我是廣叔談房，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房導師，目前為提供買房最佳解決方案。廣叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！廣叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下為「廣叔談房」微信公眾號粉絲提問精選
提問：廣叔您好！請問牛奶廠和保利天匯哪個更值得買？牛奶廠已去到7萬，還能買嗎？麻煩幫忙分析下！
回答：你好。牛奶從6月份就進入一個沸騰狀態，幾個原因，一是市場確實好，二是周邊的一手保利天匯帶動，而是四大金剛抱團作戰把價格抬的節節攀升。但，真的搬個小板凳坐下來探討一下，那個價格真的值得買嗎？動動腦筋就知道答案了。凡是過熱的區域板塊，日後一定會回歸正常，凡是有窪地的地方日後一定會價值和價格重回正常，當然了前提是產品戶型園林配套交通這些基礎點要過硬。
提問：你好廣叔，逸景翠園有一套低層北向房子，最近小漲一些，想置換。從投資角度看，在逸景置換一套樓層和朝向好些的房子？還是在海珠的富力千禧，或蘿崗富春山，大壯或嶺南山畔買？有米500萬。
回答：你好，逸景翠園地段還可以，旁邊有萬達，地鐵逸景路站在建，生活很是方便，同小區換也可以，未來還有利好的。因逸景翠園是2002年左右的房子，再過個幾年差不多就老了。當然沒有蘿崗那些次新盤漲的快。具體價值高的板塊及樓盤分析，詳見內部。
提問：廣叔您好！海珠有沒有400左右值得入手的盤？主要考慮配套跟交通。黃埔保利學府裡，金碧世紀花園，中鼎君和名城哪個更值得入手？
回答：你好。金碧世紀花園可以考慮的；保利學府裡也不錯；中鼎君和名城，大沙東地鐵口，生活較方便；具體價值高的板塊及樓盤分析，詳見內部。
提問：廣叔您好，請問保利學府裡和萬科東薈城，哪個升值潛力更大？打算近期去看看小三房，但是一個已經漲到5萬多了，一個4萬，不知道保利學府裡還有沒有漲，太高了，都接近天河了
回答：你好。保利學府裡這種網紅盤我認為還有潛力的。萬科東薈城各方面稍遜色一些。具體參見內部分享！
提問：廣叔你好！本人非廣州戶口，打算通過高級職稱走人才引進遷入廣州，在新疆名下有3套住宅，均無貸款。有一套寫字樓，目前還有30萬貸款未還清。2007年通過公積金貸款購買過一套住宅，2017年已出售。現打算賣掉一套住宅，計劃在湊一些，打算在廣州購房，投資性質，預計可準備現金250萬，本人月還款額計劃控制在1.5萬以內，另外計劃，每年可大額還款20-30萬。現在有幾個問題請教：
1、我這種情況如果順利遷戶，購房是否受限，我的首付比例應該到多少？
2、如何進行貸款配置最優，如首付多少，貸款總額控制，每月還款方式等。
3、是投資新盤好，還是投資次新盤二手房好一些，哪些地段投資增值確定性更高？
4、我有同學在廣州，他們給了幾個建議的盤，我也了解了下，能否給點指導意見。
（1）白雲區雲來之城，時代印記，價格相對較低，靠近白雲邊上，往西為花都，土地供應量大，本人覺得房價短期上漲空間不大。
（2）天河區智慧山莊，小區環境好，開發項目為小高層，洋房，但感覺交通條件有點差，價格比周邊已有明顯偏高。
