編者按：首店、夜經濟、5G等熱詞，折射2019年零售商業發展態勢。2020年，商業地產的行業新風口會在哪？贏商網推出《請回答2020》年終策劃，以不同視角觸達行業趨勢。趨勢雖不總能精準捕捉，但總有一種力量，使我們一直前行。「追夢的力量」，第15屆中國商業地產節將於2020年5月舉行，共同探尋商業的無窮力量。
2019年3月18日，港交所主板出現第2家「奧園系」上市企業。
這是中國奧園集團（3883.HK）自2007年登陸港交所以來，首度分拆上市，將旗下八大子集團之一「奧園健康生活集團（3662.HK）」獨立推向資本市場。
有別於其它脫胎自地產母公司的物管股，奧園健康生活集團主營業務呈現「三駕馬車」模式——由奧園物業、奧園商管、大健康產業三大業務組成，立足成為多元化服務供應商。
在資本市場，無論中國奧園集團，還是奧園健康生活集團，皆有不俗表現。2019年，前者股價漲幅達167.93%，穩穩跑贏大盤，成為表現最好的內房股及港股三甲；後者發行價3.66港元，上市首日開盤價4.18港元，截至2020年2月24日開市，股價已攀升至8.56港元。
作為奧園健康生活集團三大業務之一，2019年奧園商管將8個全新項目推向市場，這是奧園商管自2010年創立以來，擴張速度最快的一年。
採訪中，奧園商管副總經理兼營運中心總經理楊應堅用「砥礪前行」概括奧園商管的2019年，而「前行」的關鍵，在於整個團隊有一種「能打硬仗」的精氣神，目標制定之後，無論遇到多大的困難，大家都會想盡辦法解決。
這句化繁為簡的總結，恰好呼應楊應堅的座右銘「幸福是奮鬥出來的」。隨著採訪的展開，奧園商管收穫投資者認同的諸多具體做法逐漸清晰呈現出來：
· 2019年思考最多的是提升產品差異化競爭力；
· 項目操盤重點是「打造一把差異化利劍」；
· 採用更多個性化操盤方式，而不是傳統打法。
展望新的一年，楊應堅表示，經歷2017-2019年的持續加速擴張，奧園商管已經積累了很多經驗，2020年相對來說會更加從容。
（奧園商管副總經理兼營運中心總經理楊應堅）
以下為贏商網與奧園商管副總經理兼營運中心總經理楊應堅的採訪實錄：
Q：2019年奧園健康生活集團上市，奧園商管因此進入資本市場。結合此背景，關於奧園商管2019年的發展，什麼事情是您思考次數最多的？原因是什麼？
楊應堅：奧園商管是奧園健康生活集團三大業務板塊之一，上市第一年，我們思考最多的是提升產品差異化競爭力。
2019年，奧園商管在全國新開業8個項目，截至年底一共有18個項目處於運營期，覆蓋粵港澳大灣區的廣州、珠海、佛山、江門等城市，以及西南、華中地區。
每個項目所在的區域市場環境都不一樣，產品形態也各不相同，有體量較大的盒子式商業、小體量社區Mall、開放式商業街區，這就需要我們全面思考每個項目的差異化定位、差異化競爭力。
關鍵點在於根據各個項目的市場環境，比如市場容量、周邊項目的強項等因素，綜合考量之後呈現我們更擅長的內容。
2019年，江門奧園廣場定位從「國際時尚體驗式購物中心」調整為「歡樂家庭生活中心」，升級之後，將親子業態，特別是親子教育業態打造為項目強項，是目前江門兒童教培業態最全面的購物中心；廣州蘿崗奧園廣場是一座體量4.5萬㎡的社區Mall，直接「去服飾化」，以餐飲、社區配套業態為主。
每個產品的調性都是不一樣的，2019年我們採用了更多個性化的操盤方式，而不是傳統打法。
Q：2019年，您內心最有成就感的事情與最遺憾的事情，分別是什麼？
