我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答，買房問題請在公眾號提問
提問：請教房姐，不考慮未來加裝電梯的情況下，天通苑頂復購買的人群是怎麼樣的
回答：把房產當作純粹投資行為的人，始終是小眾。 絕大多數的買家，看重的任然是房子最基本的屬性： 地段 面積 品質 以及我的資金，貸款能力，可以買到以上選項的什麼組合？ 對於在北京成家立業，有父母有小孩的人來說，房屋的面積和房間數（功能率）始終是第一位的。 只要交通仍然在市區接軌的範圍以內，居住品質不要低於平均值，就是絕大多數的工薪白領和生意人小老闆的選擇。
五環邊上的天通苑，緊靠地鐵，500萬買200平4居，還會加電梯，社區環境在逐步提高，30分鐘到望京，1小時到國貿，很難找到同類型性價比的標的了。 而在望京，具備這樣的功能和面積的標的，總價已經要1000萬以上（2001左右老破大，居住環境比天通苑-1，地段優質＋2），並且還在上漲。 總價每多100萬，就是一個新的市場，天通苑對於需求面積，拖家帶口的剛需家庭，友好度最高，購買力最廣泛，收益的穩定性較好。 在底倉薄弱的時候，通常在有限的入手能力中，儘可能選擇可靠性，穩定性更佳的標的。 450-600的天通苑，上手度友好。
提問：新人首問：房姐，你好！ 本人情況： 1、昌平東小口頂秀青溪，三居（154平）目前市場價750-800萬左右，貸款已經結清。 2、海外一套房，目前在辦理抵押貸款，年底到帳110萬左右。 3、手裡現金300萬左右。 4、正辦理父母進京，2月後能獲得首套購房資格。 5、目前在風度柏林租三居居住。 本人原本想法： 1、目前感覺頂秀上漲價值受限，周邊只有瓏塬高端盤，今年好像又出讓了2個地塊。想置換到具備潛力的區域，還是想考慮大3居。 2、想利用父母首套資格，賣房後，高貸款，置換1200+以上的房子。手裡儘量留點錢，以後再給父母買個小的。 3、購房目的是以投資增值為主，做高房子的總價，如果能兼顧居住最好。
看了你的文章後，目前疑惑： 1、看了你關於天通苑的利好，那東小口這個片區是否還存在價值？ 2、我選擇賣房後，全款買房再抵押好呢還是等首套資格？如買大三居，多大標的合適？cbd、望京、奧森拿捏不準。天子驕子、樂城國際、禧福匯、萬科藍山、鴻坤花語墅都看過，世茂奧林那邊也看過，望京也比較了解。 3、如果此套不賣，抵押貸款，然後用抵押的錢加上手裡的部分現金在雙井、望京、九龍山附近選擇一套小一點的房子。等以後再處理掉頂秀的房子，再置換一個小一點的。 4、是買地段好的大三居還是再持有一套小兩居，猶豫不決。 現在很是疑惑，不知道該做哪一種選擇，還望指導。謝謝說的比較多，打擾了！
回答：東小口暫看不到利好，頂秀青溪的單價並不低。 你的資金充足，直接全款抵押更有優勢，沒必要等首套 投資盤還是望京 和雙井之間選擇， 雙井7.5*160次新\/5.5*218老破大 或者望京7.5*160次新 \/5*240的老破大。 大三居更好
提問：房姐你好，新人首問，目前華龍苑南裡有一套自住三居，市場價扣除剩餘貸款大概390（男方婚前購買），手上子彈360，我和老婆加起來稅後年入120（含公積金），目前幾個方案不知道怎麼選，1，再攢幾年首付買二套，買美唐或者公園悅府；2，賣了當前三居置換海澱學區房，目前寶寶快兩歲，不知道買哪個學區沒有方向，置換沒有首套首付也怕換不起；3，往裡走買世華龍越，女方工作地點在北辰世紀中心，所以希望買8號線的知名盤；目前比較迷茫，家人比較保守，傾向於選1，望房姐指點一二。
回答：1. 直接置換最合適 ，入一套大平層做底倉，用全款抵押的方式入，二套方式很雞肋可以忽略。 如果你是京戶 海澱 建議看看 晴雪園、美麗園、酈城、上地佳園 、華清嘉園、 橡樹灣， 非京戶建議看朝陽的嘉銘桐城 2. 直接買二套是次級方案，也可行。直接墊資全款抵押入，看看回龍觀融澤嘉園、金域華府 也都帶學區。 你們的收入不錯，所以不要過於保守, 好好利用房貸槓桿
提問：房姐您好，新人首問～我戶口在北京，在北京無房產，但是在外地工作，先生戶口在外地且在外地有貸款買過一套房（現銀行貸款已還清，還剩公積金部分），所以我在北京買房應該算二套了。 現在我想在北京花300-350W的全款買一個能落戶的房子，就做投資用，平時就委託給中介租出去。順便把戶口遷到新買的房子那裡，想自己一個戶口本，這樣有時候用起來更方便。
想請教您： 1.買哪個區塊比較合適？單純從投資升值和租金收入性價比考慮，因為我不住，就租出去。 2.買稍微城裡一點的二手還是買五環到六環的新開盤？ 3.我自己找了幾個小區，請您幫我看看合不合適，或者有沒有更合適的推薦？（1）中海御鑫閣（豐臺科技園）（2）萬年花城（豐臺玉泉營）（3）彩虹城（豐臺趙公口）（4）新華聯家園（通州） 還有幾個新的樓盤：（1）招商·臻瓏府（北京經濟技術開發區建華實驗學校南側）（2）融創·亦莊壹號（亦莊）（3）萬科城市之光·東望（北京市通州區東五環臺湖板塊）（4）首創·遠洋·禧瑞天著（東南五環外4公裡，地鐵亦莊線次渠南站西側200米） 謝謝謝謝謝謝謝謝！