（3）黃浦區土地有限，企業多，目前新房主要集中在北面，感覺未來會有溢價空間，了解了你說的幾個盤科學城中海譽城，科城山莊，萬科金色夢想，萬科東薈城，雅居樂富春山居，金碧世紀花園，黃埔花園，保利林語山莊，科城山莊錦澤園，社區面積都很大，新房有些已經售罄，這塊你怎麼推薦。大壯名城也了解了下，位置地段都不錯，但是價格感覺有點偏高。
5、三五年內計劃在南沙在購入一套，因為感覺南沙的新盤很多，短期難以有上漲空間。
以上是個人的一點想法，請廣叔指教。
回答：你好。寫字樓價值不大。
1、有廣州戶口購房也需遵循限購政策，有貸款未還清需要7成；
2、250w7成可以買350左右的房子；
3、建議二手次新
4、
1）白雲區雲來之城不行，位置太偏了；時代印記有地鐵，但周圍較荒涼，買入會站崗很久。
2）沒有聽說過智慧山莊這個盤；
3）這些盤都不錯的，可考慮；具體價值高的板塊及樓盤分析，詳見內部。
5、南沙短期由於投資客多，2年後投資客一眾拋盤，容易產生踩踏。中長期投資可入。
提問：新人提問：我今年下半年準備買房三套，我有幾個問題想問樓主：
1、第一套已下定，定了科學城星樾山畔，開盤價加優惠，應該是這個盤最低那批貨，南北對流戶型，這套房用來長期出租或者以後出手置換更好的物業。想問一下這套房樓主估計最佳出手時機是什麼時候，大概什麼價格？
2、第二套準備買萬博和樾府130平，以後退休後自住，現在等第二期開賣，但第二期開賣比第一期貴了5000元，可買否？
3、第三套是最糾結的，想買城市之光，這一套收樓後準備先出租，十年後給女兒住或給女兒出租做嫁妝，看中是舊黃埔的改造和第二CBD的輻射，但現在E地塊比F地塊開盤估計要貴5000元以上，我又覺得貴了，還值不值買？我有看過天河保利天匯和金地的盤，好像周邊也很一般，十年後發展不知道怎麼樣。今天又轉戰了海珠創新灣，看了越秀海珠灣和中海觀瀾府（一線江景很吸引，產品也很優秀）五個盤怎麼選？什麼排序
4、請問樓主有更好的地點和盤介紹？
回答：1、最少都要等地鐵開通後，3年左右再看看
2、萬博和樾府不錯的，地理位置優越，可買。
3、值得的，轟轟烈烈的黃埔舊改，勢必要重新造一座城。天河保利天匯目前價格比較高，也有潛力，但不確定性要大一些。越秀海珠灣可考慮；中海觀瀾府雖然有江景，但周圍環境很差，不是很建議；海珠灣規劃，江邊發展會有想像力，不過挑海珠江邊房的時候要考慮到日後競爭者的多與寡。
4、具體價值高的板塊及樓盤分析，詳見內部。
提問：廣叔你好，我打算過年前佛山置換回來廣州自住，目前子彈500萬，首付預算200左右，看中了3套，一套白雲羅衝圍的保利瓏熙一線望江122方510，一套蘿崗越秀嶺南山畔97方480，一套一手盤品秀星樾135方，現在考慮的因素就是品秀要等3年收樓，有點等不起，嶺南山畔戶型有點小4，5年後有小朋友估計還要置換，保利瓏熙就是交通問題，這三個樓盤利弊求解惑
回答：你好。保利瓏熙地處羅衝圍這個長期被忽視的板塊，除了有點江景，沒特別的長處，自住可考慮；嶺南山畔，科學城優越位置，宜居，不錯的，可入；品秀星樾位置也不錯，可入，100平左右流動性更好。具體價值高的板塊及樓盤分析，詳見內部。
提問：謝謝廣叔的專業及時回復，需與確認下，我的情況您的建議是DY已還清一套買第三套，還是賣掉一套，置換為你推薦其他樓盤一套？兩種方案優劣勢？
