我是房產界中的行家裡手—曾叔，已幫助社會各界人層選出滿意的樓盤！跟緊曾叔購房不踩坑，投資有前景。
以下精選問答內容來自「曾叔談房」公眾號。
提問：曾叔你好，我是滬籍，已有一套老破小雙學區房（閔實驗+莘松）。本來不打算買第二套了，奈何房價越升越高，不置換第二套感覺心裡很沒有安全感！我預算總價700-750萬，考慮自住+投資，目標：增值潛力大，新房或二手皆可。
問題一. 您覺得哪裡最適合？問題二：閔行區七寶附屬鑫都中學，目前沒有升學數據，現在買其對口學區房天恆名城，您覺得數據出來如果好的話，會暴擊嗎？還有，馬上都要年底了，這房價餘熱能跟著冷卻嗎？
回答：一個準確的答案：屢屢發生的千人搖號的場面，已經比較常見了，年底房產市場將會持續的火熱。雖然快到年末了，但上海樓市依然是熱火朝天，12月以來，已連續有多個項目認籌人數突破1000人。有數據顯示，今年已經12次出現千人搖號，認籌率超過100%的項目搖號達65次。說上海樓市到年底是餘熱其實不太準確，它應該處在一個如日中天的地步，要上車的話建議儘快上了。一個準確的答案：屢屢發生千人搖號的場面，年底房產市場將會持續的火熱。
第一種選擇是繼續閔實驗+莘松，帶學區房有漲幅，你今年應該已經感受到了。供求緊張，短期有確定性，未來會有多校劃片的隱憂。第二種是博大的板塊區域，比如大虹橋、三林、前灘的溢出區，這種未來高度很高，但需要長線持有。具體怎麼選，要看你的風險偏好了，我個人傾向於帶點學區的好房子，這樣幾年內一定看得到漲幅。
提問：曾叔你好！首付600萬，想貸65%，也就是總價1600左右的三房，不用考慮學區房，想買浦西中環內，想買保值一點，增值當然更好。請問有沒有推薦，謝謝！
回答：自住為主的話，新房有青雲壹號，青藍國際，徐濱壹號，瑞虹9。但是這些都比較難搖號搖中。主要是得看你的運氣了。二手房，曾叔建議可以考慮這些黃浦老西門、五裡橋、黃埔濱江，靜安南京西路、大寧，浦東陸家嘴、世紀大道這些地區的。
提問：曾叔您好，是你的粉絲很久了，請問一下，700萬總價首套房，浦東上班，兩年後要孩子，單方上海戶口，現在這個價格雙學區樓梯房小區掛出來的都是頂樓一樓，或者有大硬傷。現在應該搖新房，還是買戶型不好已經漲過的雙學區房，還是再等等呢？
回答：新房基本上沒有什麼好學區，除了大熱的前灘有個可預期的華二。而且新房也不一定搖得上，如果特別喜歡新房，可以搖搖看，但時間成本疊加二手房漲價的機會成本，也是不容忽視的。
提問：您好曾叔，我家孩子2025年上小學，夫妻都在浦東工作，上海戶口。目前在考慮1.浦東浦明師範附小和東昌南校2.閘北實驗小學明德校區和風華初中，請幫忙分析下兩個方案，小升初及高中方案，閘北這邊會不會有調劑的風險？以及後續劃片區的影響？謝謝！
回答：小學浦明師範更好，初中風華初更好，高中如果目標是四校八大級別的學校，浦東優於靜安，如果是普通市重點就行，靜安的分數線更低一些。靜安明年要求入戶滿3年，應該問題不大。劃片區也不怕，明德劃到總校不吃虧，初中附近沒什麼其他學校。
提問：曾叔，你好，請問下，對小學初中要求不是菜場即可，只有居住證積分＋房產的情況下，選擇長寧好的片區搖號是不是一個好的選擇？兩年後上小學，感覺其他區域非戶籍的學區還是有些不確定性。您給解惑一下！
回答：長寧比較好的片區就是江五愚一，但這兩個學校都是要滬籍才能進去。居住證積分可以考慮閔行和浦東。
提問：曾叔你好，虹橋核心區萬科時一區單價8w小三房，值得入手嗎？感覺價格很高漲幅有限。再考慮到這個項目離地鐵很遠，未來與大虹橋主城區地鐵沿線的樓盤，尤其是南虹橋片區對比是否還有競爭力？謝謝～
回答：萬科時一區還是有一定競爭力的，在大虹橋CBD最好的樓盤就是它了，考慮到它周邊有很多產業，我個人認為還能漲的。它的基數高， 漲幅不一定最大，但是它周邊最成熟，漲幅最穩。
提問：曾叔你好，老婆懷孕準備明年換房，賣掉舊房子大概580萬，對於居住品質沒什麼要求，有過貸款記錄浦東能買到什麼學區房子，學區上漲較快是應該馬上下手嗎？
回答：可以通過信貸產品降低實際首付比例，能買到1400左右，當然還要看月供能力。看市場趨勢，建議早點買，很多從去年年底開始觀望的客戶，當時可以買三房的，現在只能買兩房了。
提問：曾叔，幫我看一下，首套剛需，350w預算，小兩房。孩子22年9月份上幼兒園，考慮學區和後期置換，建議在哪些區域入手比較好？
回答：這個預算要買帶學區的，建議考慮周浦、川沙這些地方，當然買不到頂級學區，可以買到對口區域裡比較好的學校的兩房。
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