東臨上海，西靠太湖，南接浙江，北枕長江，位於蘇州古城以東，行政面積278平方公裡。
猜是哪裡？
沒錯，就是蘇州有且僅有、不會再有的大IP，蘇州人安家的執念之地——蘇州工業園區。
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回復「園區」拉你入群
01
1994年5月
中國和新加坡政府正式籤署《關於合作開發建設蘇州工業園區的協議》，至今26年的歷程，園區開啟了飛速發展，從窪田密布、阡陌縱橫到現代化產業新城。
園區是整個蘇州城市發展進程中最濃墨重彩的一筆，有太多新蘇州人見證了它的變遷歷程。從湖西到湖東，從金雞湖到獨墅湖，園區一次次刷新人們對它的認知。
同時刷新的，還有地價、房價。2012年，園區青劍湖朗詩未來街區樓面價僅1900元/㎡，到2016年中鐵建花語江南項目，地價則高達27757元/㎡。高地價推動房價的快速上揚，目前園區新房的價格已經徘徊在40000元/㎡左右，2020年上半年整個園區供求比僅有0.53。
回顧園區樓市的發展，我們看到1994-2004年園區發展的第一個十年在湖西！此後隨著湖西可開發的住宅用地日漸飽和，園區住宅需求已超出湖西的承載能力，湖西開始向湖東拓展。
2005年-2016年是園區快速發展的十年，亦是湖東、獨墅湖、青劍湖發展的時期，尤其在2015年園區湖東房價開始瘋漲，引領了整個蘇州樓市，使得蘇州從長三角房價的小清新，一躍成為全國房價四小龍之一。
開疆拓土的園區，每一寸土地都變得金貴，每一平米都成了奢望。
園區最近的大量供地在2017年，在青劍湖板塊，拍出7塊地，一時之間為房源稀缺的園區補倉，青劍湖佔據了此後園區新房供應絕大部分的份額。
僧多粥少，蘇州塔尖置業之地，這些標籤已然成為人們對園區樓市的印象。
02
園區這個大IP實在太強大！
從2014年尹山湖開始，標榜「園區」成了很多板塊營銷的關鍵，於是我們在市場上看到了「園區東」、「園區南」等，到2019年，園區外溢效應更加明顯，甪直、運東，都搭上了園區這個IP的東風。
房價，也在風口上，實現了飛升。從2018年到2020年，園區「外溢」板塊房價變化：
運東板塊：2018年均價16616元/㎡，2020年均價18475元/㎡；
甪直板塊：2018年均價16072元/㎡，2020年均價22581元/㎡；
尹山湖板塊：2018年均價24973元/㎡，2020年均價29672元/㎡；
但不得不說，甪直和尹山湖屬於吳中區而非園區，運東更是在吳江而非園區。
園區外溢尚且如此深得市場認可，那有著高貴園區血統的勝浦、婁葑、車坊、跨塘又緣何被遺忘？
地理位置上，四個板塊從東南西北合圍園區，每個板塊幾乎都與核心區域接壤，根據遠期規劃，四個板塊未來都會開通地鐵。
這四個板塊，擁有高貴的園區血統，板塊之間的成熟度存在差異，缺點也很類似，廠房多、老小區多、配套不齊全、界面差。
03
這四個板塊各有千秋，單從目前來看，婁葑在四大板塊內擁有最全配套，跨塘則是擁有距離園區核心區域最近位置，而車坊就目前來看擁有最好界面，勝浦則在四個板塊裡擁有最低價格。
進入2020年的蘇州園區樓市，這四個板塊也凸顯了新的面貌，其中跨塘、車坊的住宅用地規劃較少，而婁葑、勝浦已然加入蘇州園區樓市新戰局。
婁葑
通達性高、配套成熟
少有人知道，婁葑是園區開發建設，挖起第一鍬土的地方。
在園區大開發、大建設、大招商時期，婁葑也曾奮力向前，揮灑汗水，曾登上「全省農村社會經濟綜合實力第一鎮」，「江蘇省外向型經濟第一鎮」的寶座。
本是佔據園區和市區交匯處的絕佳地理位置，被CBD主核規劃擠壓成了狹長狀，硬生生分成南北兩區。
在園區大發展，四區大交融的時代背景下，婁葑首當其衝，承載了交通要道的功能，區域的通達性很高。
東環、北環、南環、常臺高速、婁江快速路、獨墅湖大道，五條高架與一條高速，以及已經開通的地鐵3號線，極大方便了片區內出行。
然而如此交通布局卻也給婁葑帶來天然阻隔，分割了城市布局，破壞了城市界面。