楊應堅：總體來講，2019年我們很多項目的重點就是「打造一把差異化利劍」。一些培育期項目經過調整升級，找到了契合市場需求的定位特色，開業率保持在90%以上。儘管過程很困難，但順利實現了穩場目標，這一點確實很有成就感。（點擊了解更多：上市元年，奧園商管的資產增值答卷）
以江門奧園廣場為例，這個項目周邊有2個綜合型購物中心——江門大融城、江門萬達廣場，一個偏年輕化，一個更側重家庭客群，也各有強勢業態，比如餐飲、零售。
但我們在市調中也發現，這兩個項目都沒有突出親子業態，而這個業態在江門市場有足夠大的消費需求，這是我們可以強化自身優勢的突破口。
一季度，江門奧園廣場打造「歡樂家庭生活中心」的調整升級方案基本敲定，二季度開始初步調整，三季度結合暑假旺季進行集中升級。最終的效果也很明顯，2019年江門奧園廣場客流量同比提升了35%。
遺憾的話，應該說是佛山奧園廣場（註：項目位於佛山獅山鎮）仍處於調整升級摸索階段，我們預期的調整效果沒能在2019年全部呈現出來。主要的原因包括這個項目本身的動線難題、市政交通配套處於施工期、整體市場容量不大、和信廣場等本土商業項目已經形成比較全面的業態配比。
佛山奧園廣場是一座英倫火車站主題情景購物中心，整個主題場景在當地市場是很有特色的。結合當地市場需求，2019年這個項目開始圍繞親子、餐飲兩個方向調整升級。
親子業態是2019年奧園商管好幾個項目重點打造的「利劍」，就佛山奧園廣場來講，首先是空間場景方面，天台花園動線很便捷，我們相應增設親子遊樂互動設施之後，周末人氣明顯上升。
接下來就是品牌調整升級，周邊項目已經有教培等親子業態，競爭相對來說比較激烈，我們還是要繼續提升自身的吸引力。
Q：2019，出乎您意料的消費潮流是什麼？您認為奧園商管是抓住還是錯過了這一潮流？
楊應堅：國潮。李寧是非常成功的代表，還有完美日記，這個品牌2017年創立之後，很快就在國內時尚美妝行業躋身前列。2019年，我們在番禺奧園廣場引入了廣州番禺首家完美日記。一直以來，奧園商管對於各業態的優質品牌、新興品牌或者經過評估適合我們項目調性的品牌，都會採取「快速引進」的策略。
Q：請您用一個關鍵詞總結2019年。
楊應堅：砥礪前行。2018-2019年奧園商管持續快速擴張，從籌備期項目順利開業、新開業項目的穩場與旺場，到輕資產管理輸出模式摸索，都需要整個團隊投入很多時間和精力，克服各種困難，同時規避風險，這些都不是輕輕鬆鬆就能做到的事情。
「前行」的關鍵在於團隊。奧園商管團隊有一種「能打硬仗」的精氣神，目標制定之後，無論遇到多大的困難，大家都會想盡辦法去解決。
Q：在您看來，2020年實體商業有哪些發展趨勢值得或必須重點關注？
楊應堅：預計2020年整體經濟形勢還是不明朗，競爭會更加白熱化，風險也比較大，還是要練好內功。
Q：基於行業趨勢預判，2020年奧園商管關於運營期項目、籌備期項目的工作重點分別是什麼？
楊應堅：2017年到2019年，奧園商管有十幾個新項目開業，整個團隊已經積累了很多經驗，2020年相對來說會更加從容。
2020年，我們有6個項目籌備開業，包括貴州桐梓奧園廣場、安徽碭山奧園廣場、重慶南川鼓樓新天地、梅州奧園廣場、安徽阜陽奧園嘉年華廣場等，重點不只是「開業」，而是「高質量開業」。
第一步是對市場環境解讀透徹，做到項目精準定位，這是非常關鍵的。接下來，無論動線設計、業態組合，都要為後期的運營考慮。舉個例子，如果項目本身存在冷區，那麼冷區就要規劃引入一些生存能力強、有明顯線下消費體驗屬性、可以帶動客流主動流入的業態。
2020年運營期項目的工作重點，可以概括為10個字：精細運營、提升資產價值。做商業的最終目的是提升資產價值，但首先要通過精細化運營提升商業項目的客流量、銷售額，這些運營指標的提升，是提升資產價值的基礎。
