來源：證券日報網
本報記者 王麗新
2020年初，疫情來襲，人人「禁足」，售樓處關閉，工地停工，原材料無法正常採購，房地產行業上下遊資金流轉猛然陷入艱難局面。一時間，房企管理層「開源節流」雙管齊下，近兩年曆經數次組織架構變革和管理體系建構的房企再度迎來巨變。
據國家統計局數據顯示，2月份70個城市中共有19個城市新房沒有成交，24個城市二手房沒有成交；到了3月，儘管行業陸續復工，一二三線城市新建商品住宅銷售價格同比漲幅回落，二手住宅銷售價格同比漲幅大多回落，受疫情影響最深的武漢，新建商品住宅和二手住宅仍無成交。
「一邊是銷售額減少、價格回落導致的回款減少、現金流吃緊；一邊是抗疫防疫增加了相應的成本支出，兩頭同時擠壓。」有不願具名的業內人士向《證券日報》記者表示，在原本已經受到限價等政策影響促使利潤率走低的房地產行業，不得不縮減投資戰線，裁撤冗餘人員，向製造業學習「降本增效」，以「變」求生。
弱現金流重壓下要「活下去」
與以往的任何一場寒冬不同，這一次的「不確定性」充斥著整個房地產市場。現金回流不足預期的壓力，無論頭部企業還是中小房企，無一不在承受。
作為行業中的龍頭風向標萬科亦如是。日前，萬科執行副總裁兼COO張旭在2019年業績發布上表示，「現金為王，手有餘糧」是萬科活下去的法則。碧桂園總裁莫斌也提出，「必須通過競爭力的提升，使現金流更加充實」。
頭部房企的敏感和風險意識可謂行業晴雨表，在其選擇「保現金渡難關」策略之際，擺在部分資金鍊緊張且營銷能力弱的中小企業面前的是生死難題，原本目標是「活得好」的可能只能調整為「活下去」。
據人民法院公告網顯示，從2020年開年至今，全國已有超130家房地產商宣告破產，相當於平均每天都有1家房企被清算。要知道，2019年全國才377家房企宣告破產，而2020年迄今為止破產的房企，已佔2019年全年的34.4%。
毋庸置疑，疫情籠罩之下，難有房企可獨善其身，接下來的行業格局是，大中型房企一季度業績大幅下滑，小型房企被加速淘汰。
據克而瑞數據顯示，一季度，TOP10和TOP20房企銷售操盤金額的入榜門檻為296.5億元和173.3億元，分別同比降低17.8%和33.5%；TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額入榜門檻分別降低23.5%和30.2%至124.2億元和71.1億元。一季度，絕大多數房企銷售額同比下降超過兩成，少有上漲者未來可能也面臨退房壓力。
「等房企一季度業績預告出來後，估計有很多企業業績並不好看，包括依賴於經營性資產收入的房企。」上述業內人士稱，目前已經發布一季度預告的房企中，就有因疫情導致計劃結利項目工程進度受影響，結算收入下降，資產管理業務收入下滑，進而使得歸屬於母公司股東的淨利潤下滑70%以上的房企。
縮編裁員優化組織架構
一邊是銷售回款難，現金流吃緊，償債負擔重，資金鍊承壓；一邊是固定成本源源不斷地支出，房企不得不想辦法控制成本，降低支出，勒緊腰帶過日子。
從開年以來《證券日報》記者與各位房企高管交流後的信息看，從成本壓縮的角度，裁員降薪向「管理費」開刀，似乎成為房企的首選求變策略之一。一時之間，業內也流傳起各家房企「不是在裁員，就是在裁員的路上」的說法。
率先對疫情影響作出反應的是凱德集團，其高管層自願降薪，董事費和基礎薪資將從4月1日起降低5%-15%，所有經理級及以上級別的員工凍結漲薪。此外，華夏幸福、碧桂園等房企也傳出合併區域公司，優化組織架構的消息。
中小型房企的情況更是嚴峻，有的公司甚至無力支付工資，要求員工主動離職。今年2月，四川小房企中迪禾邦被曝無力支付2020年1月和2月的工資，要求員工主動離職，並延期領取工資。
《證券日報》經過梳理發現，頭部房企是率先作出反應的，部分區域性房企降薪裁員範圍更廣，即使有些企業不裁員，也會啟動降薪機制。同時，不少房企都縮減了投資戰線，減少公開市場拿地支出，全力賣房保現金流，甚至有些房企已經開始賣資產割肉求生。
外部環境無法改變，但經過多年粗放式發展的房地產行業，尚有向製造業學習，向管理要效益的空間。
降本增效煉「精細化管理」內功
面對增長速度放緩、現金流緊張、利潤下行，償債壓力巨大等多層壓力相繼而來的行業普遍現象，多數房企應對「不確定性」市場的策略都是升級企業內部的「確定性」要素，說白了，即是藉助企業內部的大運營體系，聚焦「降本增效」式管理。
「對疫情有不同認識和行動的房企，將在未來行業格局中獲得不同的市場份額。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，若企業管理層和員工均能藉助這一段時間，沉穩內修進而思變，練好這一內功，在未來高手過招的競爭格局中，這個企業可能就會贏得先機。
今年2月，中國奧園集團董事會主席郭梓文呼籲全體員工「共同利用好這段加長版時光，不畏懼、不退縮、不止步，常學習、勤思考、再提升，養精蓄銳、夯實內功。」2月10日，花樣年地產集團CEO曾寶寶在《致全體花花的一封信》中表示，面對行業寒冬，只有咬牙扛過危，才有資格拼到機。
目前來看，有靈活應變能力且戰略方向落位較快的房企均已行動，優化工作流程、提高工作效率、注重節能降耗、優化企業成本，強化精細管理是多數有想法的房企共渡難關的行動指南。
在這一方面，中國奧園去年底開始全面梳理各項目成本，在持續保持產品力的前提下，根據成本優化目標，逐步提升全周期成本控制能力，減少了開發過程中的浪費、拆改等無效成本的發生，其細節甚至滲入到要節約一張紙、一度電、一滴水，且倡導全體員工參與工作和生活中所有於細微處的「節能降耗」。
不得不說，進入微利時代的房地產行業，將因這場疫情產生巨變。過去習慣於靠粗放式管理和享受土地紅利的房企若不思變，將逐漸退出歷史舞臺。同時，改善大運營體系，實施嚴格資金預算管理、嚴控非生產性開支等各項降本增效式管理制度的房企，將逐漸在艱難中嘗到「精細化管理」的甜頭，通過體系化、清單化、工具化的運營管理體系來賦能組織，形成企業核心競爭力之一，贏得應對多變市場的更大話語權，助力業務增長，保持企業良性發展。
（編輯 上官夢露）