截止2019年底，街道集體經濟組織總資產18.29億元，實際市場價值超30億元。集體經濟體量之大始終位居園區街道板塊之首。
可惜集體經濟厲害，區內產業落後。
新房市場上目前有星翠瀾庭尾盤在售，還有兩個今年新入市的純新盤朗詩和風熙華雅苑和新希望錦麟芳華。
朗詩和風熙華雅苑
9月27日，朗詩和風熙華雅苑首次開盤，由朗詩和建屋共同開發，朗詩操盤。
目前首批房源已經入市，除89㎡小戶型以外全部售罄（89㎡戶型還剩30幾套），首批房源均已售空，其中164㎡大戶型已經全部售空，後續也不會再入市。
據最新消息，項目第二批房源將在本月底下月初入市，預計六棟，均價在32000元/㎡左右。
新希望錦麟芳華
該項目位於工業園區東興路99號，此樓盤交通十分便利，距離地鐵三號線不到800米，是錦麟系高端產品，總戶數為1174戶。
昨天（10月22日）新希望錦麟芳華首次開盤，均價約3.25萬/㎡。項目是園區為數不多的「雙限」樓盤，價格相對來說，也是園區窪地！
新希望錦麟芳華首開推出4/5/6/10/11共5棟高層，共165套，幾乎全部賣完，勁銷6.6億！均位於小區中央位置，開盤戶型約140㎡，都是大戶型，總價約424-585萬元，帶裝修交付。
勝浦
自貿區加持、集中供地
老鎮+廠房雖然是過去勝浦的主要組成部分，然而在預期上，近一年的勝浦起勢明顯，從去年開始，規劃利好就接踵而至。相比之下，當前的勝浦則呈現出與婁葑完全不同的局面，園區大有打造勝浦的決心。
2019年3月，勝浦街道就出臺了「退二進三」的片區控規，該片區將成為勝浦率先發力的區域。
2019年8月，新一輪自貿區名單出爐，蘇州自貿區的範圍內，勝浦赫然在列，定位高端製造與國際貿易區。
此外，5680畝的金光科技產業園項目作為勝浦高貿區實施騰退盤活發展空間的標誌性項目，將為勝浦的發展注入強力劑。
今年年初，園區又投入了11億加速推進勝浦街道的基建，新建與改造19條道路，包含道路建設、改造、養護工程，其中，新勝浦大橋已與近日開工建設。
並且，根據此前的交通規劃、區域控規以及地鐵流出線路方案，未來勝浦大概率將開通9號線。
再加之，園區星海教育集團正式成立，並將勝浦當前的三所學校全部納入集團內部，對於勝浦的教育資源來說，是巨大的提升。
十年未有土地出讓的背景下，今年頻頻掛地，上半年首掛的兩宗地塊一塊被新城拿下，另一塊被路勁、新城、招商聯合拿下，地價都是清一色的1.8w+。
隨後在9月2日競拍的10號公告中，兩宗地塊被房企熱搶，63號地塊被建屋競得，成交樓面價20244元/㎡，64號地塊被恆泰競得，成交樓面價19690元/㎡。
10月21日，勝浦兩個純新盤嘉樾時代花園、輝映時代花園紛紛領取預售證，預計都將在月底開盤。
嘉樾時代花園
嘉樾時代花園領取預售，預售總建築面積24661.87平方米，共226套住宅，備案均價30900元/㎡！預售房源位於3#、5#、7#、8#的小高層、高層，帶裝修交付。
新城嘉樾時代共打造有約89㎡、約108㎡、約120㎡三種戶型，戶型設計非常合理，幾乎最大程度的保證舒適性和空間感。
輝映時代花園
輝映時代花園也領取了預售，預售總建築面積37015.92平方米，總計313套住宅，備案均價30899元/㎡！預售房源位於1-6#，帶裝修交付。輝映時代花園有建面約89-140㎡多個戶型。
隨著園區核心區域的飽和，主城外拓，園區這四個板塊的發展是必然的趨勢。
車坊和跨塘由於目前沒有地塊出讓，沒有新的樓盤，置業園區的蘇州人目光大多放到了勝浦和婁葑，但是孰是孰非，如何選擇，還是要權衡利弊做出貼合自己的最佳選擇。
昨天婁葑新盤新希望錦麟芳華的熱銷一點都不稀奇，供求比小於1的整個園區樓市還是亟待新盤加持的。
上個月省政府批覆的一份文件，為園區未來發展劃定了一個界限：
換句話說：未來10年裡，園區的人口基數增加上限是20萬，平均每年2萬人；用地剩餘存量還有5.9平方公裡，平均到每年只有0.59平方公裡。
再者，不論婁葑還是勝浦，這是目前置業園區最低的門檻了。