今天來給深圳買公寓的客戶們做個科普吧(為什麼是深圳，因為常年紮根深圳，其他地區也不是很了解)。
現在對於公寓最多的疑問有以下幾點：
1、公寓能買嗎？
2、買公寓要注意些什麼？
3、為什麼深圳的公寓好多都有各種各樣的限制？
公寓能買嗎？
對於第一點只能說仁者見仁智者見智，目前深圳中心區的公寓銷售情況還是挺好的，主要以投資客購買居多。不用名額、價格相對來說要低很多、租賃情況也很好、戶型較小總價合適等優勢對於投資客來說是值得的，同時高稅費、高水電費、高物業費用、使用率偏低、難入學等情況也隔絕了大批的自住客戶。就現在深圳的公寓市場來說漲幅還是很可觀的，只是相對住宅來說漲的沒有那麼多。所以在有錢有名額的情況下當然還是首選住宅，但是名額受限的情況下深圳的公寓也是個不錯的選擇。
買公寓要注意些什麼？不同公寓類型有哪些區別？
其次買公寓要注意什麼？這個要結合第三點一起說。現在深圳市面上在售的打著公寓標籤的項目很多，但是因為它們物業性質的差別，導致在購買條件、交易費用、物業費用、使用年限上都有很大的區別，所以需要注意的事項也有很大的區別。
目前深圳在售的公寓可以分為商務公寓、商辦類公寓、宿舍類公寓、研發辦公類公寓及大產權公寓。
商務公寓
商務公寓是這五種產品裡真正意義上的公寓，房產證上物業性質明確寫著「商務公寓」，深圳部分區域商務公寓可以申請學位並積分入學，但是各區積分入學的標準每年都有變化，保障性並不高。而且目前商務公寓價格相較住宅來說也只是略低。其水電都是商業用水水電標準，物業費也會高於同品質住宅的費用。
商辦類公寓
商辦公寓實際是商業、辦公類產品改成公寓，因為其產品類型不是公寓所以僅有居住功能不享受積分入學。之前此類產品多為擦邊球存在，但最新的政策此類產品正在逐步被政府承認。例如雙子灣、招商中環紅璽都是這類產品。
宿舍類公寓
宿舍類公寓就是工改工的宿舍產品，土地性質一般是產業用地，物業性質則是配套宿舍，需要明確只能以企業名義購買，且除了正常稅費還有房產稅每年都需要繳納。宿舍類公寓產品一般戶型較小，以單間或一房為主，但是可以正常居住生活且價格較之住宅有很大的優勢。例如南山華聯城市中心、天安雲谷的宿舍公寓等都是這類產品。
研發辦公類公寓
很多銷售喜歡把研發辦公類公寓和宿舍類公寓混為一談，實際兩者有本質上的區別。雖然研發辦公類公寓的購買條件及稅費和宿舍類產品一樣，但是研發辦公類公寓式產業研發用房改的公寓，這類物業是只能用於產業研發生產的，政府是不允許居住生活的，但是有許多開發商還是改成公寓對外銷售。現在市面上產業園區的4.5米及以上層高的基本都是產業研發辦公類公寓，產品一般做複式戶型增加使用率，後續居住是可能會被查的，看房時會要求不能拍照等。例如恆大時尚慧谷、啟迪協信智慧園的部分產品都是這類產品。
大產權公寓
還有一類大產權公寓，實際上就是工改工的小產權公寓，其具體的性質也是屬於宿舍類公寓或者研發辦公類公寓。只是無獨立的小紅本，多戶或者整棟或者整個園區統一一本證，項目價格基本和小產權價格相近。交易方式目前市面上多為轉讓使用權、租賃、合作建房和股權轉讓的形式，每種方式各有利弊。例如之前火爆市場的恆某的公寓，某泰的公寓都是這類產品。
不同類型的公寓區別對比
最後來對比一下各種類型物業的優劣勢