龍王廟正街小學正門
從年齡來說，龍王廟正街小學辦學已有112年，主城區過百年的小學也就成都市實驗小學（101年）、成都師範附屬小學本部（113年）寥寥幾所。
學區在成都，也就近幾年開始火熱。錦江二區的中介們最早覺醒，一直炒作錦江二區的初中對口。只要大概率搖進七中育才水井坊，那就走上了人生巔峰，迎娶白富美。
而龍王廟正街小學從以前的寂寂無聞華麗變身為所謂的錦江四大天王，搖號結果功不可沒：
再來看看龍王廟正街小學近3年的搖號比例，搖進七中育才水井坊校區的比例，最高可以達到73.68%，那是2016年，後來逐年都在減少中。
搖號結果成就了龍王廟正街小學，甚至百度搜一搜，不太懂的機構，還把龍王廟正街小學當做了「五朵金花」。
此龍小非彼龍小，求龍江路小學的陰影面積。
說到龍王廟正街小學，還一定要說的就是-學校小！
首先，學校外面的街道非常狹窄，來看看學校公眾號是怎麼說的：
其次是校園面積不大，同樣，學校也認識到了自己的問題：
還有，學校的操場，真的緊湊！
另外的師資力量/生源質量，在錦江二區中，龍王廟正街小學應該是最一般的一所。
不過，其學區房卻不一般！
比較一下另一所龍小——龍江路小學，正兒八經的五朵金花，其正讀它的臨江路16號，均價23739元/平。
而正讀龍王廟正街小學的鬱金香廣場，均價22624元/平米！
是不是不分伯仲？
為何如此？
一部分原因是由於小學+初中的CP組合，還有一部分則是：如果以後施行所謂的多校劃片，龍王廟正街小學有可能會逆襲！
首先，義務教育決定學位的核心是就近入學，從圖中，大家可以看出，成鹽龍基本在一個區域。
如果未來實行多校劃片，很多家長朋友們可能抱著這樣一種期望：雖然龍王廟正街小學一般，但是它旁邊可都是牛小啊！
如溜爸之前講過：
差的不會把好的拉下馬，
差的反而被好的帶成了次好的。
這就是學區的魅力。
下面具體來看看，此時的龍王廟正街小學學區房是怎樣一個態勢：
小學劃片範圍內的樓盤經統計一共有96個（如果有遺漏的歡迎補充哦）！整體均價為20150元/平米。
「市中心「樓盤之大部分
在繁華的市中心，這類樓盤幾乎是常態， 一棟不能再多，一層樓恨不得塞上幾十戶，所以....
優點：都是高層電梯樓盤，總價相對來說較低
缺點：基本都是獨棟、通道式，環境談不上，而且大部分都是小戶型，甚至有部分不通氣。
推薦用途：掛戶出租
先來說東大街上三「大」鼎力樓盤，都是藍光出品，其中香檳廣場為公寓，少了些「權利」。
70年產權的住宅的只有：時代華章/鬱金香花園廣場，氣質上和公寓沒有什麼不同，因為都是獨棟+通道式。
其中時代華章總高15F，3梯40戶；
而鬱金香總高12F，3梯34戶。
這倆兄弟都是小戶型，標間居多，不過時代華章更加低配--不通氣，鬱金香則有一部分通氣。
再來說下一個地標建築，喜年廣場，總共有2棟，其中樓層更高的1棟是寫字樓，矮的那棟（32F）則就是住宅。
同樣是開放式小區，隨便出入，小區樓下有部分公用的綠化帶。
樓盤4梯26戶，基本都是小戶型，46平米左右的標間，除此之外，每層分別都有1戶是大戶型（101平米），但沒有出售房源。
標間長這樣
其中，喜年廣場大部分都是出租給酒店，所以住家真心不太適合。
我還有兄弟
星城銀座，這位兄弟具備「市中心樓盤」的條件都是只多不少，梯戶比著實可怕，達到4梯45戶。
