2020年，新冠疫情衝擊下的北京商品住宅市場全年銷售怎麼樣？商品住宅市場結構發生了哪些變化？未來商品住宅市場發展趨勢又將如何？本文將結合市場數據及監測信息，從政策、市場、土地等方面對北京2020年市場進行回顧，總結北京市場發展特點及變化趨勢。
政策：堅守「房住不炒」基調
調控政策趨向精細化
2020年，北京保持政策的延續性和穩定性，堅守「房住不炒」基調，持續優化調控政策和市場供應結構。同時，注重區域發展規劃及建設，出臺多項區域規劃政策，利好外圍區域發展：
堅守「房住不炒」基調，調控政策趨向精細化：2020年北京調控力度不放鬆，落地實施學區房政策，加強對公積金貸款、市場銷售行為、商品房預售資金等進行監管，整飭市場秩序；同時，首提「因區施策」，並明確提出「根據形勢發展預調微調政策儲備」，政策調控更趨精細化；優化調整市場供應結構，加大政策性租賃住房：優化土地供應結構，供地計劃首次將住宅用地分為產權類和租賃類用地，並暫停順義共產房用地供應。同時，優加快供應節奏，將預售申請提升至2次，並加大租賃住房供應計劃，積極響應「解決好大城市住房突出問題」。多項區域規劃政策出臺，利好外圍區域發展：通州與北三縣協同發展規劃出臺，將加速北京城市副中心建設，推進通州區與北三縣高質量發展。同時，市郊鐵路網絡向外圍延伸，特別是城市副中心線西延，京承、京張高鐵建設，利好承德、張家口等區域發展。
圖：2020年北京房地產行業部分重點政策一覽表
市場：全年成交規模創近四年歷史新高
近郊區市場集中度進一步提升
2020年，北京商品住宅市場成交規模創近四年歷史新高，成交價格呈結構性小幅上漲態勢。分區域來看，近郊區整體成交規模同比上漲28%，整體佔比提升12個百分點至58%，中心城區及遠郊區成交規模同比降幅明顯，商品住宅市場由中心城區、遠郊區向近郊區聚攏，近郊市場集中度進一步提升。分結構來看，2020年整體市場仍以剛需為主，市場成交結構主要集中在80-90平面積段、300-500萬總價段，在新冠疫情刺激及住房需求升級雙重影響下，北京部分改善型需求逐步釋放，疊加改善型產品供應改善影響，新房成交逐步向中高面積段、中高總價段轉移。
特徵一：全年成交規模創近四年歷史新高，成交均價同比呈結構性上漲態勢
成交規模：疫情緩解後新房市場快速恢復，全年成交規模創近四年新高。上半年受新冠疫情衝擊影響，北京整體成交量同比降幅達四成；4月底疫情防控等級下調，前期積壓的需求集中釋放，疊加學區房政策刺激下的學區房置換需求帶動，新房市場快速恢復。在供應端持續改善帶動下，單月成交規模呈上升態勢，全年累計成交規模達721.99平，同比小幅回升3%，創近四年成交規模新高。
圖：2016-2020年北京商品住宅（不含保障房）成交量走勢
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
二手住宅方面，2020年北京二手房成交16.6萬套，同比上升17%，創近四年歷史新高。受疫情影響，北京上半年二手商品住宅成交套數6.4萬套，同比下降10%，創近六年同期成交規模最低。三季度二手房成交逐步向外圍城區轉移，政策收緊下外圍區縣二手房掛牌價明顯下滑，剛需客群積極入市，成交量持續保持高位。12月二手房成交套數達2.1萬套，創2018年來單月成交量新高。
成交價格：在改善型需求及不限價地塊入市雙重影響下，成交均價同比呈結構性上漲態勢。新冠疫情衝擊下，改善型需求持續釋放，疊加不限價地塊項目逐步入市，二三季度中高端產品及豪宅市場表現較好，帶動成交均價結構性上漲；隨著不限價地塊項目的逐步入市，限競房性價比凸顯，剛需購房者積極入市，疊加限競房供應改善帶動，四季度限競房成交規模創新高，在一定程度上平抑了成交均價上漲態勢。全年來看，北京商品住宅（不含保障房）成交均價為46932元/平方米，同比結構性小幅上漲2%，創近五年新高，但與其他一線城市相比，北京商品住宅價格總體保持相對平穩。
圖：2016-2020年北京商品住宅(不含保障房)月度成交價格走勢
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
特徵二：新房市場向近郊區聚攏，市場集中度進一步提升
