千條樓訊不及一筆建議。——我是三叔，你相見恨晚的買房軍師，一如既往帶你賺錢！
以下為「 三叔說房」 微信公眾號粉絲提問精選
提問：三叔你好，聽說市場上有回遷房的指標出售，據說不限購？想諮詢下回遷房值得買麼，風險有多大，風險點主要在什麼地方？推薦哪個板塊的
回答：你好，說說回遷房：
優點：直接和開發商籤約，風險小，無需購房資格。
缺點：全款。
其實最大的風險不是全款，也不是拿不到房本，而是不確定的等待周期。一個舊改項目，從立項到舊改完成新房交付，快則七八年，慢則無限期，誰敢保證你買的舊改房要等待多久呢，全款砸進去，然後就是賭人品了。 還是那句話，世上沒有免費的午餐，便宜一定有便宜的道理。 回遷房的優勢是價格會低於市場價，劣勢是需要一次性付款，現在很多回遷房的業主已經醒悟過來了，很少有大便宜可以佔，板塊詳見內部分享。
提問：您好，三叔，我是新人，確實相見恨晚！我家情況現在兩套房，一套坂田四季花城自住104的樓梯頂樓複式（2019年3月才辦理的房產證，3年限售），一套春華四季園兩房頂樓加建了一層（3月前在民生做xfd，3月準備在招行做jyd結局被卡了，新註冊公司+夫妻更名），本來打算貸120W出來買初中學位兼投資一個450W以內的房子。
我家兩個娃，老大已經上一年級，家庭年收入60左右，手上基本沒有現金流，沒有其它投資。
問題：1：如果jyd能做下來，我原計劃拿到120W您推薦哪些盤？
2：如果jyd搞不定，我打算把春華四季園出手後能拿到320W左右，您覺得春華是否合適出手？600—700總價的學位房兼投資您推薦哪裡？另外有沒有能搞定jyd的方式求指點
3：三叔能分析一下春華四季園和四季花城兩個盤以後走勢嗎？我住了十幾年還挺有感情，工作單位也不遠，出手還會有點依依不捨的
4：我大姐住仁山智水，她推薦我去哪裡買或者合正觀瀾匯買，我領導才買了西鄉山海上城也慫恿我買，您覺得如何？
5：看各種帖裡唱著調控，是不是深圳很快會有所行動，好怕沒下手又演變為沒資格購買了
問題好多好雜，辛苦三叔，祝五一節快
回答：你好，歡迎你！
現在深圳各大銀行對jyd有所收緊，特別是需要開對公戶的產品，非常嚴格。要辦jyd的，如果非實際經營，建議不辦需要開對公戶的產品。央行對所有企業主，公司有基本戶的挨個電核，嚴查企業對公戶，銀行打來的電話要及時接聽，否則會被央行鎖定，凍結對公帳戶。是真實經營，資金用途做好就沒有太大問題。
1、2種思路：
a.買市區學位房，漲幅很穩，租金高。
b.買郊區未來有可能形成暴擊的學位房，長持等待補漲，具體詳見內部分享。
2、春華四季園，綠化率和舒適度都很高，居住不錯，設計很用心，缺點是對面是個物流園，小區本身體量太大，離地鐵遠了些，不過地鐵10號線準備要開通，未來有一定的利好，建議繼續持有。
3、四季花城：好多做地產的朋友都住這裡，買得很早了，後面慢慢又都搬回南山福田。
四季花城確實是一個很經典的地產項目，在樓梯房時代的尾聲、用傳統歐洲街區的尺度和設計做出的大社區、小花園樓盤。
這個項目成交非常活躍、在樓梯房裡比較反常，這個跟萬科品牌和樓盤品質有強關聯，確實是品質有保證、地段位置也足夠好。
喜歡安靜小花園、鄰裡氛圍的可以選擇這裡自住。但投資確實不建議，現在購房者的居住習慣和審美取向已經發生了變化，長期看跑平大盤沒問題。
春華四季園：體量大，因為同一時間內放盤量太高，賣家沒有優勢，類似社區還有桃源村、桃源居，未來看潛力也一般，跑平大盤吧。
4、合正觀瀾匯是冷門區域的標杆，長持可以的。山海上城這個被鐵仔山和碧海高爾夫夾著的狹長地，後續發展空間不大。
5、未來還不確定，本來是五一前出新調控的，但平安無事，看後面市場反應吧，如果平穩的話一般就不會出新的調控。
提問：三叔你好，新人提問，看了你的眾多回答感覺好專業，情況是這樣，目前深圳無房，2018年在塘廈大坪入手了一套，當時覺得70萬的首付在深圳也買不到什麼房，現在後悔S，每天通勤福田痛苦的....三叔我現在是賣掉塘廈的房子回深圳買呢？（純投資）還是塘廈的房子留2年先在深圳租房？塘廈大坪的房有升值的可能嗎？現在賣掉塘廈還會虧
回答：你好。塘廈屬於臨深板塊，為什麼臨深我一直不建議買，原因就在於臨深的土地供應量太大，一手房茫茫多根本賣不完，二手要賣出獲利基本打到骨折。入住率極地的大亞灣鬼城，就是大部分臨深概念樓盤的現狀。房子不是買便宜，而是買漲，未來深圳的核心區與臨深的價差會越來越大。