樓盤不僅沒有小區綠化，而且還有部分臨街，主要戶型為27平米標間，52平米套一，和84平米套二。
而且外觀也很舊。
下一位輪到國際商務大廈，獨棟分為a,b,c三座，其中1-4樓為底商，5-9樓為住宅。
小區最大的優勢就是臨府南河。
而且外觀上保養的比較好，不過內部沒有綠化，還有個洗車場。
同樣為通道式，2梯15戶，戶型主要還是以標間為主，47平左右，不過有一個小亮點，就是都帶小陽臺。
最後！要說到這一part的「另類」。
龍王廟學區房最貴的獨棟沒有之一--晶融匯，當年僅憑兩棟無小區的高層就賣出了兩三萬一平的價格。
樓盤的開發商：鐵獅門，英文名叫Tishman Speyer，來頭不小，全球知名的項目包括有洛克菲勒中心、克萊斯勒中心和索尼中心。
首先，從地段上，就屬於「頂級」，而從景觀上，晶融匯可俯瞰太古裡，再說該樓盤的裝修，在當時也是相當的壕--據說標準是3000元/平米。
樓盤與前幾位的通道式也有所區別，因為它只有3梯8戶，而且戶型上也更大氣，最小的一室都是70平米左右，另外還有90平米左右套二。
不過，價格嘛，也相當秀！
對比以上所有樓盤的均價，可以看到晶融匯已達到40000元/平米以上，而最低的則是國際商務大廈，均價不到20000元/平米。
再對比這些樓盤的月租金（均為一室），同樣！最貴的是晶融匯，每月出租要8500元/月，而最低的則是星城銀座。
對比完均價、租金，是否發現了某個樓盤的隱藏價值。
來看看成交情況，近90天藍光鬱金香花園廣場沒有成交，其餘樓盤成交如下圖，成交最多的是喜年廣場，共5套。
成交均價來看，晶融匯依然領銜，為36753元/平米，而其餘樓盤的成交均價均還沒邁過2萬/平米的砍。
」市中心樓盤「之小部分
區別於大部分「市中心樓盤」，這類樓盤在一寸土地一寸金的條件下，雖然也有諸多缺點，但相對上來說，卻還是多了一份居住舒適感。
優點：有小區環境，有部分綠化，戶型面積上適合居住
缺點：總價較高，部分樓盤商業化用途較、綠化面積不夠、容積率高
推薦用途：適合居住
首先要拿來當開場的，當然是恆大都匯華庭：一環內環境較好，樓齡新的高端項目，最早於2015年清水交付。
項目佔地只有27畝，由3棟塔樓組成，是一座純居精裝住宅。不過小區容積率8.5。
不過，再看完了獨棟開放式小區，都匯華庭確實還是能讓人眼前一亮，首先，小區綠化雖然一般，但是總比沒有的好吧。
而配套方面，其中小區4號門對面就是1000平米三層港式獨立會所，配備有恆溫遊泳池，健身中心，瑜伽，兒童遊樂園，圖書室，影響室，而且只對業主開放。
另外，每棟樓下都有9米架空泛會所，而且入戶大堂也非常之nice。
還不止
都匯華庭屬於超高層項目，50F的總高！
樓盤為4梯6戶，戶型上從60多平起的套一，到291平的複式套五三衛，整體戶型選擇很大，且戶型繁多。
目前的二手房貨源也非常充足，經贊花兒統計，該樓盤一共有74套房源出售，其中套一就有53套。
之前，這個小區有存在大量住改商的現象，比如用來作為名宿、私房菜等。
目前有無得到改善，暫不清楚，不過從小區各個角落都張貼有拒絕此類現象的公告。
接下來，要說到濱江東路邊上的銀唐國際，05年左右出品，樓棟數不多，也是一個小體量樓盤。
不過勝在綠化好，其小區內圍繞一圈都是，綠化率高達40%左右，其中庭還做了比較特別的活水藝術園林創意。
