■如今的茅洲河水清岸美 長安供圖
12月10日，茅洲河工業文明展示館開館。長安鎮一口氣發布13個重點項目，再繪騰飛宏偉藍圖。前不久開工建設的vivo研發中心項目、知榮服飾創新中心項目，均屬於13個重點項目範圍。
通過茅洲河治理和綠道之城建設，長安建成了11.88公裡的茅洲河河岸碧道和9大主題公園，初步串聯起鎮內山水林田湖海等各類優質生態資源，生態文明建設成果初現。
茅洲河蝶變新生背後，土地存量時代的「長安路徑」清晰可見。
近年來，長安鎮按照「整資源、拓空間、搭平臺、優環境、強服務」的總體思路，抓好產業發展、空間拓展、城市品質、汙染治理、民生改善等一系列工作。以水汙染治理和鄉村振興為抓手，帶動提升城市風貌和環境品質。以城市更新破解土地瓶頸，賦能高質量發展。
目前，全鎮11個更新單元確定前期服務商，6宗「工改工」項目將盤活近1000畝土地，一眾優質城市更新項目蓄勢待發，各領域的新成果新優勢，將成為長安鎮推動經濟社會高質量發展的新動能。
■蓬勃發展的長安鎮 長安供圖
「工改工」
拓展發展空間
當天發布的13個重點項目，包括生態環境提升工程、交通教育千日攻堅工程、產城融合示範工程和金融科技引領工程等四大工程。
記者梳理發現，13個重點項目中，近一半屬於城市更新或者「工改工」項目，如茅洲河工業文明展示館、TOD項目、新民茅洲河沿岸產城融合更新單元、知榮服飾創新中心、長安碧桂園科技創新園、OPPO長安研發中心等，總面積約1040畝。
由於歷史原因，長安鎮發展成為特有的「工業型城市」，用地規模巨大，但普遍效益較低，已沒有可供開發的土地資源。數據顯示，長安鎮土地開發建設強度已達60%，遠遠超過45%的東莞市全市平均水平，成片的建設用地更是少之又少，土地瓶頸嚴重製約長安的可持續發展。
「本地企業想擴張，外來企業想進來，面臨土地緊缺的問題。」在此背景下，長安鎮近年來大力推進城市更新和「工改工」，拓展城市發展新空間。
「長安鎮結合市加快鎮村工業園改造升級的政策機遇，以低效鎮村工業園改造為核心，整合了6宗『工改工』項目，實施『工改工』三年行動計劃，進一步拓展優化產業發展空間，為長安推動產業高質量發展提供空間保障。」長安鎮委委員陳文龍此前接受記者採訪表示，「拓空間」增強了長安鎮在大灣區建設中城市競爭力，吸引更多優質產業項目，特別是先進位造業和高端服務業落戶長安。
據了解，長安鎮納入市鎮村工業園「工改工」三年行動項目庫的6宗項目中，年度拆建任務的項目4宗，涉及拆建面積480.57畝；年度整備任務的項目2宗，涉及整備面積498.54畝。
屬於今年拆建任務的，有烏沙社區蔡屋產城融合更新單元、知榮服飾創新中心項目、OPPO長安研發中心項目和長安碧桂園科技創新園項目。目前，OPPO長安研發中心、知榮服飾創新中心項目已經開工建設。
OPPO公司從長安成長起步，已發展成為千億級企業，是東莞三大智慧型手機品牌之一。近年來，OPPO持續加碼長安，攜技術、人才、資本回歸。
作為長安「工改工」重點項目，OPPO長安研發中心地塊面積約123畝，總投資22億元。項目已於去年動工，正在全速推進。建成後，可容納5000名科研人員，承擔OPPO技術發展戰略角色，為企業在萬物互融時代提供強大的研發動能，打造成為長安推進產城融合的典範。
知榮服飾創新中心項目位於廈崗社區，屬鎮村工業園年度拆建任務項目之一。項目佔地面積超過10公頃，計劃投資22億元，升級改造成為集設計、研發於一體的高端產業園區。項目建成後，將同時具備生產、設計、研發及展銷四大功能，產生服裝行業的集群效應，帶來100多家進駐企業，預計年產值100億元，年稅收貢獻約10億元，為長安西部片區注入時尚活力。
長安鎮城市更新部門負責人表示，通過力推城市更新，越來越多的產業載體、孵化器在長安加快崛起，成為承接新興產業、創新資源的重要平臺。
以點帶面實現高質量發展
