誰來填滿五象總部基地空蕩蕩的寫字樓?

根據戴德梁行統計數據,2019年在市場活躍度最高的五象新區,其甲級寫字樓的空置率高達77.97%,平均租金處於每月每平方米48.93元的水平。而其2019年甲級寫字樓空置率超過50%的數據,也高居全國第一。

同樣根據戴德梁行數據,在2020年下半年,還將有45.1萬平方米的甲級寫字樓計劃入市。一面是不斷增加的供應量,一面是居高不下的空置率。究竟誰來填滿五象新區的寫字樓?

資金回收難 寫字樓投資者的困局

南寧五象新區寫字樓的大量入市,源於當地政府的強力拉動。過去幾年,南寧對於五象新區進行了大量投入和政策傾斜。五象新區大量現代化大樓的建成,讓其城市面貌看起來不亞於新一線城市。遺憾的是寫字樓數量的猛增,但市場需求卻沒跟上,深層次反應了南寧經濟不夠活躍、企業數量不多,人口增長不夠快等問題。

寫字樓空置對於開發商的影響並不明顯。比如富雅國際總部基地由富力地產、雅居樂地產聯合打造,其高達70層的寫字樓全部用於銷售,而不自持,只要銷售完成開發商就完成了回款。但這對於購買寫字樓的投資者來說卻不是好消息。

李先生(化名)數年前,購買了富雅國際總部基地寫字樓作為投資。但購買後,由於樓層偏低出租情況一直不理想。「在五象這邊租客可選擇的餘地太大了。像我這樣樓層較低的,價格再低都不好出租。從現在情況看,只能慢慢等了。看政府政策能不能讓更多的企業到這邊來辦公。」

編輯在現場了解情況時,負責項目運營的雅居樂物業表示租金在30-60元每平方米每月,而這棟高達70層的寫字樓,目前30層以下可選樓層很多,這種情況在五象新區普遍存在。

空置率逐年下降 但還遠遠不夠

根據戴德梁行2019年,五象新區吸納量達12.92萬平方米,較2018年增長96.52%。而在2020年上半年,五象新區甲級寫字樓空置率再下降了12.6個百分點。分析其原因,一方面是2020年上半年,新增供應面積較去年上半年減少將近一半,供應節奏的放緩一定程度上緩解了市場的去化壓力。另一方面,在於相對於南寧其他區域五象新區寫字樓具有品質、價格優勢。同時在剛剛過去的二季度,南寧平均租金較去年末下降9.5%至71.46元每平方米每月。值得注意是,五象寫字樓空置率的下降,並不是因為整體企業的增加,而是吸納了原本在南寧其他區域辦公的企業搬遷。

寫字樓的大面積空置,主要原因在於南寧支撐產業的不足。

從戴德梁行發布的數據來看,由於大力發展房地產行業,目前建築業與房地產業成為南寧寫字樓市場的核心客群,二者租賃成交面積佔比分別為32%、25%,相加接近六成;而專業服務業、TMT、金融業則分別佔比12%、9%、9%,該行業構成與多數一線城市及重點二線城市相去甚遠。此外,在2019年全年租賃成交中鮮見總部企業和外資企業,可見當前南寧商務市場對此類客戶的吸引力仍然有限。這也充分說明,南寧支撐產業的匱乏。

從目前的統計數據看,在西部南寧有著和昆明接近的GDP,卻有著接近昆明3倍的寫字樓存量。可以預見在未來數年,南寧政府還將繼續為五象新區總部基地寫字樓空置率發愁,而這裡寫字樓的入住率也將直接反映南寧市招商引資的實際成效。