區域市場：商品住宅市場由中心城區、遠郊區向近郊區集聚，近郊區市場集中度進一步提升。從區域成交規模看，2020年近郊區整體成交規模達420.39萬平，其中大興、昌平、順義等區域累計成交均超80萬平，居北京各區成交規模前三；從區域成交規模變化來看，近郊區整體成交規模同比上漲28%，其中昌平、通州成交規模同比分別上漲63%、30%，漲幅居全市各區前二；中心城區及遠郊區整體成交規模同比降幅明顯。具體來看，中心城區整體同比下降20%，其中朝陽、豐臺同比降幅接近30%；遠郊區域整體同比下降18%，其中延慶同比下降60%，降幅居全市首位；從區域成交規模佔比來看，近郊區整體成交規模佔比達58%，較2019年提升12個百分點，中心城區及遠郊區成交規模佔比分別縮減9%、2%，商品住宅市場由中心城區、遠郊區向近郊區集聚，近郊市場集中度進一步提升。
表：2019-2020年北京各區域商品住宅成交量及佔比變化情況
圖：2019-2020年北京各區縣商品住宅成交量及同比情況
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
特徵三：新房成交結構逐步向中高面積段、中高價位段轉移
市場結構：80-90平面積段產品成交佔比較大，疫情刺激下改善型需求逐步釋放，新房成交逐步向中高面積段、中高價位段轉移。從市場成交結構來看，2020年商品住宅成交面積段主要集中在80-90平面積段，成交套數佔比約49%，整體仍以90平以下剛需產品為主，產品戶型同質化較高；成交總價段主要集中在300-500萬總價段，成交套數佔比38%，整體仍以總價500萬以下產品為主。2020年在住房需求升級、新冠疫情刺激下，北京部分改善型需求逐步釋放，疊加不限價地塊項目入市、改善型產品供應改善影響，新房成交逐步向中高面積段轉移，中高面積段產品成交佔比提升0.3個百分點；成交總價段向中高價位產品上移，成交套數佔比提升6.0個百分點。
圖：2019年-2020年北京商品住宅成交面積段佔比變化
圖：2019年-2020年北京商品住宅成交總價段佔比變化
土地市場：宅地供求規模延續平穩態勢
宅地市場郊區化發展明顯
2020年北京宅地供求規模保持相對平穩，全年宅地成交總量已超600萬平，成交樓面均價呈結構性上漲態勢。分結構來看，不限價地塊已成宅地市場成交主力，累計成交規模佔比達七成以上，同比漲幅顯著；分區域來看，宅地成交規模主要集中在近郊區，順義、大興為成交主力區域，累計成交規模均超70萬平；中心城區宅地規模縮減明顯，豐臺、朝陽宅地成交規模同比降幅逾四成；遠郊區宅地成交規模漲幅明顯，懷柔、密雲成交規模同比漲幅逾四成。整體來看，北京宅地供求規模延續前兩年平穩態勢，宅地市場郊區化發展明顯。
特徵一：宅地供求規模保持相對平穩，成交樓面均價呈結構性上漲態勢
宅地供求：宅地供求規模保持相對平穩，全年成交總量已超600萬平。從供應端來看，2020年北京商品住宅用地（含共有產權房）共推出53宗，累計供應規劃建面648.23萬平，超額完成住宅600萬平的供應計劃，但總量同比下降10%，近三年北京宅地供應規模保持相對平穩，均保持在700萬平上下；從需求端來看，北京累計成交48宗商品住宅用地（含共有產權房），成交規劃建面602.86萬平，同比下降6%，但總量已高於600萬平。
圖：2016-2020年北京宅地供求規模變化情況
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
成交樓面均價及溢價率：宅地成交樓面均價呈結構性上漲態勢，平均溢價率觸底反彈，宅地市場熱度回升。2020年受不限價地塊，尤其是多宗優質地塊高價或高溢價成交影響（如：通州臺湖、豐臺分鐘寺、房山稻田等地塊），北京宅地整體成交樓面均價呈結構性上漲態勢，同比上漲24%至28822元/平，創近六年歷史新高。不限價地塊供應增加，為房企開發提供了一定的利潤空間，疊加二季度以來市場恢復較快，銷售回款增加，房企資金相對充裕，房企補倉及擴充土儲的意願相對較強，加上部分房企重回北京拿地，宅地市場競爭激烈，全年宅地平均溢價率觸底反彈，回升5個百分點至15%，宅地市場熱度回升。