回答：DY的話，操作時間會更快，利於在快速上漲周期做買入；賣一套的話，周期要長一些，適合行情平穩期，如果是上漲行情，賣一套的話時間周期長，容易錯失買入時間。另外還要看你的資金情況，月供能力，月供壓力大，出手一套好一些。另外考慮兩套在同一個小區，優質小區的話當然可以兩套持有，但小區一般還是建議出手一套。金域有一定樓齡了。綜合看，我覺得出手一套是比較妥當的。我推薦的這些樓盤都不錯的，要去看看是否都有貨。
提問：廣叔您好，東莞花城廣場現有一套143平四房放出，（四房房源非常稀缺）價格550萬，高於該小區三房兩房的均價三千左右，考慮小孩讀書都在附近，這裡很方便，但是該房源價格是否過高？周邊還有哪些次新樓盤的四房可以考慮？
回答：你好。花城廣場是周圍房價較高的樓盤，如果房源稀缺，是可適當掛高一些的，參考其他掛牌價。具體價值高的板塊及樓盤分析，詳見內部。
提問：房叔你好，昨天籤了大朗新世紀美好家園C棟的53平的複式兩房，可以改三房，樓層是3樓，朝向西北，房價95萬，但是由於不滿二，所以多了五萬塊的增值稅，當時聽中介忽悠就下了定金，現在感覺很虧，聽其他中介說這個小區經常有筍盤，有個四樓的同戶型也是在今天98萬成交的，但由於沒有增值稅所以算下來比我這個還便宜兩萬多，因此越想心裡越氣不過，感覺被坑了，想不要兩萬的定金了把房子退掉，房叔覺得怎麼樣呢？
回答：你好。大朗新世紀美好家園房子是沒有問題的，但是中介未告知不滿二需要多5萬增值稅，這一點存在問題，未盡到告知義務，存在哄騙行為，導致資金不夠支付，可以以此為由申請退回定金。再重新淘筍。不行就投訴他！
提問：廣叔你好，手頭有60-70子彈，我在厚街工作，以後不知道，想在厚街或者南城附近鎮區買，自己住，但是以後肯定會換大房子。
不知道哪個地段會好一些，地鐵口是不是漲幅會好些呢？現在出行都是開車，
1.你建議在厚街買房嗎？我看了幾個地方，寮廈地鐵站旁的鼎盛中環銀苑，金域國際，珊美地鐵站的碧桂園智慧家，盛和廣場，這些會有漲？(萬科金域國際離地鐵站也不近，15分鐘路程，鼎盛中環附近應該沒配套，靠對面的萬達廣場)或者厚街其他地方有推薦嗎？
2.如果厚街不行，其他地方有適合我的嗎？60子彈，月供1萬內的？是不是大嶺山不錯？
3.新房有推薦嗎？麻湧銅雀臺？厚街金域世家可惜要五成。。
回答：你好。
1、厚街可以買的。鼎盛中環銀苑，小區環境不錯的，配套成熟，生活非常便利，可考慮的；金域國際，地鐵陳屋站，生活也方便，可考慮；碧桂園智慧家區位不是很好，靠近莞太路，周圍配套有一定距離；盛和廣場，一樓底商，可考慮；
2、如果在厚街工作，還是選厚街好點。200左右其他選籌：東莞投資回報率高的板塊，詳見內部！
3、麻湧銅雀臺不建議，這邊配套和交通都是問題；
提問：廣叔您好！常住東莞東城，今年九月將東城唯一住房賣掉（考慮小區太舊），十月前在南沙投資保利半島小高層一套，不知未來前景如何，麻煩您解答一下？另外，考慮過年前後，在東莞再買一套，夫妻均有購房資格，首付120，投資兼自住，或純投資（有單位提供住房），自主有小孩一年半後要入讀東城小學或附近小學，戶型考慮三房兩衛，僅看過裕大知府，如何購買這套房子比較困惑，請您給個建議？
回答：你好。南沙保利半島中長期有潛力的。裕大知府在莞樟路邊上，配套勉強可以，距離東城萬達兩三公裡，旁邊幾個小區也有居家氛圍，綜合看自住+投資可以考慮的。具體參見內部分享！
以上為「廣叔談房」微信公眾號粉絲提問精選