我是廣叔談房，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房導師，目前為提供買房最佳解決方案。廣叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！廣叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下為「廣叔談房」微信公眾號粉絲提問精選
提問：廣叔你好，本人已退休，在廣州客村立交橋附近有一套111平米房，北向，馬路邊，戶型不太周正，交通生活方便，孩子廣州工作，想買套房養老長住，一為改善，二為保值或投資，三兼顧學區房，方案一賣掉客村房，在天河公園西門理想藍寶換套147方房，方案二在大學城或科學城買套130～140房，滿足以上三條件是換房好還是買房好呢？大學城和科學城，哪個地段更值投資保值呢？謝謝你了！
回答：你好，客村這套可以出手。理想藍寶可以買，但是片區發展較為成熟，未來增量不是特別多。大學城自住還不錯的，雖然有概念炒作，但我認為教育片區很難夯實房價，投資潛力較一般。這裡重點推薦科學城，不但有來自科學城企業白領及高管的需求，還有來自天河新房癌剛需的外溢，加上片區未來的發展，有較大的想像空間。可參考：萬科東薈城、新福港鼎峰、科城山莊、保利林語
提問：你好廣叔，我看南城你列的也都是一些二手，二手有投資價值嗎？我是考慮到後期轉手問題，廣州是科學城和知識城都可以投嗎？我看萬科幸福譽就是知識城的
回答：你好，一手溢價高，同時新盤少，二手騰挪空間要大，可選擇較多。一般建議選擇科學城，知識城也可以，重點還是看選籌。
提問：廣叔您好，南沙的保利城怎麼樣呢
回答：你好，南沙保利城位於黃閣，廣汽豐田旁，次新大花園社區，可以考慮
提問：你好廣叔，我目前在龍崗中心城，住在龍崗區實驗學校的98年建的一個老小區，我（深戶房子已經滿五年）和老婆名下（老婆非深戶名下的房子才過戶到名下一個月，大亞灣有一套96平的小三房）各有一套這個小區的三房子，目前離異！有兩個小孩，老大上一年級，老二明年上一年級！夫妻年收入在100左右，我想入手一個比較好的初中的學區房，最近學區房價格漲得太猛了如果用目前手裡的房子置換擔心成為接盤俠，不買又看著價格漲太快了，我想優化一下資產，請問有什麼好的建議嗎？
回答：你好，只有人口聚集，才有大城市，才有房地產，才有供不應求，才有二手房市場。 深汕合作區，大亞灣，人口都不足。 這類房產大多屬於炒熱度出貨，不具備長期投資價值，建議出手後增加深圳首付。 論教育水平，關內比關外更好。龍崗98年的老房可以考慮出手，也可以老了加按揭融資。 具體要不要出手，建議說說深圳這2套房的詳細信息，再幫你做判斷。 投資學區房有很多打法： 1.買沒有學區的學區房（有暴擊） 2.買學位用過的可以有折扣（時間的財富） 3.買成熟自己要用的學位房（投資+剛需） 如果要買馬上要用（你小孩讀書）就買四大（深中 深高 深實驗）深外考試招生……這些覆蓋的小區來進行選擇 投資角度建議買未來成長空間大的學區房，深圳教育集團化趨勢明顯，比如荔園、紅嶺、南二外、南山實驗、南山外國語等。 可以考慮南山的教育集團（南二外 南山實驗 南山外國語）覆蓋的小區，新的教育模式，生員也很好。
提問：廣叔，在二套投資兩房，關注片區有前海玫瑰苑兩房大概650萬左右，帶南山雙實驗，龍華龍悅居2房60平方580萬帶深外龍華中小學學位，租金差不多。我自住一套在龍華，看好前海發展，但是以後基本不可能住南山，也希望為孩子選好一點的學位準備！怎麼選？
回答：你好，投資南山的兩房有兩個邏輯，第一：學位房，深圳是一個新興的城市，每年都有天量的人口流入，哪怕現在很貴，未來的5年，依然看不到學位房有任何衰敗的現象。第二：樓齡，關內的住宅土地很少，未來不可能有太多的新房供應，所以樓齡這一項就顯得彌足珍貴，諸如中海陽光玫瑰園這樣的次新大花園兩房，未來的成長性也是可以的。前海和龍華對比，前海未來的想像力更大。
提問：廣叔你好，在市區有套房齡近30年的房子，目前一直在出租，但租金收益不高，該不該賣掉。要不要賣掉置換成新房？
