我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答，買房問題請私信提問
提問：房姐您好，新人首問：北京崑崙公寓40年商住房怎麼樣？400平要3600萬值得買嗎？我是看重位置和戶型。
回答：你好，崑崙公寓的定位是頂級豪宅。自住是非常好的選擇。 緊鄰第一、第二、第三使館區和燕莎商圈，亮馬河之北，崑崙飯店之西，世界購物中心，俯瞰朝陽公園，機場咫尺可達。 建築上空2000平米空中花園式會所，健身房、會議室、商務廳一應俱全。 但是投資角度看，回報率慘不忍睹，2007年開盤價7萬售罄，嚴重跑輸大盤。
以下為北京各個板塊的標杆盤，自住+投資都是比崑崙公寓更好的選擇： 1.大屯：嘉銘桐城 2.亞運村：遠洋萬和城 3.太陽宮北：太陽公元4.太陽宮南：鳳凰城 5.望京西：東湖灣 6.望京東：遠洋萬和公館 7.來廣營：望京金茂府 8.酒仙橋：陽光上東、麗都壹號 9.霄雲橋：霄8 10.朝陽公園橋西：棕櫚泉 11.朝陽公園橋東：泛海國際 12.大郊亭：金茂府 13.德勝：陽光麗景 14.菜市口：中信城 15.陶然亭：朱雀門
16.萬柳：萬柳書院 17.回龍觀：金域華府 18.東壩：恆大華府 19.亦莊河西：金茂組團 20.豐科：中海九號 21.宋家莊：北京金茂府 22.亦莊北：紫金壹號院 23.朝青：星河灣 24.雙井：富力十號（或富力城D區） 25.黃村北：公元九裡 26.長陽：紫雲家園 27.良鄉大學城北：金地朗悅（或國譽府） 28.門頭溝 ：潤西山 29.金融街：中海凱旋 30.西北旺：西山壹號院 31.車公莊：錦官苑 32.王府井：霞公府 33.崇文門：新怡家園 34.五道口：唐寧one 35.玉泉路：遠洋沁山水 36.東大橋：新城國際 37. 翠微：頤源居、西釣魚臺嘉園 38.清河：華潤橡樹灣
提問：房姐您好，新人首問～ 5月14號上東郡共有產權房開始申購，43000帶裝修，65%產權。 我想問下房姐 1.自助的話這個是否合適，主要看中了酒仙橋的位置和新小區的物業，之前一直租住在北四環老破小，想改善居住環境 2.共有產權房是否有後患，需要注意什麼問題 3.首付子彈最多150，有沒有更好的選擇 期待房姐回答～
回答：共產房我是一直都不建議買的，封閉運行、無法抵押， 房子要是沒有金融屬性，只能住的話，價值會大大折扣，買了共產房會長期被套 豐臺可以看看草橋欣園、怡海花園或者方莊的方X園、三環新城。 朝陽可以看看梵谷水郡。
提問：房姐好，新人首問。父母現在希望用舊房置換一個高收益樓盤，純投資非自住用，想請教以下問題： 1. 舊房是2個富潤家園開間，租售比1.75%，請問現在用掉首房首貸名額進行置換是否合適？ 2. 為了最大化收益，您更推薦置換兩套小房？還是二合一？ 3. 基於我們的選盤要求，能否推薦幾個租售比高且保值升值能力強的樓盤？希望能最大化房產增值+租金的綜合回報，最好有具體的小區名稱 4. 聽中介說現在綜合回報最高的是五十年產權房，因為未來政策可能放開，這類房子價值會提升，且租售比高，不知道您是否同意這個觀點？如果同意，您推薦哪些商住房？ 以下是選盤要求： 範圍：全北京 房型：新房二手商住均可 資金：總價不高於1100萬（800萬賣房現金+300萬貸款） 感謝！
回答：1. 富潤家園基本都是塔樓，小區環境略侷促，這個租售比也比較低，可以置換 掉 2. 小房不是最優投資標的，sfsd肯定在一套上用足更合理，建議二換一 3. 建議看望京和雙井板塊 4. 拉黑這個中介吧，現在還推薦買商住房。大把人都脫不了手，要去做這個接盤俠麼？ 另外買房投資最忌諱太看重租金，租金高的標的往往漲幅都很低
提問：房姐，常營地區的飛機航道噪音您怎麼看？
回答：飛機航道主要在管莊路以東，選房可以避免下，飛起落地噪音量並不大，裝上隔音玻璃基本不受幹擾。隨著大興機場的投入，一些航道的變化，噪音遲早會解決。常營做為少有的自住兼投資板塊，依然推薦
提問：房姐您好，sfsd。最近看上一套世橋國貿的房子，幫忙評價下這個小區如何。單價7.6，值不值得入手。166平 還有就是我們現在貸款的話只能貸款255w，首付要1000+。房姐你有什麼付款方式的操作建議！ 謝謝
回答：世橋國貿小區很小，公寓式設計，環繞一圈。 由於價格較高，中間也沒有長期折價的歷史，只能說長期跑輸大盤，沒有買入點。 同樣7萬出頭，CBD可以買到陽光100，雙井可以買到天驕珠江，都要好過世橋國貿。 做全款抵押吧