長安是東莞經濟重鎮，約佔全市土地面積的3.3%，創造了全市約1/10的生產總值。2019年，全鎮GDP達到760億元，是東莞首個邁上700億元俱樂部的鎮街。目前，全鎮擁有科技企業500多家，上市公司6家，佔全市上市公司總量的1/6左右。
不過，縱觀長安周邊，可謂高手如雲。濱海灣新區、深圳大空港、光明科學城、中子科學城、國際會展城都在發力。而在取得經濟成績的同時，長安也面臨著水汙染嚴重、土地瓶頸限制、城市品質不高的現狀。
長安鎮委、鎮政府和各社區清醒地認識到，如果不抓住發展機遇，不但引不來好企業，承接不了周邊產業外溢，還有可能讓好企業被吸走。為此，長安堅持生態優先，高標準、高質量推動茅洲河流域汙染治理，統籌發揮好對盤活存量土地、促進產業轉型、拓展發展空間、推動生態修復、保障實體經濟的關鍵作用，增強城市更新的動力。
面對接下來的發展要求，長安鎮已提出將從「新地、舊地、金融、科技」整合資源，加快拓展發展空間。
在長安13個重點優質項目中，TOD項目屬於產城融合示範工程，佔地面積約2351畝。其中，長安站項目佔地面積約1380畝，長安西站項目佔地約971畝，主要規劃用途為居住、新型產業、醫療、教育、公共配套。預計2021年動工建設一家醫院和一所學校。
而隨著OPPO長安研發中心和vivo研發總部項目的動工建設，長安將在北部片區坐擁兩個支點。vivo研發總部坐落於蓮湖路，基建部分投資超50億元，總佔地面積180畝，在長安打造「超級大腦」。項目致力於打造成一座「花園中的微型人文城市」，是vivo公司加強自主創新的重大戰略，為東莞建設粵港澳大灣區先進位造業中心提供強大動力。
此外，長安還將在「南部片區營造兩個亮點」，兩個省市合作用地約2300畝，將進一步補齊醫療教育短板，計劃建設一家213畝的醫院，4到5所學校，將出現新的城市形態和產業形態，以點帶面推動長安高質量發展。
加快鎮村工業園改造提升，推進「工改工」類城市更新是東莞市「拓空間」的重中之重。在土地資源緊缺情況下，「工改工」類城市更新是促進產業轉型升級、完善城市功能、提升土地利用效率的重要手段。
東莞出臺了《關於加快鎮村工業園改造提升的實施意見》及相應配套政策，進一步釋放政策紅利，長安烏沙、新民、鹹西等社區加快推進區內工業園「工改工」項目。
其中，烏沙社區蔡屋產城融合更新單元位於廣深高速與太安路的交叉口區域，規劃總面積為396.3畝，項目共分為三期，一期「工改M0」、二期「工改工」、三期「工改居」。目前，將優先啟動一期M0用地部分112.05畝，該項目將致力打造集M0、產業、居住、配套為一體的產城融合區。
■沙頭社區建安路以北產城融合類城市更新項目效果圖 社區供圖
社區是城市更新主力軍
長安鎮城市更新具有堆頭大、動力足、產權相對單一清晰的特點，67%為建成區，鎮、社區、小組、企業都有物業，都可能進行城市更新。截至目前，納入長安鎮「三舊」改造標圖建庫面積約13576.2畝，其中集體建設用地面積約11431.79畝，佔84%。
「毫無疑問，社區是長安鎮城市更新項目的主力軍。」陳文龍表示，目前社區改造的熱情高漲。
長安鎮13個社區均普遍存在上世紀80、90年代建設的舊廠房，容積率較低，且多數是3層以下的低層建築，鑑於當時建設條件有限，現在有些甚至成了危房。亟須通過城市更新盤活土地，實現土地的二次提升。
一方麵廠房的出租是社區重要的經濟來源之一，同時現時的舊廠房已經落後老化，不適應現時產業轉型的需要，另一方面要滿足村民群眾對美好生活環境的嚮往，城市更新改造正是必然之路，對此社區亟須通過城市更新盤活土地，實現土地的二次提升。
城市更新大多具有投資大、回報周期長的特點。記者了解到，目前長安鎮已有11宗城市更新項目確定前期服務商，更新面積約4764畝，涉及廈崗、沙頭、廈邊、新民、烏沙等多個社區。不少舊村改造積極引入社會資本，參與的房企包括東莞萬科、中天實業、正田實業、鼎峰集團、綠景集團等企業。
