「這些公司都去哪兒了？」「有的倒閉了，有的搬去了更便宜的地方。」作者 | 今綸
我前兩天去深圳和朋友談點事兒，結果發現他所在的某寫字樓出現很多空置的情況，其公司兩邊的「鄰居」也搬空了。
我問朋友：「這些公司都去哪兒了？」朋友苦笑：「有的倒閉了，有的搬去了更便宜的地方」。
回來就看到新聞：
根據戴德梁行近期發布的報告顯示，一季度甲級寫字樓市場方面，北京、上海、深圳的空置率分別上升至13.8%、21.0%、24.6%，環比分別增加0.3、1.4、2.6個百分點。其中，上海和深圳創下空置率新高，北京則達到近十年來最高位。
老闆們都去哪兒了？一部分老闆們在悲傷地哭泣，一部分老闆們在偏遠的郊區苦熬，日子好過的不多。
深圳模式：空置率創新高，加大供應量
北上廣深的寫字樓空置率均有所上升，伴隨而來的是租金收入的普跌和新增供應的放緩，其中，深圳是一個極端模式：越是創新高，越要加大寫字樓的供應量。
機構數據顯示，今年一季度深圳寫字樓空置率達到近1/4（24.6%）。深圳經濟總量最大、最活躍的南山區，寫字樓空置率上升至34.8%。
在這種情況下，5月20日，福田《創建「灣區總部之都」三年行動方案》發布。官方宣布：一個78.66平方公裡，以中央活力區為核心的「1+5」環CBD總部產業集群，形成商務服務、金融科技、國際科研彼此賦能的灣區「總部生態系統」即將來臨。
這個面積有多大？是深圳灣超級總部基地（1.17平方公裡）的67倍，是留仙洞總部基地（1.35平方公裡）的58倍。這個面積也比南山設想的76平方公裡深圳灣CBD稍大——福田以不足1/2的面積全拼上了。
也就是說，深圳福田未來會出現更多的寫字樓空置。
至於住宅供應，不好意思，速度很慢，深圳寶安區甚至宣布樓市新政：所有住宅新盤，公證抽籤銷售。深圳實在是太缺住宅了。
深圳模式，我沒看懂。
北京的寫字樓租金在下滑，根據《華夏時報》的報導，僅以國貿區域的47家寫字樓來看，今年一季度能夠達到2019年四季度平均租金水平（13.8元/平米/天）的寫字樓僅有22座，若以預計成交價為準，能夠達到這一價格的寫字樓則僅有9座。
後續再來一些寫字樓加入「戰團」的話，估計北京的寫字樓空置率很難下來。
上海非常積極務實地推進了「滬28條」：不少寫字樓的國企業主已對符合條件的中小微企業實行2-3月份的租金減免優惠，對免除2個月租金後仍有較大困難的中小企業根據實際情況進一步減免緩收租金。不過，局面實在是太複雜了，在一季度甲級寫字樓新項目入市數量為零的情況下，上海的寫字樓整體空置率上升至21%，創下歷史新高。當然，租金也沒頂住，一直在坐滑梯。
四個一線城市裡唯一的例外是廣州，因為存量較低，而且空置率一直比較低，這就是老廣的「調性」——謹慎投入，慢慢觀察，不忽悠，不高調，萬一市場不妙，就緩一緩。廣州的寫字樓空置率是一線城市中最健康的。
不僅如此，廣州的寫字樓空置率在全國都是最健康的級別，甚至比一些三四線城市的空置率還要低，是不是萬萬沒想到？
在和上海一樣甲級寫字樓市場無新增供應入市的情況下，廣州寫字樓空置率環比微降0.3個百分點至5.2%（上海是21%），平均租金水平環比微降0.6%。
廣州成了一線城市寫字樓空置率PK大賽中的一股「清流」。
奇葩南寧：高樓比北京還多
這兩天，關於2019年的寫字樓空置率，本來沒啥存在感的廣西南寧突然刷屏：
因為據戴德梁行研究報告顯示，自2017年以來，南寧寫字樓市場進入供應高峰期。2019年底，南寧甲級寫字樓存量為204.1萬平方米，較2016年底增加了151.81%。
截止2019年底時，南寧甲級寫字樓平均空置率達54.3%，平均租金78.94元/平方米/每月，同比下降了14.91%。其中，南寧新興商務區——五象新區的總部基地空置率更是達到恐怖的78%。
南寧「紅」了——在戴德梁行統計的24個主要城市（含港臺）中，南寧分別拿下空置率正數第一（也是唯一一個空置率過半的城市）、租金水平倒數第二的「成績單。
和廣州相比，南寧是另外一本教材教出來的學生：經濟一般般，作為一個省會城市，一年的GDP大概和某些一線城市最強區的GDP差不多。
但是修起高樓大廈來毫不手軟，最誇張的是——
南寧擁有著51座高度超過150米的高樓，排在全球第23的位置，而這一排名比孟買（44座），北京的（41座）都要更多，南寧到底要幹嘛？成為「高樓之都」！
那麼，南寧的經濟實力如何？以2019年的數據來看，以4506億元排在全國第50名，排在山東臨沂、浙江金華的後面，南寧可是個省會城市啊，嘖嘖。
南寧2019年地區生產總值4506.56億元，按可比價格計算，比上年增長5.0%，自2015年以來，南寧基本保持了一個逐步下跌的增速，只有2017年反彈到8%，然後很快急跌至2018年的5.4%。
