文 UC資訊平臺 作者：遮風擋雨
有人說2020年樓市是前幾年最難的一年，但卻是未來最好的一年，這句話看似矛盾，實際上暗藏深意。簡單來說幾乎樓市各個環節都出現了拐點，央行、住建部、銀保監會頻頻強勢表態，從降息降準隔離房地產、房住不炒、再到禁止資金流入違規項目，樓市最核心的資金問題已經被解決。這一點就正如國家幹部黃奇帆表示過去十幾年裡通貨膨脹的錢全都流入了房地產，銀行貸款開發商融資拿地，貸款給購房者買房，全都是錢在作怪，這道理就如同蓄水池一樣，資金不斷流入，房價必然會水漲船高。
對於當前樓市布局來看，輪廓已經十分清晰，主要分為以下幾點：一是貨幣政策中性下，杜絕資金流通，也就是說自力更生的時代到來，以往高負債、高周轉的盈利模式迎來挑戰，從最新數據顯示，除了龍頭開發商經濟實力過硬以外，超400家中小型開發商卻接連倒閉；二是市場預期的改變，使得買房不再那麼香，拋開投機性買房，在面對取消中小城市的落戶限制背景下，新一輪人口紅利即將到來，卻極有可能是最後一次；三是買房難在增值，賣房難在接盤，當前的消費市場完全倒掛，已經不存在所謂的最終受益者。
在這樣的背景下，我們得明白一個事實，新一輪調控已經來臨，也有可能是最後一次調控。首先市場規模達到上限，能買房的早已買房，而我國人口出生率和結婚率逐年走低，買房影響力正在走下坡路。其次在調控長達4年的背景下，在如此這樣的規模和力度下，依然無法遏制房價上漲，也就是說「投資買房、買房賺錢」的思想將會深入骨髓。連曾一度吹捧房價上漲的經濟學家任澤平都建議放開二胎政策，刺激市場回暖，對此大家應該都心知肚明了吧。任何商品都有跌漲周期，即使房子淪為投資產物，但建造直接成本擺在明面，金融高槓桿的商品在我國是根本行不通的。
從近幾年的調控政策來看，政府的決心已經十分明確，「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」終究不是一句空話，即使面對開發商迎來洗牌階段，依然未出手救市，而這還只是表面現象。與此同時最近國家再次一錘定音，1月3日銀保監會發布《指導意見》明確表示嚴格執行房地產金融監管要求，也就是說政府要對信貸資源出手了，首當其衝的就是銀行、開發商都缺錢，其次不排除影響部分城市的房貸業務。從經濟的角度來看，這就是在釋放市場泡沫，當資金潮褪去時，誰到底是「皇帝的新裝」?最後結果大家都一目了然。
同時佛山市聯合多部門出臺《規範商務辦公樓項目管理和銷售的通知》，明確表示商務辦公樓不得宣傳有居住功能，公示是否有直接入戶、入學等重要信息。對於一二線城市來說，商辦類建築的違規現象屢見不鮮，使得部分購房者利益達不到保障，此政策一方面保障購房者的權益，另一方面利用政策約束提高開發商去化壓力。看到這裡，我不禁覺得馬雲房價如蔥的預測要實現了，而且第一站點就是三四線城市，不管是人口遷移還是市場基礎支撐，三四線城市都是首當其衝，簡單來說聚集在三四線城市均為以小換大群體，一旦房價波動來襲，拋房潮就會接踵而至，蔥價房浮出水面。
從以上幾點來看，2020年樓市要比我們想像的要猛烈，而這2類人要有麻煩了，那就是持多套房和仍在高槓桿買房的人。對於持多套房的人來說，最大的風險在於房產稅的來臨，甚至不排除一二線城市的優先試點。對於仍在高槓桿買房的人來說，最大的風險在於持房成本的增加，這一點指的是剛性成本，因為徵信第2代徵信系統的正式上線，風險評估會升級，影響正在還貸水平，其次房價走平即虧錢，以現在的市場行情來算，持一套房子賺的錢還不如銀行存款利息高，房子越多反而虧的就越多，沒有穩定的現金流，仍想在今年繼續炒房，無疑是痴人說夢。
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