Q：如果可以提前預知2020年的一個答案，您最想知道哪個問題的答案？
楊應堅：2020年，奧園商管旗下的培育期項目都能成功走出自己的特色之路。
Q：請您向商業地產人推薦2020年值得閱讀的一本書籍或值得觀看的一部電影，並簡述推薦理由。
楊應堅：推薦書籍是《清單革命》。這是中國奧園集團董事會主席郭梓文在公司內部推薦閱讀的一本書，這本書主要講述了人類的錯誤可以分為兩大類型：第一類是＂無知之錯＂，人們犯錯是因為沒有掌握相關知識；第二類是＂無能之錯＂，人們犯錯是因為雖然掌握了正確的知識，但是由於記憶的謬誤、受到環境幹擾、麻痺大意等原因，最終沒有正確地使用這些知識。
進入21世紀，在人類所有的實踐領域中，知識的複雜性與日俱增，同樣，人們正確使用所掌握知識的難度也在與日俱增，我們面臨的錯誤更多是「無能之錯」。這本書給出的解決方案是，通過有效清單，在我們的工作中建立規範的「自查」流程，確保持續、正確地運用我們所掌握的知識，避免＂無能之錯＂。
推薦電影是《唐人街探案3》。《唐探》系列都是能給人帶來歡樂的喜劇電影，在欣賞電影的同時也能收穫歡樂、得到放鬆，這是很好的事情。預計疫情過後，會有不少人選擇觀看喜劇電影。另外，《唐探1》和《唐探2》都拍得不錯，目前中國內地有實力拍系列電影，而且每一部都拍得好的新晉導演並不多，《唐探》系列的導演陳思誠是其中一個，這也是我推薦《唐探3》的另一個原因。
Q：如果有一個商場能代表「您夢想中的商場」，會是怎樣的？
楊應堅：我夢想中的商場是一個可以讓人去了便忘記煩惱，時刻充滿歡聲笑語的樂園。在那裡，時光慵懶又愜意，時光捨不得任何一個人。
-5分鐘快問快答-
Q：您認為世上最奢侈的是什麼呢？
楊應堅：創意。無論工作或生活，好的創意往往能帶來事半功倍、讓人耳目一新的效果。
Q：2019年您個人最大一筆開銷是購買什麼？
楊應堅：買房。
Q：您最欣賞的競爭對手是？
楊應堅：萬達。
Q：目前在世的人中，你最欽佩誰？
楊應堅：現實版「鋼鐵俠」埃隆·馬斯克。
他的學習能力特別強，是一個跨學科、跨行業學習的人，而且思維不固化。他做了很多具有創新性的事情，這些事情有的是別人想過、嘗試過，但最終沒有成功或者做得不夠好的，也有一些是人們原本以為不可能做到的事情，比如打造私人運載火箭。
Q：2019年對您影響最大的人和事，分別是？
楊應堅：2019年對我影響最大的事情是奧園健康生活集團拆分上市；對我影響最大的人是三位「網紅」——李誕、李佳琦，李子柒。
這三個人都有各自的核心競爭力，也都很努力。李誕雖然總說「人間不值得」，但從他在社交網絡上分享的個人動態來看，他的工作日程都是排滿的。論勤奮程度，他也是非常勤奮的人。
回到我們每個人自身，人生就像一場馬拉松，很多人一開始在同一起跑線出發，但可能5公裡、10公裡、20公裡之後就慢慢拉開距離了。為什麼有些人能夠領先？因為他們不僅足夠努力，而且在努力過程中為自己磨了一把「劍」，建立了自身的核心競爭力。前面說到奧園商管每個項目都要「打造一把差異化利劍」，也是這個道理。
Q：您的座右銘是什麼？
楊應堅：幸福是奮鬥出來的。
Q：您最希望擁有哪種才華？
楊應堅：詩人的才華，能夠用美好的詩詞表達情感、意境。
Q：您最看重員工身上什麼品質？
楊應堅：良好的品德還是第一位的。
Q：工作之餘，您有什麼興趣愛好？
楊應堅：看電影、看書。
Q：您平均每天工作多少小時？
楊應堅：大約10個小時。
Q：您贊成996工作制嗎？
楊應堅：不贊同也不反對。每天投入多少時間在工作上，每個人都有自己的個人選擇。某個階段，我們可能需要在一些特定的事情上投入更多精力，畢竟有沉澱才有成長。