最有意思的是，別的省會城市基本上都是第三產業越來越發達，比例越來越高，南寧反其道而行之：2019年，南寧三次產業的比重為11.2：23.2：65.6。與2018年比較，第一產業比重上升0.8個百分點，第二產業比重下降0.7個百分點，第三產業比重下降0.1個百分點。
是的，南寧的第一產業佔比居然是上升的，而第三產業比重是下降的，奇葩！
在第三產業即服務業所佔比重下降的情況下，你修那麼多辦公樓幹啥，養蚊子玩？
秘密就在數據裡：2019年，南寧全市固定資產投資比上年增長9.9%（又是一個從2015年以來逐年下跌的數據），其中，項目投資比上年下降9.4%；房地產開發投資比上年增長32.1%（《2019年南寧市國民經濟發展統計公報》）。
房地產在唱重頭戲。
全年房地產開發投資1461.08億元，比上年增長32.1%。其中，商品住宅投資1034.06億元，比上年增長33.9%；辦公樓投資82.78億元，比上年增長31.5%；商業營業用房投資115.41億元，比上年增長17.3%。
注意，辦公樓投資增長31.5%！
對應的實體經濟卻萎靡不振：2019年全部工業總產值比上年增長1.4%。
南寧的玩法實在看不懂，政府想賣地，開發商紛紛接盤，但是建成後根本賣不動，空置率全國第一，這個遊戲基本玩不轉啊，萬一……那麼，銀行……那畫面簡直不敢想像。
佛系佛山：務實老闆不進甲級寫字樓
在南寧「紅」了的這張《戴德梁行2019年Q4大中華區主要城市甲級寫字樓市場情況》表格中，佛山以寫字樓空置率第二摘得「探花」：
很多人可能會很奇怪，佛山不是一直很沉穩低調嗎？不是GDP剛剛過了萬億嗎？為什麼會有這麼高的寫字樓空置率？
近日，國家信息中心發布2020年「萬億俱樂部城市」房地產市場走勢研判，2019年17個GDP萬億城市房地產投資依存度隨之出爐，鄭州入圍，依存度位居榜首，後面就是杭州和佛山。
在2019年的全國城市賣地收入排行榜上，佛山也以698.4億位列第16名，緊跟長沙，力壓西安、濟南、深圳，把和自己同級別的城市東莞甩開八九名之遠。
就珠三角而言，佛山每一輪都是樓市「松調控」的「急先鋒」：2014年如是，今年也如是。所以，不要誤解佛山的「低調」。
佛山寫字樓空置率高企的背後，是佛山市製造業大市的結構決定的：佛山三次產業結構為1.5∶56.2∶42.3，也就說，工業在佛山依舊佔據最大的比重，這種情況下面，佛山對寫字樓的消化能力有限。
而且佛山是民營經濟大市，2019年民營經濟增加值6748.31億元，佔全市生產總值的比重為62.8%，老闆們對所謂甲級寫字樓沒有執念。
有的幹得還不錯的公司就窩在民宅裡照樣幹得熱火朝天，稍微有點規模的公司願意去普通的寫字樓，但是你要佛山的老闆們入駐甲級寫字樓，難度有點大，大家普遍比較務實。何況經濟總量、企業資源、政府資源都不能和一線城市相比，因此，「你只管狂修甲級寫字樓，我反正不去」成為佛山老闆們的常規選擇。
一方面是地方政府需要賣地收錢，需要修更多的甲級寫字樓來撐門面，另一方面是買方市場的不買帳。最後的結果就是：寫字樓空置率第二。
廈門以40.4%的寫字樓空置率奪得第三名的原因在於：房價太高，收入不高，屌絲叫苦，人才都跑。
廈門的住房均價是在北上深之後的，牛不牛？廈門是「一線房價、三線工資」的都市怪圈，苦不苦？
廈門的現狀是什麼？產業規模小，經濟總量小，甚至找不到一家在國內製造業能夠形成完整產業鏈、知名影響力的現代製造業企業。據《21世紀經濟報導》的新聞顯示：畢業生留在廈門，最好的選擇是去國有企業，大多屬於房地產、製造等傳統行業，新興產業目前的體量太小。
既然如此，修那麼多高樓大廈幹什麼？空著！
總結一下：
拿寫字樓的空置率這一指標比拼，廣州是全國所有城市的標本，而且在內地所有的重要城市中，廣州的寫字樓空置率是最低的。為什麼？因為政策、環境等諸多方面的原因，廣州人每用一分錢都要力求效率，如南寧一樣修一大批寫字樓結果空置率超過一半，這種事，廣州人永遠幹不出來。
這個空置率「最低」意味著：不鋪張，不浪費，最大程度地利用了社會資源。廣州人在一輪又一輪的寫字樓修建狂潮中保持了淡定，其實是為經濟的增長提供了更多的騰挪空間。
廣州超低的寫字樓空置率當然是各方力量良性互動的結果，什麼叫過「緊日子」？廣州的這種狀態就是過「緊日子」。
保持經濟平穩增長，適應市場節奏將寫字樓空置率保持在較低水平，同時也是一種值得點讚的治理能力。這後面節省的資源不是幾百萬、幾千萬，而可能是幾百億。
隨著中國經濟整體形勢的變化，廣州人的類似經驗應該被高度重視起來。