回答：1. 350選籌建議在東面 5環內二手房，新盤限競房有8-9年的限售期也不能抵押，不是好的投資選擇。 2. 中海御鑫閣（豐臺科技園）、萬年花城 可以看，還推薦看下 三環新城、設計師廣場
提問：房姐，麻煩您解讀下甚至最新的限購政策，以及對深圳樓市的影響。多謝！
回答：深圳這一輪政策，影響最大的是3年限購。 深圳購房人群中，外地人口太多，絕大多數都沒有深圳社保，政策後，深圳的購買力基本卡死。 其次是限貸，暫時廢掉了5+2\/3+4，深圳的購買吸引力很大程度上來自於貸款的寬鬆審批，以及7成的貸款成數，以及輕易的拉高評估。
715新政後，貸款成數暫時廢掉，由於深圳已經大漲一輪，所以評估價目前也上不去，這是當下最直接的影響，對購買力的阻攔。 結婚追溯3年前的購房套數，增值稅由滿二改成滿五提高稅費成本，這幾條政策屬於長期、持續的影響，相當於變相凍結樓市3年。 —————— 深圳715政策的出臺在意料之中，情理之中。 前幾天已經講過：一般新一輪限購政策出臺的時候，大部分人房子已經買完了，價格也漲到頭了。 而這個階段，樓市大概率將進入休息的階段，之前一輪休息恰好也在3年左右。 —————— 接下來的深圳市場，暫時進入存量博弈階段。 城市內部的輪動還會繼續，但整體性的大漲天花板再次拉高的概率和幅度不會大。 —————— 715政策事一發華麗的禮炮，體面而正確。
提問：房姐，您好！在北京有自住房，想再純投資一套房，有首套資格，想首付二百出頭，中介給推荏一套昌平華潤理想國尾盤房，頂層，139平方，530萬元(合3萬8一平)這個小區您怎麼看，這個價值和位置值得考慮嗎？您有啥好的建議和推薦下其它樓盤嗎，(總價不超55O)謝謝！
回答：您好，華潤理想國未來想像空間不大。旁邊名佳花園名流花園好多年了，改造很難，交通更是噩夢，也沒有新地鐵，北七家又背靠天通苑，海量供應二手房，不好漲啊。 未來科學城的地段、規劃、目前的市政建設不錯，疑點就是雄安會不會導致未來規劃縮水。小區本身是開放式，價格略貴。 純投資總價550，更傾向入手朝陽板塊 麗景馨居、晨光家園、CBD傳奇、炫特、酷特區 昌平的新盤更推薦公園悅府或者華潤的萬象悅府。
提問：房姐你好，一直在你的回答感覺倍受啟發，最近看房看的頭疼，特來求助，期盼給予指點。目前手裡現金220，消費貸可以搞60，感覺如果買新房只能五環外的普宅，五環內可以接受468萬左右的普宅，問題是：1、孩子不到1歲，用考慮學區房麼？東西城入手值麼？2、亦莊有沒有投資價值，新盤超420有點費勁，買二手的可以麼？3、五環裡哪能既保值還能有學區？
回答：1. 如果未來3-4年有資金支持置換學區房，就不用考慮學區，否則還是考慮比較好。東西城看你的需求，考慮學區入手沒問題，投資的話不推薦 2. 亦莊可以入,一些盤也帶學區還不錯，例如禧瑞天著上建華還有遠洋或者經開汀塘也不錯 3. 亦莊就挺好 或者回龍觀板塊
提問：房姐你好 目前北京有兩套 強佑府學上院2017購買120 自住 估價800+ 但是有500貸款 回龍觀有套商住兩用 東亞上北 無貸款 87平 220買入 目測260能賣出 老家有套200平房 現價150 無貸款 手裡子彈300 想用於投資 貸款目前無壓力 年收稅後50+ 想問下房姐投資方向 如何操作一波 保證收益
回答：商住建議出掉，老家房子做為投資不建議，當然自住就隨意了 這樣首付能到500+，以全款抵押可以入到1000左右的標的，但你整體的月供壓力會過大 綜合下來 建議看800左右的標的，板塊推薦： 望京 雙井 朝青
提問：房姐您好！ 本人未婚，外地戶口滿五年社保，名下一套東南五環和成璟園160平房產，無貸款無抵押，購買時一次性付清。看了您的分享，今年希望購入一套望京或雙井的房產用來投資升值（不自住）。本人月入稅後三萬，存款理財300萬。現階段猶豫是賣掉重新買，還是有其他可操作空間？另外 望京和雙井有什麼推薦的小區嗎？謝謝
回答：和成璟園可以保留，建議抵押出來盤活資金，加手上現金湊足800左右全款入一套，望京>雙井 望京：寶星國際、大西洋新城、華彩國際、慧谷陽光 雙井：九龍花園、天之驕子
提問：房姐新年好。我已婚今年準備要孩子，現通州有套房估計400左右（無貸款），北三縣有個聯排（月供1.4），目前手頭子彈大約600，想在上地或回龍觀再買套三居，不知有無小區推薦，最好可以兼顧教育和投資可能；另外如何操作為好，是否可以做抵押貸，請賜教拜謝。
回答：400可以抵押出200+的資金 可以看總價800+的樓盤 如果當下還沒有孩子，建議重點以投資為主 回龍觀推薦看： 新龍城，融澤嘉園 上地推薦看： 怡美家園、當代城市家園
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