2020年的上海土拍市場一路高歌。
年初香港置地311億元競得徐匯區黃浦江南延伸段WS3單元地塊，成就新的總價地王，為2020年土地市場打下「第一樁」。此後上海土地市場供求同增，隨著4月份土拍規則的調整，不僅頭部房企幾乎全線進入上海搶地，眾多中小房企的熱情也被點燃。
據不完全統計，上海今年共成交92宗商品住宅用地，規劃建面合計900.86萬平方米，同比上漲64.9%；土地出讓金總額1990.7億元，同比上漲92.3%；成交樓面均價22097元/平方米，平均溢價率11.75%，打破了自招掛複合以來長期零溢價成交的現象。
中指院數據顯示，上海土地市場全年收金近3000億元，穩居全國首位。
中指研究院上海研究總監方頏接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示：「雖然年底上海也放緩了宅地出讓節奏，但杭州年底宅地土拍幾乎暫停，12月宅地更是零出讓。今年上海土拍最大的特點就在於土拍規則發生調整，帶動了中小型房企參拍積極性和土地價格的上漲。據測算，今年上海宅地成交樓面價漲幅接近10%。」
企業：TOP30房企今年幾乎全線補倉上海
據中指研究院統計，今年上海土拍中，參拍最為「執著」的當屬金茂與融創，其中金茂共11次進入競價階段，經歷10次「陪跑」後最終在12月15日競得崇明宅地；融創6月～9月多次出擊，於10月與上海城建置業聯合競得楊浦區定海社區D1-5地塊。
龍光今年首進上海，多次參與市區優質地塊拍賣，並最終獨自拿下楊浦區定海社區地塊。而常年佔據上海銷售前列的萬科獲得寶山4宗城中村改造用地；金地則五度落子上海，拿下1宗工業用地及4宗涉宅用地，招商蛇口、保利各斬獲3宗宅地。
新城、旭輝時隔多年後再次在上海拿地，融信與招商蛇口、保利聯合競得靜安中興地塊，即備受關注的「中興路2號」，陽光城、正榮、奧園、佳兆業、禹洲各斬獲1宗宅地。
與前述多家房企相比，碧桂園、龍湖、金科、綠城、雅居樂雖有積極動作，但無所斬獲。同樣空手而歸的還有6次參與競價的世茂，而中海、華潤則在涉嫌「圍標」後未在上海拿地。
除了TOP30房企幾乎全線進入上海拿地外，近年在上海表現搶眼的華發、建發及外資房企仁恆、瑞安房地產、路勁都有收穫。
供地結構：宅地成交佔6成創6年來新高
自2017年上海宅地供應比例創下28%的新低之後，2018年以來，上海涉宅用地供應規模開始逐步加大，2020年達到60%，為近6年來新高。另一方面供給結構進一步優化.據中指研究院統計，近三年商品住宅用地、動遷房用地及租賃用地成交佔比分別為46%、39%、15%。
2015年至今上海住宅用地成交結構 數據來源：中指院
上海土地供應仍有望加大。根據上海市政府規劃，「十三五」期間，上海市要完成中心城區二級舊裡為主的房屋改造240萬平方米。按照上海市委、市政府舊區改造工作「再加壓、再提速」的要求，今年全年，上海市將確保完成舊區改造75萬平方米、受益居民3.5萬戶，分別達到今年原定目標的136%和125%。
目前，上海仍積極推進舊改地塊，黃浦區、楊浦區、虹口區大規模動遷正在進行，方頏表示，「明年上海宅地依然會保持較大供應規模，從短期庫存來看，上海目前出清周期在7到8個月之間，二手房市場的房源在經過今年的高位成交後也快速下降，市場的供應逐漸趨緊。要保持均衡的供求關係，明年上海仍會進一步加大宅地的供應，市區宅地的供應也會保持較大規模，而增大供應也是上海這兩年一直在做的事情。」
政策：「招掛複合」細則年內調整 溢價率急速走高
據中指研究院統計，招掛複合實行到今年土拍規則調整前，上海溢價率超過10%的住宅用地僅有3宗。
4月11日，上海土地市場發布公告明確調整土地出讓規則。「新規」放寬了房企競價條件，中小房企有更多機會入圍競價；放寬自持比例，對部分純宅地取消了15%的自持要求；同時「保證金凍結」規則開始鬆動，即原先企業在保證金繳納之後到參拍之前需要凍結土地款20天，新規要求只需要在參拍前一天凍結資金即可。5月份之後，上海有37宗商品住宅用地溢價率超過10%，其中有16宗溢價率超過30%，有2宗超過50%。
2017年7月以來上海商品住宅地塊成交情況走勢 數據來源：中指院
值得注意的是，溢價地塊向外環外「轉移」，外環內僅閔行七寶古美北地塊、楊浦江浦地塊、浦東黃浦江南延伸段前灘地塊3宗。由於上海市區宅地「出一塊、搶一塊」的稀缺性，不少房企將目光投向外圍，土地市場的火熱蔓延到外環外。
浦東新區新場鎮古鎮東單元地塊成為2020年溢價率最高的商品住宅地塊，溢價率60.8%，競得人為上海同潤投資。但同時也有悄然底價出讓、讓市場驚訝的昔日地王鄰居——「中興路二號」。
今年上海溢價率超30%的地塊 數據來源：中指院
「中興路二號地塊與中興路一號地塊相比價格有明顯下降，但如果考慮中興路一號地塊還需自持15%住宅和10%商業，可售部分成交樓面價在毛胚房米12萬5左右，較中興路二號地塊可售部分樓面價高出65%。但考慮到中興路一號處於當時地王頻出的非理性時期，剔除中興路一號地塊後，其實二號地塊在今年全國的宅地中成交樓面價也排第5，上海排第3，並不算低價。年底上海土拍有所降溫，主要也是控制推地數量和核心板塊地塊的出讓，但12月份3塊宅地溢價率仍在15%以上，土拍熱度依然不低。」方頏說。
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