另外小區還配套有一個非常之迷你的籃球場，和部分健身設施，不過有些陳舊了。
小區主要是3梯13戶/4梯19戶，戶型方面以60-120平米的躍層為主。
其出售房源僅次於都匯華庭，以24套暫居龍王廟學區房貨源大戶第二，其中主要負責「輸出」的為套二戶型。
下一個樓盤，從外觀上來看，就比較吸引，紅色的外牆，挺別致，雖然也是獨棟，但贊花兒還是把它分到了小部分行列中，它就是--星河名都。
為什麼它有這樣的待遇？
答案如下：
首先，樓盤為封閉式小區，還是總高12F的電梯小高層，最重要的是與眾不同的綠化，4-8單元的樓下呈現出的是階梯式景觀。
雖然小區佔地面積小，但是它利用2樓作了公共平臺供業主使用，配備了遊泳池，健身設施，休息座椅等。
另外它為1梯4戶，戶型以套二、套三為主，面積上也比較改善，套二為90平米左右，套三都是100平米以上。
其中套三基本都帶一個大陽臺
接著來說都會風尚，這個樓盤就沒有什麼特別之處，各方面都顯得平庸，樓盤總共就只有獨棟3個單元，也是非常之小。
而且小區內部地面還可以停車，沒有任何的配套設施，綠化也是非常之少。
1樓的架空層在白天都是伸手不見五指。
不過樓盤好在是封閉式，而且臨府南河，並且為2梯5戶，戶型方面為89-92平米套二，118-145平米套三。
各戶型的客廳都帶陽臺。
和它差不多類型的還有：美麗合江，也是獨棟封閉式小區，不過是總高13F的電梯小高層
小區也是比較「剛」，內部無多餘配套，綠化就下圖那麼多。
小區的1單元為1梯8戶，2單元為1梯6用戶，面積區間為50-90平米，戶型為套一-套三。
另外還有一個獨棟樓盤--建銀大廈，同樣只有2個單元。
小區綠化不多，每單元3梯7戶，主力戶型套三雙衛，均為120平米以上，戶型上有部分存在異形。
該樓盤由於戶型面積大，所以門檻總體偏高，最低總價都是300萬。
最後要說到的是：錦江印象。
小區在以前肯定也是風光過一時，在當初的廣告詞中能體現一二，讓我們一起回味一下：
人字型雙拼布局，理性中不乏浪漫激情的紫色外牆立面入戶花園，雙陽臺，雙露臺，獨特氣質欲隱難藏
現在看來，風光早已不在，在同類樓盤中，算是非常一般的，首先小區雖然是封閉式，但內部略顯雜亂。
其次是梯戶比，1單元5梯15戶，2單元4梯14戶。再來說戶型，主要為45平米套一，70-97平米套二。
不過小區的成交量卻是最高的。
近90天內，錦江印象共成交8套，而都會風尚沒有成交。
均價方面，掛牌均價/成交均價最高的是恆大都匯華庭，其餘掛牌均價都差不多，為2萬/平米左右。
成交均價中，建銀大廈最低，為19833元/平米，但主要原因還是因為其面積大！
多層小區詳解
所有的高層說完之後，還是回到比例達到85%的多層小區！沒有意外，龍王廟小學學區房中，還是多層小區唱主角。
龍王廟正街
龍王廟正街上的一部分「平房」已經基本上都拆除了，所剩的房子都是上圖中的樣式。
樓下都是商鋪，樓上為居民樓，全部都是90年代。
目前街道只有2個小區有房源在售，均價相差不大，90號均價相對較低的原因是由於有套三大戶型的存在。
三聖街
三聖街兩側的樓盤外部都已經整改過，不過街道的車流量較大，居住上相對嘈雜。
街道上出售的樓盤比較多，但品相都不怎麼樣，比如小區門口的共享單車擺放的，哎.....
