來源：券商中國
作者：張達
近期，上海樓市的成交熱度較高，引起市場關注。
研究機構的數據顯示，9月，上海二手房成交量再次突破3萬套，同比大漲近5成，創2017年以來的歷史新高。
接受券商中國記者採訪的業內人士認為，經歷了3年低迷降溫後，上海樓市今年進入上升通道，開始觸底反彈。疫情後，貨幣政策寬鬆、自住需求釋放、調控政策穩定等因素都對樓市上行形成支撐，不過，預計在多地調控升級、房企融資收緊影響下，四季度市場會有回調，將處于震蕩上行趨勢。
值得注意的是，券商中國記者了解到，繼杭州、寧波、南京、無錫、常州等多個長三角熱點城市出手調控後，無錫再次收緊調控，上調二套房公積金貸款利率，這也是年內全國調控政策中首次出現公積金貸款利率的上調，此前多地公積金政策收緊或是提高貸款額度，或是提高首付比例。
上海二手房成交量再破3萬套
自4月以來，上海二手房市場持續升溫。
易居研究院的數據顯示，9月份上海二手房成交套數約為3.1萬套，環比增長4.2％，同比增長46.8％。這一成交量處於2017年以來的歷史高位。
上圖可以看出，今年以來，受疫情影響，1-3月上海二手房成交迅速降溫至冰點。隨著疫情逐漸好轉，自4月開始，市場逐漸升溫，至9月成交量更是升至2017年以來新高。
根據易居研究院的數據，4-7月上海二手房成交量穩定在平均每月2.8萬套左右，8月、9月成交量分別達到2.98萬套、3.11萬套。前9月上海二手房成交量同比增長9.9％，增速已經回正。
從成交房源結構和區域來看，9月份上海成交房源中平均面積為88.6平米，其中90平米以上房源佔比達到41％，而上個月僅為33％。成交套數排名前三位的板塊分別為周康、浦江、三林板塊。
從成交價格來看，上海二手房住宅套均總價為353萬元，成交均價為42085元/平米。成交均價排名前三位的板塊分別為淮海中路、前灘、南京西路板塊。上海各區二手房成交價格除了虹口區同比下降了0.1％，其餘區域均有不同程度的上漲。以黃浦區、浦東新區和松江區最為明顯，分別環比上漲0.52％、0.48％、0.45％，同比上漲4.7％、4.3％、3.5％。
我愛我家集團的數據也顯示，9月，上海二手房成交市場明顯好於上年同期，成交量同比漲幅超過45％，成交價格同比漲幅超過10％。與此同時，上海二手房市場新增客源量同比漲幅高達42.7％，連續兩個月增幅排名重點12城市第一；新增房源量同比增幅也在重點12城市中最高，達到181.1％。
上海樓市進入上升通道？
對於上海二手房成交量創4年新高的原因，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭接受券商中國記者採訪時表示，有幾個方面的原因：
一是，從周期性波動規律來看，上海樓市今年進入到一個上升通道。2017年到2019年上海樓市比較低迷，這個低迷也是對2015年到2016年樓市比較火爆的一個修復和調整，經過這三年的降溫之後，今年市場是有動能要往上走的，因為需求面被抑制幾年之後，總會有些自住需求要釋放，這是一個周期性波動的規律。
二是，今年為了應對疫情，從2月份開始貨幣政策較為寬鬆，會有些資金量到處流竄，其中有些資金流進了樓市。因為2月份到4月份，對於個人買房子的信貸支撐力度比較強，對開發企業融資也是支撐比較強的，所以整個貨幣政策的放鬆對樓市是一個利好，這個利好更容易被一線城市和東部強二線城市所吸納，就是說他們對這種貨幣資金的轉暖反應更明顯一些，這是來自於貨幣金融方面一個利好的反應，包含最近一段時間的社融指標M1、M2都是在增速擴大的，這本身就說明流動性是趨於寬鬆的，是對資產價格包含房價的一種支撐。
三是，今年七八月份以來部分城市出臺新政升級調控，上海因為上半年市場偏溫和，所以也沒有必要出新政。沒有出臺新政策，對市場也沒有什麼利空影響，間接來說，相比深圳、南京、杭州收緊調控，上海政策面不變，保持一個既有態勢，對樓市其實也是一個變相的小利好。
那麼，當前能說上海樓市已經觸底反彈開始回暖了嗎？四季度市場熱度能否持續？
對此，楊紅旭對券商中國記者表示，上海樓市應該可以說是見底反彈了，這個底部就是前面說的2017年、2018年的量特別低，2019年的價格是處於一個偏底部。
不過，楊紅旭告訴券商中國記者，今年9月份成交量創近4年新高，但是這是網籤量，由於網籤量相對滯後，9月份的網籤量可能反映的主要是8月份買房下定金的情況，而9月份到10月份市場略有降溫了，所以10月份成交量相比9月份應該會有所回調，四季度市場會相比三季度略有降溫，主要是受七八月份以來多次會議包含十幾個城市調控升級、房企融資收緊等政策影響。
「但是四季度即便有回調，也不代表市場重新大幅降溫了，因為已經是處於一個震蕩往上走的通道當中，我估計，明年春節之後，二季度成交量會重新起來。」楊紅旭對券商中國記者說。
上海中原地產市場分析師盧文曦接受券商中國記者採訪時也認為，雖然9月上海二手房成交量創了新高，但是今年的高點可能也就這樣了，因為本身到了四季度成交量就會慢慢的往下走，所以10月、11月份可能還是有一個震蕩回落，再要看到3萬套的概率幾乎是沒有了。預計明年市場應該還會維持穩步反彈向上格局，成交還有機會看到3萬套，但是也和今年一樣是個別月份出現，正常情況應該在2萬套出頭點。
長三角又一城市再次收緊調控
下半年以來，多個熱點城市樓市調控收緊，特別是長三角地區，包括杭州、寧波、南京、無錫、常州等已經出手調控。
10月15日，無錫再次收緊調控，將職工家庭第二套自住住房公積金個人住房貸款利率調整為首套貸款利率的1.1倍。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受券商中國記者採訪時表示，此次無錫對於二套公積金貸款利率提高，或考慮到公積金貸款資金池略緊張的問題。此前公積金貸款過多，現在有所收緊。同時此類利率調整，也體現了購房政策收緊的導向，有助於管控部分炒房行為。
值得注意的是，券商中國記者了解到，今年以來，多地公積金貸款政策收緊，或是提高貸款額度，或是提高首付比例，此次無錫上調貸款利率屬於全國首次。
對此，嚴躍進對券商中國記者表示，實際上利率上升或也是為了填補漏洞，此類利率過低，客觀上使得近期公積金貸款需求增大。而通過適當提高利率，也實現首套和二套貸款的差異。若是後續二套利率上升後公積金貸款需求依然大，那不排除額度也會收緊。
從全國來看，貝殼研究院指出，下半年以來，為實現房地產市場「三穩」的目標，中央層面多次召開會議，敦促地方尤其是土地市場過熱、房價上漲較快、市場預期不穩的城市及時採取針對性措施穩市場。地方層面緊調控，「一城一策」持續發力。7月以來，深圳、東莞、杭州及成都等近20城約30次出臺收緊政策抑制和防範市場過熱。
貝殼研究院預計，四季度，二手房市場政策環境或進一步收緊，三季度較熱的城市或出臺調控平抑市場。購房貸款利率觸底後或隨銀行資金成本的上升而小幅走高。年底市場季節性反彈力度不強，整個四季度成交預計繼續回落，重點城市價格普遍走平，調控嚴格城市或將下跌。