成年人第一次買房避坑指南

公眾號推送規則更新啦！快把嚴肅買房報告設置為☆星標關注，文末點擊在看，才不會錯過每一篇推送喔

---買房，誰最糾結？

當然是，資金夠又不是很夠的---剛需上車一族。

一沒經驗，二沒多少錢，三還有著沒怎麼被現實毒打過的幻想。

總體來看，首次上車買房的剛需用戶，基本都有以下兩個特徵：

一是預算有限，地段、面積、產品、品牌顧全一個都很難，選擇有限；

二是未來多半有換房的需求，因此需要產品具備高流通性，換手快。

此外，房子=功能價值+儲蓄價值+金融價值，房產本身一直是金融屬性最好的載體。在實現自住的同時，還需要滿足保值和投資的意義。

因此，手頭並不寬裕的剛需們，在北京首次買房，都需要注意些什麼呢？

01

不要滿槓桿式買房

越是捉襟見肘，就越要給自己留退路。

家庭月收入只有2萬，但月供卻是3萬。超額部分各種拆東牆借西牆，不是借遍親朋好友，就是通過各類方式從銀行融資套錢。

以貸養貸。

100倍槓桿的故事，可能適用於ABS的螞蟻集團，但不適用於剛需個體。

儘管過去的20年，很多購房人通過花式槓桿，實現了高收益。但這不意味著可以盲目忽視房地產的風險，尤其是橫盤已久的當下。

閉眼買房就能躺賺的時代，的確是過去了。

根據中國人民銀行發布的數據，2019年戶主年齡在26~35歲的居民家庭債務參與率、戶均債務規模、資產負債率、債務收入比都要高於其他家庭，年輕人的負債壓力偏大。

在房貸債務方面，高學歷、剛需型家庭的壓力更大，資產負債率、金融資產負債率和月償債收入分別為24.2%、151.3%和33.0%，分別高於平均水平7.7、49.8、4個百分點。

此外，今年三季度，我國房貸同比增速達到20.8%，處於是2018年以來的較高增速水平。

當下，中國家庭槓桿率已略高於歐洲和日本，為60%左右，遠遠超過新興經濟體20%以下的平均值。當前，唯一在該指標上超過中國的，只有美國，約為77%。

經濟內循環下，去地產化嘗試已經開始，房價橫盤期被拉長，天花板抬頭可見。

天花板下的購房人們，槓桿空間也著實有限。

02

能買二居，就不要買一居

今年開年北京金茂國際社區一居產品的熱銷，讓人們感知到了，剛性上車需求到底有多井噴。

但放眼全局來看，一居產品在新房市場，依舊是少數。目前待開盤項目中，有一居產品的，有仨：東小口奧森ONE、稻田中海寰宇視界，以及採育的住總興創如遇。

今年已開盤的項目中，有小戶型一居產品的，不完全統計也只有：中海寰宇時代、金融街武夷·融御、熙紅印、金茂北京國際社區、綠城·奧海明月、招商·臻瓏府、京投銀泰臻御府。

其中，大多數還是用作填補用途的邊角料戶型。

究其原因，主要是一居的購房人相對小眾，要麼單身，要麼丁克，因此市場供應也就少。

再來看二手市房場。

根據貝殼二手房在售數據，70平以下一居共12443套。其中，樓齡在15年以上的7329套，佔比高達59%。而樓齡在5年內的僅141套。

多為政策房、福利房、職工房。這樣的一居居住體驗差，室內多是暗廳。

這類房子僅就戶型而言，完完全全處於市場產品鏈的底端，若非有學區加持，未來在二手市場中，完全沒有競爭力可言。

在買房前就要想好，這套房子以後會有誰願意接手。

03

第一套房≠最後一套房

作為資金有限的剛需上車人群，永遠不要把買的第一套房，當成是人生最後的一套房。

除非你工作生活都停滯不前，否則後半生置換一定是大概率的。它一定不是你的終極居所。

很多人第一次買房時，無論是地段、環境、教育，還是園林、物業、戶型，都幻想能夠面面俱到，無可挑剔。

房子沒有十全十美，如果有的話，那它唯一的缺點就是貴。

因此，關鍵點在於---它的缺點，你是否也能夠接受？

在手裡的錢確實有限的情況下，如若不僅追求完美，還想抄底市場，上車就更加難了。

市場瞬息萬變，難以琢磨，能夠踩準節點，真正抄到底的人少之又少。

如若不是站在現在去回看歷史，又多少人能預料哪是「底」呢？

數據來源：安居客

現實往往是，只有當你真正上車後，才能擁有和人換位置的資格。

當然，今夕不同往日。當年的北京，麵粉直逼麵包價，所以不得不趕緊上車。

如今，房住不炒，房價趨穩，就算是上車也沒必要急吼吼，可以悉心挑選。

橫盤期，對於剛需購房者來說更是個置業好階段。

04

選有大量已拍空地的區域

剛需上車，預算有限，城中心區域買不起，遠郊交通不便，過於雞肋。因此，只能選擇近郊。

近郊的板塊中，選擇通地鐵的，通地鐵的板塊中，選擇通主幹線的。這是人盡皆知的要訣。

那如果可選的區域都不太成熟，要怎麼辦呢？

可以看看板塊內，有沒有已經拍出的空地，若是知名房企拿地的，就更加。原因有二：

一是說明了該板塊還有發展的空間，也就是升值空間；

二是大量空地被拍賣，尤其是一些宅地樓面價已經接近或超過區域樓盤均價的，價值紅利的兌現更是指日可待。

房產的價格是有傳導機制的，同一個區域的樓盤，享受同一片資源。一個小區的漲價，勢必會傳導到相鄰的小區，逐步外延，形成規模效益。

麵粉貴過麵包價格的案例，在以往的北京樓市中屢見不鮮。在當下也有跡可循。

譬如中海在亦莊拿下的不限價商品房地塊，成交樓面價為40276元/平，而周邊樓盤的成交均價區間4.22萬/平-6.17萬/平。

雖然高價地並不能完全代表未來市場售價，但諸多利好集中出現的情況下，未來房價很難不受到影響。

05

寫在最後

今年的北京新房市場，不限價地塊接連入場，千萬級豪宅接踵而至，熱的發燙。

難道北京沒有剛需了嗎？

當然不是。

細看前十個月的網籤數據，中海寰宇時代、萬橡悅府、亦城亦景家園、金茂·北京國際社區、北京城建·仁悅居，這些剛需熱盤皆榜上有名。

無論是剛需盤，還是剛需購房人，都存在被低估的現象。

就剛需上車的購房人本身而言，最好的購房時機永遠是當下，尤其是橫盤已久的當下。

畢竟北京樓市，沒有周期，只有預期。

互動時刻：

你認為剛需上車，還有哪些需要注意的地方？歡迎在評論區留言，與嚴肅君互動~

------------------------------------