回答：你好，這其實是個比較普遍的問題，城市原住民對自己在城市中的老破小總是有難以割捨的情愫，其中不乏等拆遷的，還有一些是覺得位置好以後能賣更好的價錢。如果不是學區、學位房，房齡超過20年的老破小很難賣出高價。並且還會隨著時間的推移更難出售，因為居住體驗感不高。隨著上學劃片政策的調整，一些配套學校的老破小也在逐漸失去魅力；而且等拆遷是個未知數，老破小和城中村不同，拆遷的成本高，開發商接盤一般比較慎重，所以說老破小整體是跑輸大盤的。不如考慮市郊置換一套遠大新，隨著時間的推移，遠大新的配套成熟，綜合收益會高過老破小的。
提問：你好廣叔，準備買第一套房，想首付多一點，給自己以後壓力小一點，又不想面積太小，所以在看白沙洲、江夏、花山這些地方的房子。近兩年不會去住，地段無所謂，主要是想配套設施齊全，地鐵肯定有規劃最好，沒有也無所謂了。廣叔有好的分析推薦？
回答：你好，先說結論，建議買白沙洲。別的不說，白沙洲屬於洪山區，是武漢主城區，主城區相較於遠城區，孩子的教育和個人以後退休的待遇都是會更好的。拿教育來說，主城區的生源在上中學的時候，可以選主城區以及遠城區，但是遠城區的學生卻很難選擇主城區。
提問：廣叔你好，子彈比較少只能接受250W左右的房子，主要用作投資，自住可能性不大，北京哪個區域都無所謂，不知道是不是只有老破小的公房可以選擇？希望給我推薦幾個小區，謝謝了^_^
回答：你好，主要以東三東四通勤地鐵線路上的90後公房為主，例如 八裡莊北裡、京棉新城、都會華庭，儘量淘緊湊兩居，如果資金能提高到300左右，選籌會範圍會更大點
提問：您好廣叔，我有一套蓮塘金色年華家園小兩房市值380萬，欠款25萬，現金50萬，年收入30萬，只有一個名額，工作在羅湖。 1、賣掉置換有升值空間的房產，不限區有合適的盤推薦嗎？儘量在2號線3號線可達的區域。 2、繼續持有，抵押貸再用老人的名額買一套中心區1房用來出租，比如福田的星河世紀、彩天名苑，但看您之前說過這一片區升值空間不大，貸款購入收租值得嗎？ 3、維持現狀。 一直在糾結，請您指導一下，謝謝！
回答：你好，建議申請銀行加按揭，再套出200萬現金 去碧海 沙井入手一套次新盤做投資，未來漲幅更可觀 想做包租婆，說說比較成功的案例。 除了民宿和分割出租之外，還有一種比較特殊的玩法，就是整棟拿下農民房改公寓，有人去深圳比較早，目前收租收的手軟，這個利潤就非常高了。其實，現在也有很多大咖在做類似的事情，而且收益頗豐，但是其中的難度，也是比較高的。 做到更大的規模，就是連鎖酒店了。 但是對於我們普通房東來說，很多人其實感覺利潤不是很多。這個是正常的。其實做包租婆，利潤當然要考慮，但是重要的不是這個，重要的是你一直有現金流，有了現金流的保障，你才能去套險，通過有風險的投資掙的更大的利潤。 所以，如果你將你的房子出租這塊，進行一定的組合配比，把微小的租金拼接成一個持續穩定的現金流，對你將來的發展是非常有好處的。
提問：廣州市文衝地鐵站附近的瑞東花園能出手嗎現在，價格25000左右諮詢過，旁邊幾個萬科，因為聽說講過CEO盤的情況就沒有考慮萬科，萬科盤周邊目前35000左右，請問這個價格的瑞東花園合適嗎？我想過橋做全款然後再去抵押貸款，不知道可否做到7成出來，這房子不是很新了。 謝謝！
回答：你好，價格低也是有原因的 瑞東花園是公租房+回遷房 只買商品房
提問：廣叔好，本人，有四十金，東北通化市通化縣高中對面一套房子，未滿兩年，有人想接盤，房子在租，賣不賣，去年年底房價才上去了一些，如果買了，在哪投資保值一點
回答：你好，可以考慮出掉，縣城沒有太大升值潛力。東北只推薦瀋陽，哈爾濱已經起來了。長春、哈爾濱、大連實際漲幅遠超瀋陽，如果不是18年3月、8月兩次連續限購，瀋陽早已如上述三城。好消息是，給了你剛好上車時間，也給了瀋陽漲幅足夠的確定性，瀋陽房價和周邊城市勢能差更大了，彈簧壓得越狠，反彈越兇猛。
提問：廣叔你好，目前住在海澱區西三環北路56號院60米兩居室，因為孩子在花園橋附近上小學，所以計劃在周邊置換個小區環境好，樓齡較新，高層帶電梯的小區。賣掉這套後首付能湊600萬，月收入5萬，現在考慮中海雅園，中海雅園是高層塔樓，樓層和戶型好點的總價都在1000萬以上，二套首付不夠。關於中海雅園和周邊其他小區推薦，以及首付和貸款方面有什麼解決辦法，請廣叔指導，謝謝！
回答：你好，別用二套資格買，直接全款抵押，找墊資公司配合，最多可以抵押7成，相當於首付3成。 自住可以選擇中海雅園，原則上單價控制在7萬內。
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