以下文章來源於樓市黃大大 ，作者黃獅虎
樓市黃大大
地段磚家。我們看中的房子一直在漲！
本文選自「樓市黃大大」
全國單價地王項目——上海中興路一號，樓面價10.03萬元/㎡，售價還不到13萬一平。
樓市最慘一幕上演了，像是所有高位接盤故事的隱喻。
這兩年，調控政策沒有放鬆，地王項目一個比一個慘。
北京、杭州已入市的地王，70%面臨虧損，廈門是盈虧參半。
限價政策下，開發商只能虧本甩賣。
年初，大家還沒有復工，開發商就搶著拿地。
地王頻現，到底是市場的狂熱，還是樓市最後的瘋狂？
2016年8月17日會被記入中國地產史。
當天，全國單價地王出現——位於上海市靜安區中興社區N070202單元兩幅地塊，樓面價格達10.03萬元/㎡，溢價率139%。
上海市靜安區中興社區N070202地塊/圖源：澎湃新聞
前無古人。
《北京青年報》描述了競拍當天的火爆場面。
當時該地塊的起拍價為46億元，1000萬元一加，沒過多久就加到50億元。
大家覺得1000萬元一加太慢，直接變成1億元一加。
52億、53億、54億……
這時，上海當地房企融信冷不丁喊出「61億」！
開發商不甘示弱，把價格抬到80億。
連主持人都看不下去了，提醒大家溢價已經很高，要理性出價。
但沒人理會。
萬科叫價83.4億，仁恆100億。
最後，融信成了最大的黑馬——以110.1億成交該地塊。
成交後，還有開發商暗指融信「藝高人膽大」，「祝福同行」。
當時的融信，其實沒多少錢。
2015年，融信營業收入為74.15億元。用110.1億元拿地，真是要搬空家底的節奏。
當然，融信是在搞風投，想著房子建好以後賺大發。
拍賣時，那麼多房企一億一億往上喊，就是看中這塊地的價值。
地塊位置/圖源：網絡
位於中心城區靜安區，3條地鐵，和外灘、人民廣場上海火車站的直線距離也就兩三公裡。還有寶山路小學、市北中學、上海市中醫院，配套成熟。
絕對的優質地塊！
當時有人算過，這個項目的保本價在15萬元/㎡左右，想盈利就要賣到18萬元/㎡。
有人想，融信要賣20萬一平了吧！
今年4月24日，答案揭曉：
融信在這塊地上建了「中興路一號」。首批入市房源均價為12.98萬元/㎡。
保本價就算15萬元/㎡，房子均價算13萬元/㎡，也就是每平米要虧2萬元。這樣算，這個項目起碼虧22億元。
融信本想賺它幾十億，結果虧得一塌糊塗。
虧的不只是融信。
之前，投入太多，融信有些撐不起來，便引入萬科53.95億元資本，將中興路項目49%股權和操盤權轉給萬科。
萬科有點失而復得的感覺。畢竟，那場拍賣會，萬科出價83.4億元，最後敗給當時的小個子融信。
但失而復得的喜悅一下子就化為泡影。萬科最後折進去了。
更加悲催的是，萬科還有跟投制度——員工參與萬科地產項目的投資，結算後獲得相應分紅。
每日經濟新聞報導，獲取收益需要項目現金流回正，每個項目一般需要2-3年，一年基本收益率在14%左右。
跟投的萬科員工也是踏入了巨坑……
不只是融信。這兩年，地王項目可以用慘烈形容。
克爾瑞統計資料顯示，北京市平谷區單價地王項目北京嶺秀，拿地時樓面價高達1.43萬元/㎡，平均銷售均價才2.12萬元/㎡，低於出讓協議規定的2.60萬元/㎡。
上海顧村板塊地王央璽項目，拿地樓板價已高達5.37萬元/㎡，結果項目售價才6.20萬元/㎡。
有啥賺頭？
根據克而瑞2019年的數據，全國多地地王項目虧損比較嚴重。
北京、杭州已入市的地王，七成左右面臨虧損，廈門則是盈虧參半。廣州地王項目虧損比重不足一成，但「有項目盈利承壓」。
融信拿下單價地王項目的2016年，全國的開發商都很瘋狂。當年被成為「地王年」，全年誕生了350多宗單價和總價地王。
但同一年10月，全國樓市開始新一輪調控，上海還是當時調控最嚴格的城市之一。
嚴格的限價措施，意味著推盤等於賠本。
於是，2016年300多個地王項目，想必都琢磨著過一兩年調控結束了再開售。
然後，兩年後可能還有很多的兩年，調控還沒放鬆。
中國證券報指出，未來隨著限地價、限售價、競配建、競自持等越來越普遍，昔日「地王」光環會越來越黯淡。
上海中原地產市場分析師盧文曦曾對時代周報記者說過，開發商本來想以時間換空間。但限價和調控沒有放鬆，價格設定了天花板，開發商無法定高價。
所以，開發商才選擇微利甚至虧本入市。
正如上文提到，中國單價地王項目——上海中興路一號，還有央璽項目和北京嶺秀項目近乎虧本出售。
調控繼續，加上地王項目銷售不及預期，土地市場應該會越來越理性。
不過，疫情之后土地市場迎來一個小高潮，還誕生了內地地塊最高價。
今年2月20日，香港置地以310.5億元，競得上海徐匯濱江西岸金融港地塊，成了內地地塊最高價。
香港置地310.5億拿下上海徐匯濱江地塊/圖源：上海土地交易市場
據估算，該項目總投資或將超過700億元。
還有廈門。
今年初，上海泰鳴以103.55億元摘得「思明2020P01地塊」。樓面價50598元/㎡，溢價率43.82%，刷新了廈門土地交易單價和總價紀錄。
廈門2020P01地塊/圖源：廈門房地產綜合網
「賣地狂魔」杭州也在行動。
今年1月17日，杭州創造了新一年的百億賣地日。界面報導，截至當日，杭州出讓涉宅用地共吸金258.46億。
金沙湖地塊出讓價41.13億元，樓面價17768元/㎡，溢價率20.5%。
2月3日，年後第一場網上土拍也發生在杭州，參拍房企競爭相當激烈。錢塘新區臨江地塊溢價率高達30%
有媒體將年初的土拍特點總結為「多家爭搶、多輪競價、高溢價」，主要發生在長三角、珠三角、福建以及中西部核心城市等地。
低點時拿地，高點時賣房。21世紀經濟報導援引專家的觀點提到，今年年初是較好的拿地時間。「地塊量多質優，一些地方政府還實施了緩交土地出讓金等優惠政策。」
大家還沒復工，開發商就搶著拿地了……
這批新鮮熱辣的地王，等待它們的，會是怎樣的未來？
延伸閱讀：
原標題：《全國單價地王，大虧本甩賣！為什麼「地王」往往不賺錢？》
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