圖：2015年-2020年北京住宅用地成交樓面均價及平均溢價率變化情況
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
特徵二：宅地成交結構發生根本性改變，不限價地塊成宅地市場成交主力
宅地成交結構：宅地成交結構變化明顯，不限價地塊成宅地市場成交主力，累計成交規模佔比達七成以上，同比漲幅顯著。2020年北京共成交48宗宅地，從宅地性質來看，純商品住宅用地36宗，規劃建面450萬平，同比上漲183%；共有產權房用地4宗，分別位於海澱、房山和門頭溝，累計成交規劃建面58萬㎡，同比縮減58%；限競房用地成交8宗，規劃建面95萬平，同比縮減72%。
圖：2017-2020年北京各類宅地成交面積（萬平）
圖：2019-2020年北京商品住宅用地成交結構及規模變化
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
從宅地成交結構比例來看，純商品住宅用地成交規模佔比由2019年的25%上升至75%；限競房、共產房用地成交規模佔比由2019年的53%、22%分別下降至16%、9%。宅地成交結構發生根本性改變，不限價地塊成宅地市場成交主力。
特徵三：宅地成交規模主要集中在近郊區，中心城區成交規模縮減明顯
區域宅地市場：2020年北京宅地成交主要集中在近郊區，順義、大興為區域成交主力；中心城區宅地成交規模縮減明顯，豐臺、朝陽同比降幅逾四成。從成交規模分布來看，2020年近郊六區仍為北京宅地成交主力區域，累計成交規模298.57萬平，佔比51%，其中順義、大興為主力區域，累計成交規模均超70萬平，昌平新增52萬平；中心城區宅地成交規模204萬平，石景山、海澱為主力區，累計成交規模均超50萬平；遠郊四區宅地成交規模100.63萬平，其中懷柔宅地成交規模60萬平，拉高遠郊整體規模。
表：2019-2020年北京不同區域宅地成交規模及佔比變化情況
從成交規模同比變化來看，中心城區整體成交規模縮減明顯，同比下降15%，其中豐臺、朝陽同比分別下降47%、45%；近郊區整體成交規模同比下降7%，其中大興、通州同比降幅較大，分別下降63%、40%；遠郊區整體成交規模同比上漲27%，其中懷柔、密雲同比分別上漲56%、48%。
圖：2019-2020年北京各區縣商品住宅成交量及同比情況
從成交樓面均價來看，中心城區樓面均價相對較高。中心城區豐臺、海澱、朝陽成交樓均價均在4萬元/平以上，且高於北京整體樓面均價，其中豐臺分鐘寺、海澱四季青成交的4宗宅地樓面價突破7萬/平。朝陽東壩、金盞成交3宗宅地，成交樓面均價均突破4萬元/平。從樓面均價變化來看，中心城區的豐臺、海澱及近郊區的房山成交樓面價同比漲幅較大，漲幅均超80%；遠郊的懷柔成交樓面價同比領跌，降幅達40%。
從宅地平均溢價率來看，近郊區域宅地市場熱度較高。近郊區房山、昌平、通州、大興平均溢價率均在20%及以上，其中，房山平均溢價率達36%，為北京宅地市場熱度最高區域，其次為中心城區豐臺，平均溢價率達30%；遠郊區平均溢價率相對較低，其中平谷、懷柔均以底價成交。
圖：2019-2020年北京各區縣商品住宅成交樓面均價及同比情況
特徵四：拿地金額TOP10房企拿地總金額超千億，前十門檻值同比小幅提高
拿地表現：北京拿地金額TOP10房企拿地總金額超千億，中海、合生、首開權益拿地金額領先。2020年，中海地產、合生創展、首開股份居拿地權益金額前三。中海地產在朝陽、石景山、房山、大興等區域斬獲5宗地塊，權益拿地金額達262.08億元，連續3年居北京拿地權益金額榜首；合生創展179.6億元斬獲豐臺區分鐘寺3宗地塊，居權益金額榜次席，平均樓面價均價突破7萬/平；首開競得9宗地塊，位居拿地數量榜首。2020年拿地金額TOP10房企拿地總金額達1044.68億元，同比增長21%；拿地金額TOP10門檻值同比提高2%。
表：2020年北京拿地金額TOP10房企
市場展望：預計2021年北京新房市場成交規模將仍處高位 價格或小幅上漲