從地理位置上看，推出11個城市更新項目的社區集中在長安南部片區，相比發達的北部片區社區，南部片區多是經濟社會發展相對落後的社區。
但隨著穗深城軌的通車，濱海灣新區的迅速開發，「三區」疊加的發展優勢，長安南部片區的社區地理位置優勢凸顯，長安鎮烏沙、新民、鹹西等社區紛紛加快推進區內城市更新項目，長安鎮南部片區有望將成為增長新極點。
例如沙頭社區擁有穗深城際鐵路和未來東莞地鐵三號線站點，其得天獨厚的交通優勢不言而喻。沙頭社區緊抓機遇，共推出6個城市更新單元，合計面積1980畝，成為長安鎮城市更新招引前期服務商單元項目最多、總面積最大的社區。
廈邊社區三個更新單元合計佔地718畝，將通過拆除重建、綜合整治為主的方式，進行更新改造，完善公共配套設施。其中TOD項目充分發揮區位和站點優勢，打造成集商務、TOD科技金融及居住為一體的城市綜合體。
「從長遠的角度來說，地塊改造後將直接為社區注入活力，環境大幅提升將為社區吸引更多優秀人才。」廈邊社區有關負責人表示，通過城市更新進行合理規劃及運營，打造區域新的都市商圈，保證有效穩定的經濟收益，商業價值大幅增值，集體收入也將大幅提高。
長安鎮社區幹部普遍認為，城市更新是社區一次難得的機遇，希望更新單元打造成為社區未來的城市名片，也通過更新單元，整體完善社區配套，提升社區環境和綜合競爭力，希望藉此追趕上北部片區的發達社區，甚至實現彎道超車。
推動補齊
公共設施短板
城市更新，關鍵在於「新」。多年的城市發展，長安教育、醫療等公共設施的承載力早已超負荷，通過城市更新，也是推動全鎮一次公共設施補短板的行動。
以茅洲河工業文明展示館為例。展館所在的建築，原本為俊升電子廠，過去的建築已經相當破舊，也未生產。經過改造，展示館讓舊廠重獲新生，一舉成為長安新的打卡點，新民社區也有了新的城市形象展示窗口。
據介紹，長安鎮通過城市更新單元劃定，明確更新單元內公共設施的規劃要求，實現「肥瘦搭配」「骨肉相連」，權利與義務相掛鈎。通過城市更新，將在長安鎮建設一批高品質的公辦學校、兒童公園、社會福利設施以及社區中心等，提升城市空間品質。
新民社區是長安的後起之秀，早年因為環境髒亂差，原住居民紛紛搬離。去年，長安打響茅洲河流域綜合整治攻堅戰，茅洲河從長安生態「汙點」逐漸成為生態亮點，發展潛力不斷釋放。
隨著茅洲河治理成效的顯現，社區面貌發生突變，新民價值被激活，一時成為投資的「熱土」，受到外界的高度肯定，客商紛至沓來。
今年5月，新民社區茅洲河沿岸產城融合更新單元籤署前期服務合作協議，由東莞萬科、中天實業、正田實業組成的聯合體作為前期服務商。這是東莞少有的、緊靠深圳的連片城市更新項目，面積約1884畝，其中公共配套的比例就達到項目總面積的40%。
該項目位於新民社區北至新安大橋，西至興一路、順和路，東及東南以茅洲河為界，現狀以舊工廠、舊村莊為主，改造方向為產城融合，創新產業與品質居住相融合，並藉助地形實際打造豐富的公共空間。產城融合項目將帶動新民社區產業、居住、教育醫療等公共配套實現一個質的飛躍。
長安計劃通過人民湧流域環境綜合整治及茅洲河沿線城市品質升級項目，促進片區功能融合，串聯片區內產業與城市區域，優化空間布局，從而實現片區的品質提升。
「各個社區在積極推進城市更新的同時，需結合自身的短期和遠期發展規劃，堅持『成熟一片，推進一片』的原則，分期分批地合理推進項目，集中利用社區有限的資源推進重點項目。」陳文龍表示，社區推進項目要注意科學合理和公平公正兩大原則，應在選取或推進項目過程中充分發揮主人翁的主導作用，特別是招引企業資格條件的設定環節，切記不能受到開發商、平臺轉化企業的幹擾，避免插旗圈地的情況發生，保障公開招引工作的公平公正。
文字：吳金華
攝影： 長安供圖
編輯：林鷹
【來源：東莞日報社i東莞】
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