慮學區可以看望京、亮馬橋、雙井等板塊 ,例如 橄欖城、首城國際、樂成國際等 tty大戶型不是都沒有電梯,可以把精華帖看下,有過詳細分析

提問:房姐,請問本次新冠過後,您認為哪幾個板塊會領漲呀,考慮建倉團結湖老公房,您覺得怎樣?

回答:北京的行情趨勢,和之前的判斷不會有大的變化。 目前還存在優質房源的地區,主要集中在東三環10,14號線沿線,以及朝外以東的1,6號地鐵沿線。 團結湖是我2016年下的推薦,當時只有5萬多,2017年高峰期8萬,現在接近7萬,當前沒有太多現存的套利空間。

提問:沒抓住2015\/2016的房產大牛市,腸子悔青也沒用,只能向前看。直奔主題吧。倆娃家庭,在京一個小兩居,地段和學區還可以,勉強夠用,但因各種原因,同等區域想要置換大三居等改善型住房不敢想,也沒條件;另環京還有一個小三居,但砸手裡了,價格比高峰期跌了很多,你懂得,也賣不出去。現在家裡勉強還能湊出280-300個,親朋好友或信用貸授信再借點的話,勉強預算能做到350左右。家庭這兩年收入稅後大概100上下,可能還不到,但都上35了,估計不一定能持久。

兩個方案: 1、在京再投資一個500萬左右的兩居(二套,實際得7成首付了),然後把家裡的這套也租出去,以租養貸或再添點錢,以租養租,改善一下現在的住房條件。 2、回老家某長三角二線城市,以父母名義或通過接力貸方式,多貸點款,配置個700-800左右的房子。這種房子在當地應該還算可以了,可以買到相對不錯的位置或樓層。 猶豫,北京現在泡沫不大,但在嚴格控人,二手房不活躍,且有陰跌趨勢,中長期趨勢看不準;南方城市這一波很活躍,比較熱,有點泡沫,但人口且高層次淨流入較多。 3、投入股市?有點膽小,沒做過高風險投資。 這種情況,怎麼配置最有利?

回答:35歲的年齡,如果不是有年薪百萬以上的工作,就把重心放在資產的收入上。 對於普通人來說,最好的資產收入路徑是一二線的房產。 無論第幾套,都可以貸足評估價的6-7成,基礎知識要記牢(敲黑板)。 長三角二線,南京杭州都不便宜,2.5的蘇州揚州,不便宜。 如果你看到北京陰跌,只能說明看到的東西全錯。 環京全部賣掉 先把所有房屋詳情列出

提問:房姐好,我家裡在惠新西街有一套98年房子,方位上西北到清河,往東奧林匹克公園,立水橋,北苑版塊,望京,酒仙橋,東壩,朝青這些板塊。希望房齡新一些戶型好一些(至少05年以後,2010年以後最佳),小區環境好一些,90平米往上(90-130三居,兩衛最佳),賣房的錢可以大部分作為首付,再二套房商貸,估計總價600-800之間合適,兼顧居住和保值增值,希望住個五年十年賣掉不要太難出手。 另外新房裡,覺得華樾北京也不錯,但是90平略小,143平偏貴了。房姐針對版塊啊小區給點建議,感謝感謝

回答:華樾北京可以看,但現在的價格還是偏貴 望京7*120左右的次新盤,5*160左右的老破大; 大望路,雙井7*120的次新,5*160的老破大; 朝陽公園,青年路7*120次新 按指標跑上面的板塊,跑盤不能省,沒多少小區,跑完你基本就知道怎麼選擇

提問:房姐好,新人首問,求指點 【需求】1.自主改善四居或疊拼(家有2老人+3歲娃未來獨立房間,需獨立書房) 2.周邊幼兒園和學校配套不要太差 3.生活配套相對成熟,方便老人買菜溜娃 4.上班在望京和東三環,但距離是最後考慮的因素 5.首付400-600相對壓力較小,如果綜合分特別高,可以努力700 【備選區域】未來科學城(擔心能否發展起來),海澱小西口(海澱學校燒好),後沙峪(生活配套稍差,公立學校基本沒有),通州(學校太破),亦莊(沒仔細看呢,相比未來科學城更成熟) 【已看樓盤】未來金茂府,未來公元;世華龍樾;龍灣別墅的平層,萬科觀承(但交房晚);通州當代MOMa(旁邊都是老小區) 【問題】1.選哪個區域更優。2.哪個樓盤更適合? 感謝房姐!!!

回答:未來科學城不太建議,這個板塊升值空間有限,沒什麼學區。別墅位置太偏 考慮保值效果不建議買。 你們情況可以看看新北苑,學區也還行,周邊配套成熟,離工作地點也很近,例如 華貿城、中鐵、悅溪,都可以重點考慮

提問:房姐你好,自有房住朝陽立水橋附近,考慮在豐臺萬科雲廬買一套,預算700,看中人大附中豐臺分校,問該樓盤是否值得買?第一套能否做抵押?利率一般在多少?

回答:萬科雲廬落盤附近缺點是沒地鐵,只能開車,優點是環境不錯,我覺得關鍵是交通,沒車那地方根本出不來。這一點你能接受也可以入。第一套能作抵押 4-7都有可能,要看你的個人情況

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