觀瀾沒有起來，塘廈也沒有機會，未來看潛力不大。現在全國樓市整體低迷，深圳會消停一段時間，周圍城市或有輪動行情，建議再等等。
提問：三叔：您好！新人首問，目前有福田瑋鵬花園三房和金茂禮都四十多平的房子各一套，比較好出租；2018年初買入龍崗遠洋新天地二期一套三房，明年初交房。目前學位不需考慮了。當時買入新房原因：1，資金不是太充足，已有dy 2，家人在大鵬方向上班 3，遠洋買的是總層高19樓，2梯3戶，南北通透。目前困惑是：1，兩套學位房位置較近，集中押在學位房上是否有風險？（小孩快上大學，原本打算給孩子留著）2，龍崗房源太多，房價難上漲，我是自住長線持有這套房還是考慮賣出？3，綜合我房票，財務狀況，您覺得我這三套暫時持有不動呢，還是應該做個更合適的方案？如需要，應怎麼布局呢？多謝！
回答：你好。
瑋鵬花園，華強北少有的花園小區，一二三期，一期和三期有小區，二期獨棟，是華強北交易最活躍的小區之一。荔園西+紅嶺中學園嶺初中部，可繼續保留。
金茂禮都：百花小學+深實驗雙學位
1、學位房一直有風險，房子含了學位的溢價，學區政策一變，房子價值可以為零，特別是金茂禮都，但短期看，還可以保留。
2、遠洋新天地自住可以考慮，投資未來潛力一般。
3、暫時先不動
提問：我想自住+升值，1000萬左右，科技園的陽光粵海和蛇口東帝海景。選哪一個好呢？謝謝！
回答：陽光粵海，雙學府，2019年次新房。東帝海景，南二外海岸 + 深圳灣，2000年房，外牆做過翻新。看起來學校挺好，實際上是錯配，因為剛需群體 + 貴族學校。而且，學位可能變化，因為規劃的是南二外海岸九年制。對比學位，深圳灣的成績尚未得到驗證，今年將迎來首屆中考；學府穩定在2T，南二外接管後應有提升空間。兩者比較，學府更穩妥。對比戶型，陽光粵海的95平三房一衛得房率低了點，戶型不方正。這兩個在升值方面都不算好選擇，如果一定要選一個，陽光粵海。
提問：可以分享下你是對明德的看法嗎？這個學校目前成績很好但卻很神秘，對於他的教學風格及招生是否可以分享一些信息？另外如果想要讀這個學校，可以考慮周邊什麼二手房呢？自住+投資，1200萬左右
回答：明德，除了高中部之外，小學6年+初中3年的9年制，有兩個校區，香蜜校區2013新建校開始，碧海校區2015接管碧海小學開始。性質屬於公立學校，按照福田區公立學校的招生方式入學，香蜜從2016年第一屆中考到2019年，成績逐年上升，目前已經屬於很亮眼，碧海2016才設立初中部，2019年第一屆中考，只有一個班，全部屬於明德接管之前老碧海的生源，雖然成績已經進步很大，但是作為絕對值來看，仍寂寂無名，不過兩個校區統一管理，師資也互通，未來潛力可期。前兩年，香蜜的初中有部分收簡歷的點招生，今年由於政策點招尚不明確。明德的教學風格，坊間的誤解是認為都是出國線路的「素質教育」，明德高中部是有國際部，但是明德的義務教育階段，仍然重視成績，同時在素質教育方面，作為福田區教育的試點，在騰訊教育基金支持下，創校校長程紅兵先生一直在進行探索，學校開設的拓展及社團課程比較豐富。去年程校退出一線只做顧問，由魯江接任校長。香蜜校區的學位房，由於成績已經被證明，加上身處香蜜湖的絕佳地段，1200萬隻能買到小面積的房子，碧海校區目前房價仍算學位房中之窪地，此預算甚至能買到金海燕的四房戶型。
提問：三叔你好，對於我們這些新手來說，你覺得最應該注意什麼？
回答：你好，新入的普通投資者由於認知有限，尚未建立成熟的價值評估體系，容易被一些假筍所迷惑，買入一些鬼牌、大面積、頂復、兇宅，戶型畸形、送地下室、路旁有高壓線，買入的時候價格非常低，但是此類風險極高，很容易「窪地」變「坑地」，套牢站崗N年。中規中矩的新盤和次新盤才適合普通投資者。資產價格就是對風險的定價，風險越大，價格越低；風險越小、價格越高，投資就是用風險置換收益。風險高，意味著回報的發生概率低；風險低，意味著回報發生概率高。普通投資者，應該捨棄風險，換取相對確定的收益。前期維穩保住本金，確保穩定收益，再用收益繼續投資，達到複利循環效應。
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