提問：房姐好，我目前在通州瑞都國際有套房（目前報650萬，150平），手上資金大約有1000，現在想買一大一小兩套臨近的房子，一套自住，一套給老人住，由於準備讓孩子去國際學校，目前看過東壩：奧園+周邊限價房（到學校20分鐘，825萬，135平），朝青：羅馬嘉園（到學校20分鐘，950萬，170平），常營：萬象新天（到學校10分鐘，820萬，166平），目前的方案是賣通州房子，然後分批購入兩套，之前重點看東壩奧園，後來又看了朝青和常營，目前有點猶豫不決，常營最近，有公園，有商場，就是離市裡遠；朝青，離地鐵、大悅城都近，公園比較遠，離四環近；東壩，地鐵還沒好，周邊配套也還沒好，但是小區感覺蠻好，很悠閒的感覺。 麻煩您抽時間給分析下這幾個地方未來的發展，還有對應房價的合理性，另外順便給評判一下通州房子的合理成交空間，感謝感謝！
回答：東壩還處於一個炒作概念區，郊區配置，四環價格，相比有一定的溢價，房子會新一點，自住可以考慮，投資角度不是最好的選擇 常營潛力還不錯，需要挑選，靠近6號線地鐵附近的可以考慮，但是這個地段超過600總價的標的不建議入，未來接盤的人少。 朝青會更均衡一點，自住+保值效果會不錯，羅馬這價格可以考慮。
提問：手上目前有當年上車的石佛營一居室，預計能賣400萬，今年有孩子了，需要換房，考慮學區和自住，西城已經買不起，看了東城和平裡學區，老破小兩居600萬左右，按目前多校劃片，學區攤薄的趨勢，感覺十一年後孩子上到初中再想換房，出手肯定很難了，不知道有沒有什麼別的思路或推薦。
回答：買學區房就是為學票付費，不要考慮升值的問題。 和平裡學區相對比較均衡，選擇上沒有問題。 需要注意兩點 1. 在不影響入學的情況下儘量晚買 2. 買入總價最低的標的
提問：房姐好，本人在西單上班，想沿4號線買3居或大2居（改3居）。希望房子較新，預算1000w以內，最重要的是離地鐵越近越好。 目前發現2處不錯：西直門的舒至嘉園小區以及南邊馬家堡至公益西橋一帶的小區。舒至嘉園148平報價超預算（1100w左右，還貸有一定壓力），南邊預算應該問題不大。想請教房姐： 1. 選擇舒至嘉園還是南邊比較好？哪裡保值升值潛力大？ 2. 馬家堡至公益西橋有什麼好的小區推薦？ 3. 4號線沿線還有什麼其他好房源推薦？（離西單不要太遠）
回答：1. 舒至嘉園小區一共三棟樓，沒有綠化，離馬路比較近，開窗戶臨街的比較多，有噪音汙染。南邊會更好點 2. 公益西橋那個位置，屬於南邊漲幅和交通都還不錯的地段 可以好好淘下 3. 推薦看下 璽萌公館、星河城、草橋欣園
提問：房姐，您好。新人首問：坐標北京，夫妻均為京戶，本人名下在京有2套房，1.海澱玲瓏花園185平頂復，2004年購入，商業貸款50萬20年，現估價1800萬；2.古北水鎮龍湖二期36平，2016年購入，首付13萬，公積金貸款51萬5年。先生名下沒有房產。現有100萬子彈，年收入稅後80萬。現問題1.古北水鎮的房子現在還需要保留嗎？還是應該賣掉？什麼時候賣合適？2.如果賣掉古北的房子，加上現有的，再投資的話，是在北京還是成都？期盼回復。謝謝。
回答：你好，古北水鎮的房子，浪費一個購房名額，這房子總共沒多少錢，升值的錢基本可以忽略，以後早晚要處理掉騰出購房名額出來。 下一套建議繼續入手北京，玲瓏花園可以截斷抵押出子彈。 入手總價500-600左右總價的樓盤。 板塊上建議選擇 朝青、雙井 、常營 例如 青年匯嘉園、CBD傳奇、風度柏林
提問：求問房姐兩個問題： 長沙遠郊買的潤和紫郡45平小戶型收房了，物業說可以委託他們收房（人不在當地），這個靠譜嗎？還是找朋友收房靠譜呀？毛坯房，收房需要注意什麼嗎？ 另外想簡單裝一下租出去，45平毛坯多少預算合適呀？有當地合作的裝修推薦嗎？
回答：你好，收房建議自己方來進行。 物業和業主是對手方，沒有不合適。 可以找有經驗的朋友，沒有經驗的也不用了，否則容易起矛盾。 驗收很瑣碎，面積，牆面，管道，房屋結構，樓道，層高，窗戶採光，縮進...... 非我專業 45平適合出租給年輕愛美女白領，用民宿水平的話，大約800-1000每平。
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