預計2021年成交規模將仍處高位。一方面，宅地供應平穩，伴隨不限價地塊項目入市逐步增加，新房供應量及供應結構將不斷改善，疊加改善型需求釋放、部分剛需獲取票房資格入市，將在一定程度上支撐市場規模；另一方面，不限價地塊項目入市將結構性拉高房價，或在一定程度上帶動部分限競房去化，助推成交規模上漲，綜合來看，預計2021年北京新房成交規模仍將處於高位。
預計2021年整體價格將呈結構性上漲，但漲幅恐將有限。伴隨不限價地塊項目入市增加，將在一定程度上帶動房價結構性上漲，但在「三穩」主基調、主體政策不放鬆、限競房及共產房等因素綜合影響下，整體價格上漲幅度恐將有限。
圖：2011-2020年北京商品住宅（不含保障房）市場量價變化情況
在非首都功能疏解持續推進、土地供應結構明顯改變、改善型需求逐步釋放等多因素綜合影響下，北京市場呈現以下三個發展趨勢：
趨勢一：新房市場將向純商品房市場轉變，商品住宅市場趨向中高端化發展
近兩年北京商品住宅用地供應結構發生根本性改變，不限價地塊成交規模佔比逐步上升。2020年不限價地塊成交規模佔比由2019年的25%上升至75%，成北京宅地市場成交主力。2021年伴隨不限價地塊項目逐步入市，商品住宅市場將由限競房、共產房主導的市場向純商品房市場轉變，疊加不限價地塊樓面均價走高影響，未來商品住宅市場將逐步趨向中高端化發展。
圖：北京商品住宅用地成交結構及規模變化
趨勢二：隨著非首都功能及主城區人口疏解持續推進，未來近郊區域商品住宅市場集中度或將進一步提升
自2018年北京《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》明確提出「限制四環以內的各類用地調整為住宅商品房用地」以來，北京宅地供應逐步導向近郊區。2019、2020年近郊區宅地成交規模佔比50%左右，佔據北京宅地市場主導地位；同時，隨著北京城市總規逐步落地執行，城市軌道交通、醫療、教育等配套資源逐步向外圍延伸或轉移，帶動置業需求逐步向近郊聚集，近郊商品住宅成交規模佔比由2019年的47%上升至2020年的58%。未來隨著非首都功能及主城區人口疏解持續推進，近郊區城市配套及區域基本面將逐步改善和提升，或將承接更多主城區外溢人口、分流遠郊區人口，未來近郊區域商品住宅市場集中度或將進一步提升。
趨勢三：疫情後改善型需求將進一步被激發，中高端改善產品或迎置業窗口期
2017年以來北京受 「70\90」政策、中小套型政策影響，產品戶型集中在80-90平面積段，產品戶型同質化嚴重，改善型置業需求受到一定抑制。歷經新冠疫情後，以大戶型為代表的改善型需求將進一步被激發，預計短期內中高端改善產品或迎改善型置業窗口期。
圖：2019-2020年北京商品住宅成交面積段結構
圖：2019-2020年北京商品住宅成交總價段結構
趨勢四：「三穩」基調下，預計宅地供應結構或將適度調整，「競報政府持有商品住宅產權份額」土拍方式或趨常態化
「競報政府持有商品住宅產權份額」土拍方式或趨常態化。為防止土地成交價過高、出現「地王」，2020年底北京海澱樹村地塊首次採用「競地價、競政府持有商品住宅產權份額、競高標準商品住宅建設方案」的土拍方式，以平抑土地價格，穩定市場預期。在「穩地價、穩房價、穩預期」的主基調下，預計未來北京或在核心地段或優質地塊採用「競報政府持有商品住宅產權份額」的土拍策略，新的土拍方式或將趨向常態化。
「三穩」基調下，預計宅地供應結構或將適度調整。不限價地塊供應比例增大，拉高了住宅成交樓面均價，市場預期上升，在「三穩」主基調、解決好大城市住房突出問題、建設長效機制的背景下，預計未來北京將對宅地供應結構（共產房、限競房、租賃住房及純商品住宅用地）進行適度調整，穩定地價，穩定市場預期，促進北京房地產市場健康平穩發展。
圖：2015-2020年北京宅地成交樓面均價及溢價率變化
圖：2019-2020年北京宅地成交結構
最後，在雙循環、房住不炒背景下，北京樓市政策短期仍將保持連續性和穩定性，未來「因區施策」或將凸顯，房企應把握政策邊際優化機會，結合區域市場新趨勢積極營銷；同時，2020年不限價地塊供應增加及地價結構性上漲拉高了市場預期，在「三穩」基調及長效機制建設下，北京在調整宅地供應結構的同時，不排除收緊限價及限籤政策的可能性，因此，房企在京拿地時應保持理性，避免拿高價地，為在北京市場下一步發展布局打好基礎。