三聖街49號vs2號，院落相對比較大，不過2號的戶型要大的多，為170平米左右套三。
三聖街38號vs58號，內部都是一條細長的過道，58號戶型選擇要多一些，但主要還是以118平米套三為主。
三聖街24號vs21號，就最為一般了，而且兩個小區的戶型也都差不多，為50多平米套二。
這6個樓盤均價差別比較大了，最低的58號，均價才17129元/平米，最高的為26292元/平米，為三聖街2號。
東升街
這條街道配套相對豐富，首先有幼兒園，其次還有專門的農貿市場，另外小區外部也都整改過。
相比較而言，東升街90號體量要大一些，戶型比較小，都是60-80平米的套二-套三。
其餘的東升街各小區內部非常小，環境各方面都比較一般，而且部分樓棟臨街。
總體來講，均價方面都在2萬以下，最低的則是46號，均價才14359元/平米。
紅石柱橫街
這條街道上只有兩個小區出售，由於美容過，所以從外觀上來看都還好，但內在區別極大！
紅石柱橫街27號，小區沒有整改的部分樓棟也是帶了外牆磚，每梯2戶人家。
戶型上方正，而且出售的這套房源裝修姣好。
另外的紅石柱橫街9號。
內在就非常一般了，首先裝修就非常之古老，而且戶型也是很奇特。
從掛牌均價上也能看出其中差距了，不過27號貴也是有資本的，所以可以理解！
鐺鈀街
街道乾淨整潔，路邊的綠化也做的比較有水平，而且，恆大都匯華庭也在這條街道上。
其中最值得一說的就是紅星公寓，2000年代的多層小區。
小區院落不大，一共有2棟，呈圍合式布局，有中庭，雖綠化一般，但是小區2棟都帶外牆磚。
其戶型均為100平米以上的套三戶型，不過廚房異形。
磨房街
街道左右兩側可以說是天壤之別，一側就是磨房街20/30/40號多層老小區，一側卻是西部國際金融中心。
3個小區都很舊，包括外觀、內部、還有房源裝修、戶型，而且均價還都不低，最高的都挨邊2萬/平米了。
義學巷
目前統計，這條街道只有1/23號有房源出售，而且兩個小區還是兩對門，品質差別不大。
均價上來看，因為1號義學仁家有小戶型，所以要高一點。
下蓮池街
這條街是多層陣營中，出售小區最多的，一共有11個小區，先說街道條件，兩側有很多茶樓，整體來看，街道還是維持了原狀，沒有經過任何的整改。
其中4號條件還不錯，一共3棟樓，封閉式小區，都帶了外牆磚。
內部綠化基本沒有，而且地面上停了很多車，無公共活動空間。
7號也有外牆磚，不過院落相對要小一些，不過中庭多了一層用於業主活動的平臺。
5號要重點突出！
都是多層，為什麼要這麼隆重？
因為，它是其中唯一一個帶了電梯的多層，不是外部加裝的電梯哦，是人家與身俱來的。
不僅如此，小區也是帶了外牆磚，而且中庭綠化比較不錯，還配套了簡單的健身設施。
另外的川信公寓，川投集團單位房，一共有兩部分，其中14號＞16號。
最後一個帶外牆磚的小區就是下蓮池街2號，整體不如前面幾個小區。
以上所有小區中，帶電梯的5號掛牌均價最高，最低的則是4號，這6個小區全部都是大戶型，總價全在200萬以上。
當然，下蓮池街的樓盤也不是都那麼好，比如1號/12號，贊花兒建議遠離！
第一，是舊的過了頭；第二，價格還高！
王家壩街
同上蓮池街一樣，王家壩街也是沒有進行任何改造，所以兩側樓盤也都是「老樣子」。
其中的1號院，房子舊，而且門口有很多賣菜商販，更重要的是其出售房源全部都是小戶型，套三也不過才68平米左右。
19號院相對來說要新一點，為2000年代，小區問題就在於院落小。
戶型上小是小了點，不過好在方正，並且臥室都帶陽臺。
65.11平米套三
20和21號的院落相對要大一些，不過同樣是老小區，小戶型。
王家壩街的多層小區均價也都不低，最高都突破2萬/平米了。
濱江東路
濱江東路算是主幹道，來往車流多，不過對面就是府南河，該條街道除了都會風尚/星河名都/銀唐國際，依然還是有多層小區，而且外部看上去都一個樣。
都一樣新！
因為包括160號/228/230/236號在內的所有樓棟都做了「包裝」，不過院落環境都一般。
除了228號戶型較大以外，其餘都是50-60平米的套二。
從價格上來看，這4個小區的掛牌均價相差都不大。
以上街道均為龍王廟小學學區房中的主要「輸出」，均價從高到底依次如下：
另外的其餘街道，比如紅布正街/龍王廟南街/南紗帽街等等分別只有1個小區/1套房源在出售。
比如紅布正街11號：
與龍王廟南街上的雅仕苑，聽起來，贊花兒以為是個稍微洋氣的樓盤，直到看到真面目。
最低門檻：59萬！
整體看下來，龍王廟正街小學學區房的門檻不高，最低門檻不過59萬，來自下蓮池街12號。
其餘二房/三房的最低門檻都不過百萬。
所有學區房中，高層出售房源更多，佔比達到72%，其中多層房源都比較分散，34個小區都只有1套房源出售。
小區的掛牌均價來看，並不是所有的高層價格＞多層，比如國際商務大廈，均價上更是低於很多多層小區。
二手房數據統計來源：貝殼找房。
-END-
作者：贊花兒
公眾號：成都學區房、成都學區百科